尋找房企護城河之半年報里的回款率
2019年08月29日00:54

  來源:北京商報

  市場下行、頭部放緩、資金趨緊,隨著房企半年報披露接近尾聲,關於過冬、關於未來,房企們給出了或誠懇或冠冕堂皇的回答;在房住不炒的前提下,如何活下去並且活得更好,是大家面前共同的考題。不同的是,每家的護城河寬度不同、深度不一。從本期起,北京商報新北京樓市週刊推出房企半年報特別策劃——尋找房企護城河,一起尋找那些可供行業品評的樣本。

  8月以來,房企年中報密集而至。在外部融資環境收緊的情況下,房企生存處境也愈發艱難。在此大背景下,銷售規模已不再是房企追逐的首要目標,“促銷售、抓回款”屢屢被房企高管所提及,如何“活下去”成為當下房地產行業最重要的命題。

  冬天來了,過冬的糧草是否充足?身處行業下行期,加快回籠資金已成為房企的首要任務目標。“手中有糧,心中不慌。”今年恰好是房企的償債高峰期,內外要素疊加,許多房企強調銷售回款實際上是為了能夠“活著”。而且隨著房企加快資金回籠,部分市場會處於“以價換量”的局面。

  80%已拿不出手

  最先喊出“活下去”的是龍頭房企萬科,作為房地產行業的領軍人物,萬科董事會主席鬱亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論,把回款和回款率推到了台前。早在2014年,萬科就放棄了銷售規模考核標準,以回款為考核。在2019年中期業績會上,萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭透露,“上半年萬科的銷售回款率始終保持在90%以上,處於行業領先水平”。

  實際上,在萬科喊出回款口號之前,房企關注回款率已成為趨勢。今年中期業績報告顯示,包括碧桂園、保利地產在內的多家房企,回款率均實現不同程度的增長。以碧桂園為例,上半年碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元,回款率為94.3%,較去年底的91%上升3個百分點,連續第三年年中經營性現金流淨額錄得正值。

  據碧桂園總裁莫斌透露,今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的,報告期內有7352億元已售未結算,預計下半年權益可售貨量達4820億元。截至2019年6月底,碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元,占總資產比例為12.8%,另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用,營運資本充足。

  同屬於龍頭房企的保利地產,今年上半年回款率也實現8個百分點的增長。半年報顯示,保利地產上半年累計實現銷售回籠2168億元,回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。

  “手中有糧,心中不慌”,行業大佬已表現出銷售回款對於企業生存發展的重要性,在其規模之下的各類中小型房企,也把“促銷售、抓回款”作為首要任務目標。8月13日,在旭輝控股年中業績發佈會上,旭輝管理層宣佈其上半年銷售回款率同比上漲95%。據旭輝控股總裁林峰透露,“為了回款,旭輝專門成立了回款小組,以回款作為各項考核指標”。

  在林峰看來,地產企業的“造血”能力比融資能力更重要,“現金為王”最核心的是企業自身的“造血”能力。“旭輝始終堅持有質量的銷售和有利潤的銷售,這為企業下半年的銷售提供了堅實的基礎。”林峰還表示,以銷定產、降低庫存,提高去化、加快回款,是旭輝集團下半年的發展策略。

  身處行業下行期,越來越多的房企將“現金為王”奉為企業穩健及安全經營的“護城河”。據媒體報導,7月26日富力地產發佈了一份內部文件——《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》。根據通知內容,2019年下半年富力地產原則上暫停拿地,要以完成項目銷售目標為第一優先級,文中多次提及要“促銷售、抓回款”。

  此外,綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強調銷售回款、提高現金回流速度。半年報顯示,上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中,華夏幸福62%的回款率雖未達到行業高水平,但也較去年同期上升16個百分點。

  存糧“過冬”

  今年以來,房企生存處境愈發艱難,從23號文出台、房地產信託收緊,到境外發債受限,房企賴以生存的信貸、信託和債券融資渠道先後被收緊。央行數據顯示,截至2019年二季度末,房地產開發貸餘額11.04萬億元,同比增長14.6%,增速較2018年同期減少9.6個百分點。

  在“房住不炒”的大背景下,多家房企加速回款,意欲回籠更多的現金流,以抵禦行業下行週期的風險。回款的關鍵在去庫存,能否迅速將手裡的房子賣出去,仍是房企最重要的“功課”。近期,龍頭房企恒大在全國範圍內打響了金九銀十促銷第一槍,全國532家樓盤,閃購7.8折,此外每日推出不定量特價房,所有在售項目全部9折,線上9.5折,員工推薦額外享9.8折,一次性付款享9.2折,按揭付款額外9.4折,江蘇、廣東、四川、重慶等樓盤全部在列。

  據媒體報導,目前萬科在天津、青島、濟南等地的部分樓盤也有促銷舉措。此外,一些重點城市已出現多個房企、多個項目降價促銷,一線城市廣州也未倖免。

  據悉,今年是房企的償債高峰期,在外部融資環境收緊的情況下,銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。

  Wind數據顯示,2019年全年共計有5701.27億元房地產債券到期,其中下半年共計有2874.67億元房地產債券到期。上半年受益於較為寬鬆的發債環境,1-4月的地產債淨融資額均為正;但從5月開始至今,僅7月淨融資額為正。截至8月23日,8月地產行業的淨融資額為-146.62億元。

  銷售“降溫”

  “強調回款是房企出於對現金流安全的考慮,外部融資環境收緊,企業整體資金鏈要處於一個安全的位置。”合碩機構首席分析師郭毅告訴北京商報記者,從整個市場層面來看,房企陣營的分化,也造成回款壓力各有不同。如果整體業務佈局在一二線城市的房企,回款壓力會相對較小;業務集中佈局在三四線城市的房企,就會面臨相對嚴峻的資金狀況,那麼它對於回款的需求也會更大一些。

  在郭毅看來,在當下這個時間節點,缺少經濟內生驅動力、人口外流明顯的城市,隨著房企加快資金回籠,市場會處於“以價換量”的局面。

  事實上,今年的房地產市場並不樂觀,整體銷售“降溫”明顯。國家統計局數據顯示,上半年商品房銷售額增長只有5.6%,與2018年上半年的13.2%相比,下降7.6個百分點。商品房銷售面積更是呈現負增長,為-1.8%。

  在融資趨緊、銷售遇冷的市場環境下,土地成交量價同比也雙雙下跌近30%。數據顯示,1-7月,房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元,下降27.6%,降幅與前6個月持平。

  反映在市場層面,萬科今年上半年拿地明顯放緩,拿地金額僅為1030億元,增速從去年的58.9%大幅降低至9.3%。除萬科之外,包括保利、招商蛇口、旭輝在內的多家房企也放緩拿地節奏。

  萬科執行副總裁張旭稱,“萬科拿地是基於收了多少錢回來,所以沒有固定的拿地計劃,地價款大概是銷售款的30%多,仍然堅持重點在一二線城市拿地,三四線城市不會去,還是在城市帶髮展”。

  在2019年融創中期業績會上,融創中國董事會主席孫宏斌亦表示,上半年拿的地並不多,四五月拿地就基本停了,除非是特別好的地,融創會把自己的優勢轉變為經營的現金流,用來降低負債,保持流動性。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,土地市場降溫充分體現了當前地產企業的理性,目前企業的戰略可以分為“戰”和“略”。其中,“戰”是指需要在項目銷售方面積極做到位,進而實現更好的資金回籠;而“略”則體現為拿地方面的保守,或者說開發投資的降速。

  北京商報記者 孟凡霞 王寅浩

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽