除了利率 還有哪些房貸政策需改革
2019年08月26日23:44

  原標題:除了利率,還有哪些房貸政策需改革

  來源:每日經濟新聞

  每經評論員 杜恒峰

  利率並軌改革,終於來到了居民部門。

  8月25日傍晚,央行發佈新的房貸利率政策,新政釋放的信號意義明顯:這意味著延續了20多年、以貸款基準利率價為標尺的房貸利率定價模式即將正式落下帷幕。如果說,“一個政策的終結”只是表面意義上的一個信號,那麼,這項新政引發部分網友關於LPR的疑問,則是另一種深層次的信號:那就是——金融知識普及刻不容緩!

  從央行文件及配套發佈的答記者問來看,新的房貸政策核心要點有4個:一是將房貸利率與LPR掛鉤;二是確定房貸利率下限,首套房不低於LPR,二套房至少上調60個基點;三是利率加點一旦確定不可更改,但客戶可以和銀行重定LPR利率,最短一年一改;四是新老劃斷,10月8日之前的貸款參照舊標準,公積金暫不調整。

  雖然央行的文件已經表達得非常清楚,而且還用最近的LPR舉例對應的房貸利率水平,同時還明確新的政策不會增加居民的房貸負擔。但筆者觀察到,無論是每日經濟新聞微信公眾號還是其他資訊類平台網友的留言,都反映出不少人對新政策仍“吃不透”:他們只知道以前的基準利率不見了,但無法理解新的利率定價原理為何,也擔心房貸利率會上漲增加負擔。

  這些網友的困惑並非多餘,也更非吹毛求疵。因為,在舊有製度下,貸款只需要關注基準利率這個常數和上浮/下浮比例這一單個變量。而在新製度下,貸款購房者面對的變量大大增加:每個工作日可能都有一個不同的LPR,而LPR又取決於LMF這類政策利率,政策利率也可能變化,所以貸款需要擇時,不同時間拿到的貸款利率是不同的;銀行加點的基數是變化的,不同的銀行可能加點不同,同一銀行的不同客戶加點也可能不同;貸款利率重定也是一個難以確定的變量,究竟是選一年一調整,還是十年一調整,還是永遠不調整?

  如何在推動利率市場化的同時,儘量減少對貸款購房者的影響?顯然,金融知識的普及刻不容緩。

  一般認為,利率市場化需要居民具備更多的基礎金融知識方能適應,但我國居民的整體金融知識水平一直較低。2014年,標準普爾對超過140個國家、15萬成年人進行了經濟素養調查,結果顯示,中國成年人中僅有28%的人具備經濟素養,國際排名97。

  試想,如果貸款者連LPR都不理解,那就無法真正理解按揭合同的真正含義,更無法就貸款利率重定週期、加點數量作出理性的決策,那這份合同就很難談得上公平,畢竟銀行更為專業,最終的合同可能更有利於銀行而非貸款者。比如,在宏觀調控推進實體經濟融資成本下降疊加全球降息潮的大背景下,對貸款者來說利率重定期限越短越好,因為一年後的LPR持平或下降是大概率事件,但銀行作為博弈的另一方,必然希望利率重定期限越長越好,銀行可能偏向於說服貸款者將重定期限拉長,而這可能導致貸款者實際利息支出增加。如果貸款者有基礎的金融知識,那麼在與銀行博弈的過程中就不會處於完全被動的境地。

  從這次央行發佈政策,到10月8日正式實施,只有40多天時間,無論是銀行還是媒體,都應當承擔起新政策普及的義務。

  當然,除了普及金融知識,現有房貸實際操作層面一些不合理的地方可能也需要作出改變。比如消費者在購買新房時,對應樓盤可供貸款的銀行數量是非常有限的,通常只有幾家,消費者選擇太少就只能被動接受銀行的條款,這並不符合利率市場化改革的本意。又比如,未來銀行的利率定價將更為靈活,可以做到不同客戶不同價,如果這是基於不同風險溢價的決策自然無可厚非,但如果資信良好的客戶也被收取高價,那這就屬於過度逐利,應當被抑製。

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