房企土地儲備“換倉”,緣何棄三四線回流一二線?
2019年08月28日08:33

原標題:房企土地儲備“換倉”,緣何棄三四線回流一二線?

萬科、融創、龍湖等多家房企一二線土地儲備超過8成。以深耕三四線城市而著稱的碧桂園,在一二線城市的占比也在提升。房企棄三四線城市,回流一二線城市,大多理由是控製風險。

房企中報集中發佈,一二線土地儲備成為焦點話題。萬科、融創、龍湖、禹洲等多家房企一二線土地儲備超過8成。另據中原地產數據顯示,截至8月21日,18家標杆房企2019年拿地金額超7成在一二線城市,這一比例成為近幾年高點。

值得關注的是,以深耕三四線城市而著稱的碧桂園,在一二線城市的占比也在提升。房企緣何棄三四線城市,回流一二線城市?

多家房企中報談佈局一二線城市土儲

近期,房企中報集中發佈,除了銷售額、利潤數據之外,房企頻談土地儲備。其中一二線城市成更多房企的重點佈局方向。而大多如此佈局的理由則是控製風險。

以萬科為例,今年上半年,萬科拿地規模明顯下降,新獲取項目54個,總規劃建築面積1372.8萬平方米。按建築面積計算,82%的新增項目位於一二線城市;按權益投資金額計算,88.4%位於一二線城市。

8月21日,在中報發佈會上,萬科首席運營官張旭感慨稱,喜歡拿比較難拿的地,萬科的投資策略是在城市圈或者經濟帶上,聚焦經濟增長比較好,有產業、也有人口導入的地方。不是說所有四線、五線城市都不去,比如大灣區、上海周邊的長三角地區仍會考慮拿地,但不會把點布到全國所有的縣級市裡面去。這是為了提高效率,更重要的是防範風險。

除了萬科之外,重點佈局一二線城市的房企還有融創、龍湖、禹洲等,一二線城市的土地占比均超過8成。

融創中國在8月22日舉辦的中報發佈會上透露,今年下半年,融創中國累計可售資源超5700億元,其中,超過80%的可售資源位於一二線城市。與此同時,融創中國董事會主席孫宏斌強調,宏觀調控對一二線城市的影響沒那麼大,但對三四線、四五線城市的影響還是會比較大。

另據龍湖首席財務官趙軼在8月26日舉辦的中報發佈會上稱:“集團戰略聚焦一線、二線和強三線城市以及香港,占比接近90%。”趙軼強調:“武漢、青島、重慶等熱門的一二線城市,目前已經進入49個城市。”龍湖認為這樣佈局使土儲結構比較優化,為未來公司業績發展提供了強大的基礎。

8月27日,記者從禹洲地產中報發佈會上獲悉,截至今年6月份,禹洲地產土地儲備1918萬平方米,貨值超過3400億元,而且土儲貨值超過8成位於一二線城市。而上半年禹洲地產在北京、上海、青島、鄭州、佛山等城市獲取了14幅優質地塊,其中13幅位於一二線城市。

對於今後的土地市場佈局,更有房企視三四線城市為雷區。8月23日,寶龍地產總裁許華芳在中報發佈會上表示,基於市場情況,寶龍下半年會謹慎拿地,會在好的城市拿好的地,將適當降低三四線拿地力度。

碧桂園一二線土儲占比升至43.61%

值得關注的是,作為重倉三四線城市的代表碧桂園,今年在一二線城市的拿地占比相比去年也出現上揚走勢。來自中原地產的數據顯示,2019年,碧桂園在一二線土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%

雖然一二線城市土地占比在上升,但相對來看,三四線仍是碧桂園主戰場。

8月23日,在中報發佈會上,碧桂園總裁莫斌透露,預計下半年權益可售貨量達4820億元,公司將以銷定產,合理調節可售資源的投放。其中,有55%的貨量來自三四線城市。

莫斌稱,三四線城市由於政策收緊之後壓力會大一些,但是碧桂園在三四線城市非常有經驗,將採取有效貨量的供應做好的市場。

此外,碧桂園常務副總裁程光煜強調,碧桂園按照從一線到五線均衡佈局進行安排。他認為,一個合理的市場佈局能更充分地利用市場空間,也能夠有效地分散市場風險。

不過,並非所有的企業都紮堆在一二線市場。在三四線拿大量土地,迅速擴張,並有著“小碧桂園”稱號的中梁堅定地走三四線城市的路線。

8月23日,在中報發佈會上,中梁首席執行官兼執行董事黃春雷稱,“不是說一定要貼上碧桂園的標籤,2015年、2016年,中梁首先看到的是三四線的市場機會。對於北上廣深等一線城市,進入沒有太大意義,盈利比較難。”

黃春雷還稱,中梁主要是為了穩健地經營,如果有合適的機會,也不排除會進一二線城市。

主流房企超7成拿地額在一二線城市

與碧桂園的路線相近,2019年,全國標杆房企的拿地佈局正在發生明顯變化。

據中原地產研究中心統計數據顯示,截至8月21日,18家標杆房企2019年拿地已經高達10031億元,而其中一二線拿地金額高達7349.49億,占比高達73.27%,這一比例成為最近幾年的高點,2018年這一比例則為69.8%。

中原地產首席分析師張大偉認為,目前,房地產企業規模化競爭依然激烈。對於房企來說,一二線因為產業吸引人口等要素存在,改善需求旺盛。在2019年,一二線城市就因此出現成交小陽春,房地產企業更關注一二線城市的市場,因此集中在一二線城市拿地。此外,對比之下,三四線城市的棚戶區改造正在減少,市場活躍度走低,三四線城市的市場調整趨勢明顯,這也是導致房地產企業回流一二線城市的原因之一。

從趨勢上看,張大偉預計2019年四季度,房地產企業集中一二線拿地的趨勢依然持續。但隨著資金情況的收緊,高溢價率拿地出現的可能性不大。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 郭利 

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