解密碧桂園:順勢而為 房地產的風要向哪裡吹?
2019年08月23日07:44

  來源:大貓財經

  拿地有冷有熱、融資有高有低、發展有好有壞,2019年過去的半年里,房地產市場是潮起潮落。

  在這起落之間,巨艦可以走得穩,而作為這股浪潮中走在第一梯隊的巨艦,“碧恒萬”自然備受矚目,尤其是在2018年下半年開始“提質控速”的碧桂園,接受的目光洗禮可能要更多些。畢竟,頭部房企是“行業風向標”嘛。

  那麼,風向哪兒吹呢?

  01

  “大哥,穩!”

  8月22日午間,碧桂園(2007.HK)發佈了2019年上半年的中期業績,半年的成績單下來,可以說碧桂園經受住了市場“風大浪急”的考驗。

  中報數據顯示,2019年上半年,碧桂園的歸屬公司股東權益的合同銷售額2819.5億元,權益合同銷售面積3129萬平方米;上半年營收2020.1億元,同比增長53.2%;毛利548.6億元,同比增長56.9%;淨利潤230.6億元,同比增長41.3%。

  數據來看,業績依然維持著一個增長的態勢,在提出“提質控速”口號後,碧桂園不是猛踩刹車,而是更高效地“油離配合”,妥妥的地產界“老司機”。

  “提質控速”後,碧桂園想繼續維持低調,但是來自克而瑞數據顯示,2019年上半年碧桂園權益和全口徑銷售金額均位居行業第一。

  手裡有錢,心裡不慌。

  畢竟錢是命根子,要拿地、要開工、要還債,樣樣都少不了,不過對於財務穩健的碧桂園來講,這都是“小場面”。

  一方面,碧桂園的淨借貸比率較2018年中期下降0.5個百分點至58.5%,當然碧桂園在負債管控方面一直做得就不錯,畢竟自2007年上市以來,碧桂園的淨借貸比率一直沒有超過70%。

  而在另一方面,碧桂園可動用現金餘額2228.4億元,另外還有3133億元的銀行授信額度未使用。環境大家都知道,這對於“資金不怎麼充沛”的房地產行業來講,也是難能可貴的,而對於碧桂園來講,短期債務不用愁的。

  所以,機構對於碧桂園是非常看好的,不僅給予了“買入”評級,還紛紛調高了自己的目標價,而恒生國企指數也在6月份將碧桂園等股票納入指數成分股,而在此之前,碧桂園已經是港股藍籌。

  當然,這帶來的不僅是在中國房地產行業地位的提升,在世界範圍內,碧桂園也 “擁有姓名”。

  恰好在一個月前,碧桂園再次上榜《財富》世界500強,不僅是榜單中為數不多的房地產企業,更是成為了上升速度最快的500強企業。2017年首次以467位的成績殺入500強後,碧桂園就一直保持“連跳”,兩年超過了290家公司,2019年已經上升至第177位。

  02

  解密碧桂園

  其實,想要揭開碧桂園逆市增長的秘籍也不難,其實也就倆字——順勢。

  房地產這個行業,馬太效應體現的最明顯,“強者恒強”的格局已經形成了,房企的規模越大,其業績增速也就越好,而且還有進一步集中的趨勢,比如2016年,TOP50房企的銷售額集中度是35%,而到了2018年的集中度已經到了55%,這是大勢所趨。

  而就碧桂園自身而言,碧桂園的創始人、董事會主席楊國強說,“中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮,地產市場未來規模將仍然龐大”。

  在這個“依然龐大”的市場里,房地產的未來在哪兒?不妨看看碧桂園在哪兒。

  楊國強曾說過,“碧桂園有56%縣城,還沒去過”。

  不過到了現在,這個數據又降了一降,截至2019年上半年,碧桂園業務遍佈中國內地31個省區市、279個地級市、1235個縣/鎮區,也就是說,碧桂園又將自己在全國三級行政區的覆蓋範圍,又提升了3.4個百分點。

  也就是說,即便是這個全國佈局範圍最廣泛也最縱深的房企,仍有56.4%的縣城未涉足,仍有繼續拓展的空間,所以碧桂園在繼續下沉市場,楊國強三四五線城市的房地產市場繼續抱有信心。

  畢竟,需求還是在的,國家在發力提升中國常住人口的城鎮化率,我們與發達國家相比,還有20個百分點的空間。如果按每提高一個百分點就有1400萬人轉入城鎮來計算,達成到80%的目標,至少涉及2.8億的農村人口。

  也就是說,在城鎮化的角度來看,不僅能享受到城鎮化的紅利,而且在未來仍有一段不小的紅利期,更何況在很多“沒有房地產業”的縣城里,碧桂園自然也受到當地居民的擁護。

  除了三四五線城市,碧桂園還立足於自己的大本營,粵港澳大灣區在中國的城市群發展戰略中,無疑已經站穩了C位,尤其是深圳,最近也是風頭正盛,除了經濟特區,現在又有“中國特色社會主義先行示範區”加身,將“率先建設體現高質量發展要求的現代化經濟體系”。

  而深耕大灣區多年而又重倉深圳的碧桂園,自然能夠借到東風。

  克而瑞統計數據顯示,截至2018年底,碧桂園在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬平方米,土儲貨值和土儲建面均位居Top1,遠超其他房企。

  而目前,碧桂園在大灣區內的已獲取或潛在權益可售的資源合計達到了8986億元,其中位於深圳的已獲取的權益可售資源達到225億元,潛在權益可售資源約1961億元,而目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1155億元,潛在權益可售資源達到4144億元。

  而在長三角,碧桂園也是位列土儲的第一梯隊,在長三角地區完成了26個城市的全覆蓋,在這一區域內,貨值超過5000億的公司僅三家,碧桂園就是其中之一。

  有錢、有地,自然能為其業績增長提供長期助力。

  03

  三駕馬車

  這兩年,越來越多的人在提及房地產的“天花板”,但是房地產的“天花板在哪兒、多高,卻沒有人能說得清。

  不過這種說法背後,其實是一種危機意識,面對房地產所處的形勢,是進是退,總要有一個認識,到底拿什麼賭明天?

  在房地產之外,大家都在找新的護城河,該砸錢的砸錢,該搶人的搶人,就是要找到突破口,作出點成績來。

  最近,央視在就中國70年發展成就做直播,在8月20日的廣東篇中,用了節目的十分之一的時間,來介紹了廣東順德,而在順德的部分,主要向大家展示的是三款機器人:地磚鋪貼機器人、牆紙鋪貼機器人和內牆安裝機器人。

  這些機器人已經相當智能了,比如地磚機器人可以完成放砂漿和鋪地磚兩道工序,比人工要快三倍;牆紙機器人可以同時做到瞄準、鋪設和壓平;內牆安裝機器人,不僅可以獨立完成180kg左右的牆板安裝,誤差還不超過1毫米。

  這三款機器人被稱為“建築工地新工友”,而這些“新工友”就來自碧桂園旗下的博智林機器人公司。

  這些展示也僅是博智林建築機器人中的一小部分,實際上,博智林已經取得了遞交申請專利500項,開發出來的建築機器人30多款,而其中更有9款機器人已經在機器人園區隔壁的工地上應用了。

  也就是說,這些機器人已經開始“給自己”蓋房子了,科技智能化的力量不可阻擋。

  也就是一年的時間,地產龍頭開展多元化業務,研發建築機器人,與地產主業的協同效應,不難看出碧桂園前景可期。

  這也是碧桂園追求的“未來”。

  今年年初的時候,碧桂園開始明確地產、機器人和現代農業三大業務將成為拉動碧桂園增長的“三駕馬車”,而碧桂園也將是一家“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合企業”。

  機器人代表著高端製造,而農業則是基礎,一個“高端”,一個“土氣”,但二者又不是完全風馬牛不相及。碧桂園的農業是現代農業,楊國強所做的農業不是與農民爭利,而是在農業中注入科技和服務,打造一個科技型、平台型和國際型的農業體系。

  如果用博智林的機器人來管理碧桂園的農業,也是順理成章。而話說回來,這些受到肯定的機器人不僅用於建築、農業,還將應用於餐飲、物業管理、醫療、智能家居、製造等多個領域,打造出來的是一個覆蓋機器人全產業鏈的生態圈。

  最終,民生地產、機器人和農業,三個板塊不僅能借力,更能互補,三駕馬車更加齊整地奔向同一個方向。畢竟,“人們對美好生活的嚮往,是碧桂園的奮鬥目標”。

  而碧桂園,“奮鬥在途”。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽