平安不做野蠻人 華夏幸福58億轉讓豐台項目背後
2019年08月19日07:44

  來源:觀點地產網

  這是平安入股華夏幸福之後首個業務層面的合作落地項目,也就是大眾期待的險資與房企發生的化學反應。

  平安早已成了地產圈的“隱形大亨”,原因很簡單,因為有錢。

  8月16日,中國平安於上海、香港兩地同時召開2019年中期業績會。就在同一天,旗下參股子公司華夏幸福發佈上半年業績,同時發佈公告,擬以58.3億元向平安人壽轉讓北京豐台項目。

  三件事情看似無關,卻並非毫無聯繫。近幾年,平安與地產公司的關係愈加緊密,我們也慢慢清楚,險資與地產能產生怎樣的化學反應。

  截止目前,中國平安已經成為碧桂園、融創中國、旭輝控股、華夏幸福以及中國金茂的股東,除此之外還和多家標杆房企合作成立房地產公司,展開拿地、收購項目等方面的合作。

  “最不缺錢的當屬銀行和保險”,現實情況是,具備源源不斷現金流的中國平安,也急於尋找穩定收益的投資渠道。

  2019年1月28日,銀保監會發佈《鼓勵保險資金增持上市公司股票,拓寬專項產品投資範圍,維護資本市場穩定》文件,鼓勵保險公司使用長期賬戶資金,增持優質上市公司股票和債券。

  對此,有業內人士分析稱,險資需要具備安全性、收益性以及流動性。傳統國債的收益率、信用債在收益率和安全性方面都不理想,而屬於資金密集型行業的房地產兼具價值與成長屬性的特點,適合險資的配置要求。

  “從全球來看,不動產投資一直都是各項投資里不錯的選擇。”平安不動產有限公司董事長兼CEO鄒益民曾如是表示。

  據觀點地產新媒體查詢,2018年,A股上市房地產公司平均ROE達到10.3%,淨利潤增速為20.8%;截至2018年末,萬科、招商、華潤、龍湖等龍頭房企ROE均在20%或以上。

  成功向來離不開“時”和“運”,在行業集中度提高的關口,抓住機會尤為重要。馬博士向來青睞房企黑馬,也順利趕上房地產高速發展的快車道。事實告訴我們,他沒有下錯決定。

  以碧桂園為例,平安以約2.816港元/股的價格購入碧桂園22.36億股,到2019年8月16日收盤價格為9.45港元/每股,浮盈超百億,這是為業界津津樂道的“碧桂園奇蹟”。

  因此,在中期業績會上,頻頻加碼入股房企被再次提及。

  “我已經多次說過,平安不做房地產公司的野蠻人。”會上,平安集團總經理任彙川如是表示。

  他稱,平安在房地產的投資符合監管要求,遠低於監管上限,目前保險資金配置是7.2%,遠低於銀保監會規定的30%的上限。平安對房地產立足於財務投資,關注長期價值和投資價值。

  “平安因應整個行業轉變,做的是未來的轉型升級,既包括長租公寓、商業用房,也包括商辦。”他透露,平安持有的長租公寓已經超過1萬套,正在和地方政府研究千億級保險資金進入長租公寓、人才保障房項目等領域。

  正如此前在多個場合強調的,任彙川稱,平安不做房地產公司門口的“野蠻人”,不會參與公司實際經營管理:“平安的重點股權投資很多,平安是京滬高鐵第二大股東,還是藥明康德、寧德時代、汽車之家、工商銀行的大股東。”

  “純粹的財務投資者”是一句極其動人的情話,隱藏的深意是:錢給你了,怎麼用我不管,有利息收就好。

  不幹涉企業發展也不謀求實際控製權的定位,讓不少房企大佬懸起的心挪回了原位,他們就喜歡這種夥伴,有錢又安靜。因此,平安和房企大多保持著友好的夥伴關係。

  不得不說,在艱難的2018年,甚至有不少人羨慕華夏幸福傍上了“大款”,這可比賣身還債舒心多了。

  彼時,“救火隊長”平安入股華夏幸福,市場上有頗多猜測:華夏幸福和這家險資巨頭,究竟會如何磨合?

  如今,除去背靠險資能夠緩解華夏幸福“資金之渴”等泛泛而談,一則交易給予了我們更多觀察的窗口。

  8月16日,華夏幸福發佈公告,與中國平安人壽保險股份有限公司開展不動產項目合作。具體為,擬58.3億元出售位於北京麗澤商務區的一個商辦項目予平安人壽,同時獲得後者的股東貸款最高不超過15.25億。

  與此同時,項目公司將向華夏幸福運管支付代建管理費,代建管理費包括固定代建管理費及激勵代建管理費。

  這是平安入股華夏幸福之後首個業務層面的合作落地項目,也就是大眾期待的險資與房企發生的化學反應。

  在這個合作中,華夏幸福獲得了資金支持,平安獲得了優質項目,是一樁符合雙方發展邏輯的生意。

  華夏幸福依舊掌控著項目開發權、後期物業管理等權利,華夏幸福於公告中表示,本次不動產合作交易是公司首次嚐試在傳統重資產模式的基礎上,採用資產管理輸出的輕資產模式開拓商業辦公不動產的新領域,對公司盤活存量資產,優化公司資產負債結構,尋找新的增長點具有重要意義。

  據觀點地產新媒體瞭解,麗澤大廈賬面值為54億元,位於北京市豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商務區,占地面積2.11萬平米,總規劃建築面積為21.61萬平米。位於北京西二環外的這個項目,在10月份大興國際機場正式營業後,價值不言而喻。

  平安樂於得到這樣的好項目,任彙川說過,負債和資產是保險公司的兩個輪子,兩個輪子需要平衡,負債來說週期長、來源穩定,而地產資產剛好符合這個特性,能夠穿越週期。

  有了平安的加持,華夏幸福似乎已經和當初最寒冷的冬天說再見了。我們也可以從中窺探到,那個用龐大資金堆砌起來的“平安地產帝國”的蛛絲馬跡。

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