中報觀察|萬科半年歸母淨利潤超百億 新業務貢獻小
2019年08月21日23:18

原標題:中報觀察|萬科半年歸母淨利潤超百億 新業務貢獻小

8月20日,萬科公佈2019年上半年業績報告。報告顯示,上半年萬科實現營業收入1393.2億元,同比增長31.5%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4億元,同比增長29.8%。

8月21日,萬科在深圳舉行了2019年中期業績發佈會,萬科總裁兼首席執行官祝九勝、執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼財務負責人王文金、副總裁、董事會秘書朱旭出席,對拿地、萬村計劃、融資等熱點問題一一作了回應。

不再瘋狂買買買?

去年,萬科一邊喊出“活下去”,一邊開啟“買買買”,四處拿地與佈局。

今年上半年,萬科審慎投資,共獲取新項目54個,總規劃建築面積1372.8萬平方米,權益規劃建築面積941.8萬平方米,占總規劃建築面積的比例為68.6%,權益地價總額約649.8億元。按建築面積計算,82%的新增項目位於一、二線城市;按權益投資金額計算,88.4%位於一、二線城市。

而2018年上半年,萬科獲取新項目高達117個,總規劃建築面積2049.1萬平方米,權益規劃建築面積1143.9萬平方米,權益地價總額約578.2億元,均價為5054元/平方米。按建築面積計算,90.8%的新增項目為合作項目。

相比之下,萬科今年上半年的拿地規模與投資明顯下降。

對於拿地安排,張旭表示:“沒有固定的拿地計劃,收了多少錢回來,才能拿多少地。拿地策略集中在核心都市圈,比如長三角、珠三角、大灣區等,將集中在有人口流入、有基礎設施、有產業基礎的地方。”

截至2019年6月30日,萬科在建項目和規劃中項目的總建築面積約15340.2萬平方米,其中在建項目總建築面積約9867.6萬平方米,權益建築面積約5869.2萬平方米;規劃中項目總建築面積約5472.6萬平方米,按萬科權益計算的建築面積約3423.5萬平方米。

新業務營收之謎

萬科上半年的全部營業收入中,分業務來看,來自主營業務中的房地產業務約為1329.9億元,同比增加31.95%,占比約為95.5%;物業服務約為52.8億元,同比增加27.05%;其他業務的營業收入約為10.5億元,同比減少11.3%。

對於其他業務的構成,王文金在發佈會現場兩次表示,指的是萬科向聯營公司收取的品牌管理費、運營支持費等,並不是新業務。“管理費、運營支持費等本身具有一定的波動性,時高時低,是一個短期的波動,我們也不會把它作為一個有效的考量範圍。”

對於已經列入核心業務的租賃住宅業務以及物流、冰雪渡假等拓展業務,如今的營收如何?事實上,在萬科2019年上半年的業績報告中並未分項披露,只是對規模等進行了介紹。

王文金錶示,新業務管理面積增長,出租率顯著增加,比如長租公寓增加了2萬多間,產辦面積增加了100多萬平方米,物流面積增加了50多萬平方米,總的管理量是增加的,上半年的出租收入、服務收入也是顯著增加的,但這些收入都統計在主營業務收入里,沒有分項披露,原因是沒有達到信息披露標準,即占公司主營業務收入或主營業務利潤的10%以上。

在營業收入取得增長的同時,萬科上半年歸屬母公司的淨利潤也首次超過百億,達到118.4億元,同比增長29.8%;每股基本盈利1.06元,同比增長28.8%;全麵攤薄的淨資產收益率為7.35%,較2018年同期增加0.59個百分點。

值得關注的是,在成本一欄,萬科財務費用達到32.27億元,同比增長38.38%,在“三項費用”中增速最高。對此,王文金分析有兩個原因,一是上半年將一些短債轉換為長債,融資成本稍微上升;二是今年上半年的承債總量也比去年上半年高一點。此外,今年萬科啟用租賃會計準則,把使用權資產貼現,產生了一部分財務費用,這部分費用增加了5億元左右。

王文金還指出,萬科的有息負債下降至2253億元,較今年初減少350億元左右,在控製淨負債的情況下降低了有息負債總量。“萬科現在在發債、調整各項債務結構方面非常努力,資金成本的水平在行業內也是非常低的。”

“萬村計劃”會堅持做下去

2019年以來,萬科在深圳城中村推行的城市改造行動“萬村計劃”遭遇多重困難,先是暫停簽約新房源,後是萬科長租公寓事業部總經理薛峰上任不足兩個月即離職。對於薛峰的離職,萬科曾對外表示:“在業務發展過程中存在正常的人事變動和實際困難,是必須要面對的功課。”

對於萬村計劃推動受阻,祝九勝回應稱,萬科開展萬村計劃的初心是改善城中村居民和租戶的居住條件,計劃開展後既獲得一些成效,也遇上了一些難題,比如項目主體複雜、曆史問題較多,導致項目在報批報建階段遇到困難,比如“握手樓”如何解決消防問題。“我們本著實事求是的態度,尊重原有業主、村民的利益,反複協商。從已運營的2.4萬間來看,年輕租戶的反應還是不錯的。”

“我們會牢記開展萬村計劃的初心,克服困難,尊重各利益群體的訴求,做好平衡,長期、堅持做下去。”祝九勝如是說。

作為核心業務,萬科租賃住宅業務雖然受到萬村計劃影響,但今年上半年仍新開業101個項目,總計2.06萬間。截至6月30日,萬科租賃住宅業務已覆蓋35個主要城市,累計開業8.2萬間,其中74%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市,開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。

新京報記者 段文平

編輯 王海亮 校對 賈寧 圖片來源 萬科提供

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