吳亞軍:龍湖沒有故事 下一個十年有計劃
2019年08月27日11:09

  原標題:吳亞軍:龍湖沒有故事 下一個十年有計劃

  來源:觀點地產網

  “別把行情當能力”——這是吳亞軍早期經典的話。而到了行情不太好的2019年,這位房企女掌門說,沒有故事就是好故事。

  “莫聽穿林打葉聲,何妨吟嘯且徐行......料峭春風吹酒醒,微冷,山頭斜照卻相迎。”

  業績會伊始,龍湖借蘇軾遇雨抒懷的詩句,表明了自己的態度:雖遇到短期逆境,但卻不畏逆境,將保持自己的節奏,雨過會天晴。

  8月26日,香港,有雨,天也還沒晴。

  主席台上還是熟悉的三人組合,董事長吳亞軍攜CEO邵明曉以及CFO趙軼出席2019中期業績發佈會。

  一如往常,帶了其他中高層露臉,這一回是副總裁胡若翔和鄭州公司總經理孫海波。

  龍湖交出的半年答卷,沒有什麼差錯,也談不上太大的驚喜。根據午間發佈的財報,期內,龍湖實現營業收入385.7億元,同比增長42.2%;實現歸屬股東的淨利潤63.1億元,同比增16.21%。

  值得關注到的是,兩月後是龍湖上市10週年。

  “時間過的很快,我們一直是幹這個業務的,企業不斷按照公司戰略意圖發展壯大。”吳亞軍似乎開始享受平淡,四平八穩。她告訴我們,並沒有什麼特別的故事可講。

  “別把行情當能力”——這是吳亞軍早期經典的話。而到了行情不太好的2019年,這位房企女掌門說,沒有故事就是好故事。

  “前十”保衛

  觀點地產新媒體獲悉,2019上半年,龍湖實現合約銷售金額1056.2億元,長三角、西部、環渤海、華中及華南片區分別實現銷售352.1億元、275.6億元、247.1億元、108.9億元及72.5億元,分別占集團合同銷售額的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

  業績會中披露,龍湖已售未結金額為2470億元,這足以構成未來數年的利潤想像空間。

  “年初宣佈的2019年全年銷售目標2200億保持不變,我們相信能夠完成(全年目標),上半年已經達到一半。”趙軼在業績介紹時說,要在這個不平靜的夏天給大家多一點正能量。可見,他對上半年龍湖的業績還是頗為滿意。

  截至7月,龍湖累計合約銷售為1256.2億元,完成全年目標57.1%,若按照去年末發力的節奏,完成年度目標是大概率事件。

  在稍後的提問環節中,邵明曉的回答與趙軼相呼應。他稱,全年完成2200億還是比較輕鬆,龍湖會按照自己的節奏,穩健推進運營開發。

  那麼龍湖的節奏是怎樣的?其實,與行業平均目標增速相比,當龍湖製定2200億元的銷售目標時,業內就有質疑聲稱“太保守”。

  回溯過往,2018年龍湖邁進2000億陣營,同比增長28.5%。不過這個增速,相較於2016以及2017年61.61%、77.08%的增速來看,有所放緩。這也直接導致龍湖銷售排行從2017年的全國第8下降兩個名次至第10名,落後於新城和華潤置地。

  前有狼後有虎,在世茂此前業績會上,副主席許世壇就展現了較強的進取心,並稱進入前十有機會,後來的故事我們都知道了,因與泰禾交好,世茂通過收併購增加了大量土儲。

  銷售上兩家也異常膠著,截至7月,世茂房地產累計實現合約銷售1203億元,龍湖還是持有一定優勢。

  “上半年比較好地把握了土地市場節奏,躲過了非理性的火爆。”為儲備糧草,龍湖於上半年把握地市節奏補給了部分土地。

  據趙軼介紹,上半年,龍湖獲取了50宗地塊,新增土地建面924萬平米,權益面積為671萬平米,權益地價約520億元,樓面地價7761元/平米。其中,9個項目為收併購獲取,而龍湖接手部分新城項目成為了在場媒體關注的焦點。

  “只不過這次被媒體廣泛報導了。”吳亞軍透露, 龍湖一直關注收併購,也有在做,每年都有幾十個項目屬於收併購,占比約為1/3。

  截止目前,龍湖已進入全國49個城市,總土儲7093萬平米,權益土儲4911萬平米,總貨值9800億元,足以支撐其四年以上的發展。

  與此同時,土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5632元,為當期簽約單價的34.7%。這也意味著,龍湖的項目利潤空間較大。

  “下半年拿地會嚴格的量入為出。”趙軼預判,未來依舊有機會,將根據負債率倒推,見機行事。

  觀點地產新媒體於財報中獲悉,在負債方面,期內,龍湖綜合借貸總額為1400.5億元,平均借貸成本為年利率4.56%;平均貸款年限5.69年,處於行業較優水平。

  趙軼續指,截至半年末,龍湖在手現金580.7億元,較去年增長接近38%;淨負債率53%,保持穩定低位。從債務結構看,信用債務占比高達2/3,一年以內到期的短期債務占比不到10%,外幣貸款占比約20%。

  從融資成本看,截至2019上半年,龍湖銀行及其他借款利息從上年的14.18億元升至24.18億元。於此同時,發展中待售物業及在建投資物業項目的資本化金額亦同步增加了10億元。

  四駕馬車

  在2018年,龍湖更名為龍湖集團後,地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四大主航道業務協同發展。

  期內,龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元,較上年同期增長39.2%。商場、冠寓及其他收入分別為21.1億元、4.3億元及0.4億元。

  其中,商場依舊是龍湖最主要的投資物業。截至2019年6月底,累計開業商場數量29個,整體出租率98%,商業租金增長25.7%至21.1億元。

  “下半年將有9個商場在北京、杭州、上海、南京、合肥面世,到2020年還會有16個商場一二線城市開業。”按照龍湖的規劃,到2020年,商業項目將超過50個。

  “公司曆年在保持銷售增長的同時,將10%銷售回款用於商業投入。”邵明曉稱,今年是迄今以來開業數量最多的一年,因為過去幾年基本上嚴格控製,沒有投足,所以不斷逐步積累到今年開始爆發。

  財報中顯示,截止目前,龍湖商業重資產持有項目投資比重不斷加大,在建投資物業27個,規劃建築面積合計超過271萬平米。同期,龍湖已開業商場面積約296萬平米,其中一站體驗式購物中心天街22個,社區購物中心星悅薈6個,中高端家居生活購物中心家悅薈1個。

  觀點地產新媒體瞭解到,2019年上半年,龍湖回款率為95%,再加上較低的融資成本,也使得龍湖在投資物業的資金方面存在較大的騰挪空間。

  至於商場的資本化變現,趙軼稱,大概商場NPI/COST運營到12%至15%的時候,一些長線的險資會傾向於拿優質資產。“我們出讓大概49%的股權,通過估值提升,將投入成本全收回並有一定收益,同時我們還能夠操盤並表,能夠收管理費。。”

  他續稱,通過這種方式實現商場資本化的變現,跟REITs和分拆上市本質上是一樣的,集團會逐步探索這樣的渠道。

  長租公寓是龍湖另一重要的主航道業務。截至2019上半年,龍湖“冠寓”累計開業房間數量超6萬間,上半年租金收入同比增長207%達到4.26億元。

  “全年目標8萬間不變,收入會超過10億。”邵明曉表示,龍湖會堅定地按照自己的節奏走,現在已經基本做到頭部領域,再往前走有希望做到完全的領先。

  “中長期來看,這個業務還是非常能賺錢的業務。”按照他的規劃,明年長租公寓會實現持平或微利。

  跑得快和跑的穩之間,做出恰到好處的平衡並不容易。前十年的龍湖,在完美主義者吳亞軍的帶領下,被業內譽為“三好學生”。

  大家好奇龍湖的下一年會是怎樣的?這位房企女當家給出的答案是:下一個十年,

  龍湖的計劃是,核心就是圍繞城市化、消費升級服務升級來做。

  以下為龍湖地產集團有限公司2019年中期業績會現場問答實錄:

  現場提問:公司上半年的融資成本有一點點上升,而且是有27座投資物業在建,會不會帶來一定的資金壓力?近期海外融資的收緊會不會對公司產生一些影響?關於今年定的目標是2200億,是比較保守一點的,下半年會不會加快去化來衝規模?

  趙軼:融資成本,集團現在是4.56%,我看了一下在行業裡面應該是屬於最穩健的水平。

  坦白來說,現在國內的融資環境對整個行業,應該是一個調控的狀態,但還是結構性、是精準的,不是一刀切的,而且我們以前從來沒用過信託、資管、影子銀行這樣的貴錢。

  所以在這個階段,可能信用很好的公司反而能夠拿到一些合適的融資,我們對未來融資成本的穩定是保持信心的。

  第二個是海外的整個融資環境,確實我們也關注到發改委批文的條件在收緊,現在批複一年以內到期的海外再融資,我們的批文是之前拿的,應該來說繼續有效。

  即使是以後拿,這個調整對我們的影響也不會太大,因為我們的海外融資本來就僅用於海外。我們會關注,但是對我們的盤面影響不大。

  邵明曉:銷售上半年完成了1056億銷售,7月底完成的1256億銷售,全年完成2200億是比較輕鬆的。

  龍湖還是按照自己的節奏,穩健的推進運營開盤和銷售。

  現場提問:下半年有9個商業項目會開業,商業方面公司有什麼樣的準備?預期商業對於集團未來盈利的貢獻是怎樣?關於香港的項目,之前說過第二季度會推,但到現在還沒有推,公司對於這個盤有什麼看法?

  邵明曉:商業是龍湖的主航道業務,我們每年會把回款的10%投在投資性物業裡面,過去幾年基本上嚴格控製這個上線,沒有投足。

  經過每年不斷地積累,到今年開始爆發,而且我們的選址都是在中國最高能級主流城市的地鐵上蓋,包括今年要開的九個項目,基本上在北京、上海、南京、合肥的核心,都是地鐵上蓋項目。在這個主航道業務我們會堅定地去做。

  運營效率方面,出租率95%,毛利率70%以上,龍湖的天街已經變成國家批準的中國馳名商標,包括在用戶心中的品牌影響力也非常強,這個業務我們會堅定地往前走,應該說我們的銷售坪效,包括單店增長。十年以上、五到十年、三到五年、一到三年,單店的增長質量應該在行業內都是在前列的。下一步我們可能會更加的強化提升效益,讓商場的盈利性變得更好。

  香港項目的DDH已經拿到了,廣告已經出街,這個月底售樓處會開放,可能下個月這個盤會推出。因為我們是在最好的時間點拿到土地,所以整個項目盈利性非常好,我們會用小步快跑的方式,今年會推一批,如果好還會再推。

  現場提問:剛才提到下半年沒有融資壓力,都還完了,拿地方面會怎麼做?如果有貸款額度的話,怎麼利用這些額度?還是先拿錢再去去拿地?一些投資者報告說,龍湖可能賣掉一些商場的股份,消息是否屬實?如果屬實,處理方法是什麼?會不會派息再去投資,不限製在10%的回款?

  趙軼:首先融資方面,今年再融資壓力已經沒有了,我們的批文有效期是明年1月份,可能下半年有機會,會再看市場情況。

  即使融來的錢也會提前還明年到期的銀團貸款,因為用途是很清楚的,我們不會去拿地,拿地方面我們會嚴格的量入為出,按照負債率倒推,會看時間,我們預判未來還是有機會。

  商場資本變現方面,當商場NPI/COST大概運營到12-15%的時候,可能有些大的險資會尋求戰略合作,我們會出讓大概49%的股權給他們,通過估值提升,將投入成本全收回並有一定收益,同時我們還能夠操盤並表,能夠收管理費。

  實際上,通過這種方式實現商場的資本化變現,跟分拆上市本質邏輯是一樣的,我們會逐步探索這個渠道。很多,不著急,成熟了以後再看。

  現場提問:再過兩個月,龍湖就是上市十週年了,回顧一下十年來的發展,有什麼感觸?對龍湖下一個十年有什麼樣的規劃?

  吳亞軍:我覺得時間過的很快,沒有特別值得紀念的,沒有故事就是好故事。

  對於上市公司來講,我們一直是幹這個業務的,一直在應對很多行業外部的擾動和不確定性,企業不斷按照公司戰略意圖發展壯大。

  新的、非週期的、運營性的收入逐漸發展壯大,也按預期來做,我覺得挺正常的,應該是這種感覺,沒有什麼特別的故事可講。

  下一個十年,我們也有一些考慮和計劃,核心就是跟著中國的城市發展去走,城市化、再城市化是一個成長機會,消費升級是一個機會,包括服務升級是一個機會,戰略就是圍繞這三個來做。

  現場提問:上半年長租公寓開業6萬間,能否介紹一下目前冠寓發展的整體情況?長租公寓領域目前發生了一些變化,房企普遍放慢了腳步,龍湖對長租公寓是否還堅持此前的規劃和判斷?

  邵明曉:長租公寓在我們內部叫C3業務,依然是我們的主航道業務,到今年因為這個行業確實有一些變化,大家看了這個業務的實際上是一個重運營、重營銷的、對團隊要求非常高、市場面非常大、針對客群非常寬泛的,未來增長應該是比較大,但是要面對的挑戰也非常大。

  對於龍湖來講,非常堅定,這個依然是我們的戰略業務,到半年開到6萬間,全年會開到8萬間,收入不變,會超過10億。另外出租率,6月以上的基本能到90%以上,運營非常健康。

  當然我們現在的重心,龍湖已經基本做到頭部領域,再往前走,龍湖這方面有希望做到完全的領先或者第一、第二都是有可能的。我們堅定按照自己的節奏走,再加上龍湖融資成本比較低,這個業務還會接著去做,未來重點還是在質量,因為已經到前兩名,甚至馬上到第一名的規模。

  現場提問:根據下半年人民幣的走勢,剛才說看外幣債務的情況,會降低外幣的比例,情況是怎麼樣的?

  邵明曉:人民幣我們不做大的預測,但是我們可以做好自己。

  首先,我們把外債的份額降的比較低,內部的指標不超過40%,其實我們做到了20%左右。

  另外,我們會做一定的掉期來對衝風險。這樣一路走下來還是給公司留了一些比較主動的空間。

  現場提問:龍湖主要是在公開市場拿地,但是今年新城控股出售項目的時候龍湖有收購,接下來會不會改變之前的態度,會不會關注一些收併購市場?

  吳亞軍:我們一直都有收併購,過去因為30%多的項目來自收併購,一直占三分之一左右,我們每年可能有幾十個項目屬於收併購。

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