恒大業績會實錄:堅持民生地產戰略當調控“模範生”
2019年08月29日10:52

  原標題:恒大業績會實錄:堅持民生地產戰略 當房地產調控“模範生”

  上市房企中報業績披露逐漸拉開帷幕,8月28日,中國恒大(HK.3333)發佈2019年度半年業績:營業收入2269.8億,核心利潤303.5億,淨利潤270.6億,現金餘額2880億,各項核心指標均保持行業第一。

  今年來,房地產調控加碼,市場呈現降溫態勢,恒大業績為何能實現逆市穩健增長?恒大總裁夏海鈞在業績會現場進行深入解答。

  提問:怎麼看今年的調控政策?恒大怎麼應對?

  夏海鈞:首先,房地產調控有幾個定位——房住不炒;穩地價、穩房價、穩預期。調控政策是一個組合拳。很多地產商在調控中遇到了困難。恒大這兩年,我們認為發展很好。我認為一個原因是,恒大堅定執行了中國的房地產調控政策,把“民生地產”作為恒大做大做強的戰略目標。

  在產品設計上,恒大面向剛需市場,我們不做豪宅,所有產品中140平米以下的住房占比高達96%,都是面向剛需。恒大產品賣得好就是因為我們不做大戶型、不做豪宅,也不拿地王。

  業主的自住需求占了85%,大部分買了恒大房子的都是用來住的。這是我們成立之初到現在一直貫徹的,民生地產,房住不炒。近三年,恒大的拿地樓麵價維持在1600-1700元/平方米左右,沒有拿一個地王,堅決貫徹國家穩地價的目標。三年的銷售均價都在10000元/平方米左右,保持穩定,沒有大起大落。

  恒大房價穩定原因,一是因為恒大有低價優質土儲,二是恒大建築、裝修管理費用低。即便銷售一萬多一平,也能保證毛利率。恒大三年來堅決了貫徹國家調控政策,這也給公司帶來可喜的成果。

  因此,房地產企業一定要堅持房住不炒,滿足剛性需求。要堅持三個穩定——穩地價、穩房價、穩預期,不要把自己作為房地產調控的壞典型。天天拿地王,肯定要調整。 像恒大一樣,做房地產調控的模範生,行業就會穩定、健康發展。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞
恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞

  提問:上半年完成6000億目標的47%,有信心完成全年目標嗎?

  夏海鈞:上半年恒大實現銷售2818億,完成6000億目標的47%。下半年恒大的可售貨值約8000億,按保守的40%去化率計算,下半年銷售額在3200億以上,我們認為完成目標是沒有問題的。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞
恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞

  提問:上半年三四線城市明顯降溫,會否對公司銷售造成影響?

  夏海鈞:公司於2006年開始全國佈局,率先進入二線省會城市,2009年超前進入經濟發達的三線城市,2016年成為全國第一房企後,我們大舉回歸一線城市,通過差異化戰略完成土地儲備佈局。公司土地儲備3.19億平方米,66%在一二線城市,34%在三線城市,且是GDP在1000億以上、人口100萬以上、有產業支撐、有高鐵高速公路通達的經濟發達三線城市,因此不會對公司銷售造成影響。舉個例子,恒大在上海附近的三線城市啟東拿地9000多畝,受上海城市圈輻射,項目90%都是上海的客戶群體。

  此外,公司第二個拿地策略是以併購為主,盤活經營困難的二手項目,幫助化解行業風險和金融風險。今年上半年,恒大在全國範圍內大概有200多個項目是通過併購拿到的,占新拿項目的54%。未來恒大拿地還將以併購為主。選擇以併購取代在一手市場招拍掛是因為,恒大堅決執行國家的房地產調控政策,不通過大地產商資金密集型的舉牌推高樓價。此外,恒大通過併購中小房地產企業資金不能支撐的項目,既能以便宜的價格對土地進行充分的補充,又能有效的化解金融風險。

  提問:當下樓市正在降溫,是否已經觸碰到行業的天花板?

  夏海鈞:我此前也提過房地產市場的“大餅理論”,15萬億就是天花板了,最大的機遇是大餅里市場份額的變化。五年後,1萬億左右的銷售規模才能躋身TOP3房企。

  目前三大龍頭房企市場占比12.6%,隨著行業集中度進一步提升,預計到2023年市場占比超20%。按全國年銷售15萬億計算,2023年前三房企銷售額將達3萬億,前三甲每家銷售達1萬億。龍頭房企將持續搶占市場份額,強者恒強的行業格局仍將延續。

  中國房地產未來健康發展,有三個關鍵因素:

  一、中國的城鎮化率僅50%多,歐美達到80%,我們還有20%的增長空間,每年增長1個百分點就是1400萬人口進城。

  二、人均居住面積,中國39平方米,歐美80平方米,這個增長空間就是我們的需求。

  三、舊城改造,20%的老房子要拆掉,每一個地產商將來都不能迴避這個問題。

  提問:今年恒大仍然是“利潤王”,為什麼能取得這麼高的利潤?

  夏海鈞:超前的土地儲備戰略、獨特的標準化運營模式和集約化採購模式、不斷提升產品附加值是恒大盈利能力持續提升的主要原因。

  恒大於2006年開始全國佈局,率先進入二線省會城市,2009年大力佈局三線城市。2016年成為全國第一房企後大舉回歸一線城市,通過差異化戰略完成土地儲備佈局。

  超前的土地儲備戰略使恒大獲得大量低價土地。別人拿地價五六千元/平,恒大是1600元/平。

  同時,通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式和集約化採購模式,有效控製成本,實現向管理要效益,並大力打造精品產品,不斷提升產品附加值。

  標準化運營讓恒大成為地產界的麥當勞。恒大有三條生產線,一是高端有恒大華府,二是面向普通老百姓的剛需產品如恒大雅苑、恒大城,占比70%,還有一部分的旅遊產品。按照這個模式去拿地,產品設計都是在總部拿到的,每年年頭進行一次材料採購,建築材料、裝修材料只有市場價格的20-30%,流通環節的費用全部擠掉,有人開玩笑說恒大的成本控製是“乾毛巾也能擰出水”。

  此外,恒大堅持民生地產戰略,產品定位剛需、性價比高,贏得了主流市場的青睞。目前恒大140平以下的產品占比96%,上半年精裝房售價10756元/平,扣除精裝修約10000元/平。一套100平恒大住房,首付三成、貸款70萬、30年期,按基準利率月供僅3700元左右,滿足了老百姓的住房需求。

  在擁有3.19億平方米土地儲備之外,恒大未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米,合計可提供約5萬億的可售貨值。龐大的低成本優質土儲將為恒大利潤持續穩健增長提供強有力保證。

  提問:深圳建設先行示範區,能不能介紹一下恒大在深圳的佈局?

  夏海鈞:恒大很幸運,2016年決定回歸一線的時候重點佈局的就是深圳。2016-2019年我們在深圳大規模進行了舊城改造的土地儲備,目前在深圳有48個項目,規劃的建築面積3124萬平方米,在深圳的各個區星羅棋布,總貨值是1.24萬億,這也印證了我們超前的土地儲備戰略。

  未來,恒大一定會把深圳的項目開發好、運營好,為社會主義先行示範區的經濟發展和城市面貌更新作貢獻。此外,我們的新能源汽車、文化旅遊、健康產業也會在深圳佈局落地,恒大將成為深圳建設社會主義先行示範區的重要支持力量。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽