任澤平談住房:人均使用面積23平米 存超20%提升空間
2019年08月16日12:14

  中國住房存量報告:2019

  來源:澤平宏觀 文:恒大研究院 任澤平 熊柴 白學鬆

  導讀

  中國城鎮有多少住房,是供給不足、供需平衡、還是供給過剩?對上述問題的解答不僅關係到中國房地產市場未來如何發展,也關係到住房政策應如何調整。

  我們在業內提出了廣為流行的標準分析框架:“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。作為土地部分研究的深化,我們在2018年報告《中國住房存量測算:過剩還是短缺》中首次測算了全國、各省級、各地級單位的城鎮住房存量情況,受到市場廣泛關注。本篇報告進行了相應更新和完善,研究結果表明,2018年中國城鎮住房套戶比為1.09,城鎮住房並不過剩,未來中國房地產市場仍具有較大發展空間,但更須重視區域差異中的結構性機會。

  摘要

  中國有多少房子?官方已公佈的中國城鎮住房數據存在統計部門和建設部門兩個來源,存在一定參考價值,但均存在明顯問題。一是人口普查資料公佈了家庭戶住房數據,但未公佈集體戶住房數據,如直接以城鎮家庭戶人均住房面積作為城鎮人均住房面積計算城鎮住房存量存在高估。二是國家統計局公佈2018年城鎮人均住房建築面積數據達39平方米,但因抽樣偏差存在高估。三是官方直接公佈的部分年份城鎮住房存量數據要麼範圍偏小、要麼偏大。四是國家統計局的城鎮竣工住宅面積數據存在低估,無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農民帶房入城”推算當前存量。

  中國城鎮住房40年:從供給短缺到總體平衡。1)1978-2018年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至276億平,城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至33.3平方米,城鎮住房套均面積從44.9平方米增至89.6平方米,城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套,套戶比從0.8增至1.09。從國際看,當前美國、日本分別為1.15、1.16,德國為1.02,英國為1.03,而中國城鎮住房套戶比接近1.1,表明住房供給總體平衡。從住房來源結構看,當前全國城鎮住房存量中商品房約占4成,自建房約占3成,還有3成為原公房、保障性住房及其他。2)中國城鎮居民約70%居住在自有住房,約20%租房,其他10%為借住、住單位宿舍等;與建製鎮居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。從人口普查統計的家庭戶人均使用住房面積分佈推測,當前城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重,最低20%的城鎮家庭戶或擁有約6%的住房,而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。3)房地產長期看人口,儘管中國20-50歲主力置業人群比例在2013年達峰值,但綜合考慮城鎮化進程、居民收入增長和家庭戶均規模小型化、住房更新等,中國房地產市場未來仍有較大發展空間,將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。預計2019-2030年中國城鎮年均住房需求大致為10.9-13.5億平方米。從城鎮化進程看,2018年中國城鎮化率59.6%,到2030年城鎮化率達70.6%時城鎮人口將再增加約2億。從城鎮人均住房使用面積看,當前美國67平,德國、法國均超過38平,日本33平,韓國28平,而中國按使用面積算人均僅23平。從家庭規模看,當前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別降至2.33、2.54、2.73人,而中國2018年為3.02人。

  地區層面:哪些地方房子較多,哪些地方較少?1)分省看,全國近60%的城鎮住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。鄂浙蘇等7省城鎮人均住房建築面積超過35平方米,而滬粵津3省不到27平方米。從城鎮套戶比看,東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.10、1.11、1.09,黔青雲等5省套戶比超過1.15,滬粵2省低於1.0。2)在地級層面,在全國336個地級單位中(不含三沙),既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2,未來更需重視區域差異中可能存在的結構性機會。分線看,當前一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為25.6、32.9、34.3平方米,套戶比分別為0.99、1.06、1.12,一線城市住房供給偏緊。

  風險提示:因數據缺失及部分數據質量問題,本文使用了部分假設,相關估算可能存在一定偏差。

  目錄

  1 中國城鎮有多少房子?

  1.1 現有城鎮住房數據真偽識別

  1.2 研究思路與主要假設

  2 中國城鎮住房40年:從供給短缺到總體平衡

  2.1 中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡,套戶比從0.8到1.09

  2.2 中國城鎮住房自有率約70%,最高20%家庭擁有約40%住房

  2.3 中國房地產市場仍有較大發展空間

  3 地區層面:哪些地方房子多,哪些地方少?

  3.1 省級:西部地區套戶比平均1.11,滬粵2省套戶比低於1.0

  3.2 地級:17成套戶比小於1,一線城市套戶比略低於1

  正文

  1 中國城鎮有多少房子?

  1.1 現有城鎮住房數據真偽識別

  當前中國到底有多少城鎮住房?據自然資源部消息,全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,但住房存量數據尚未公佈,未來是否公佈也未可知。官方已公佈的中國城鎮住房數據存在統計部門和建設部門兩個來源,主要涉及人口普查家庭戶住房面積、城鎮人均住房建築面積、早期部分年份城鎮住宅存量、城鎮住宅竣工面積等四類數據,存在一定參考價值,但均存在明顯問題。

  一是人口普查資料公佈了家庭戶住房數據,但未公佈集體戶住房數據,如直接以城鎮家庭戶人均住房面積作為城鎮人均住房面積計算城鎮住房存量存在高估。住房數據從1995年開始被納入全國人口1%抽樣調查(“小普查”)及後續的人口普查中。但人口普查只公佈家庭戶住房數據,不公佈集體戶情況,2010年城鎮集體戶人口近8000萬,占城鎮常住人口比重達12%。根據人口普查定義,集體戶是指相互之間沒有家庭成員關係、集體居住共同生活在一個房間的人口。顯然,集體戶人均住房面積遠小於家庭戶人均住房面積,如以城鎮家庭戶人均面積乘以城鎮人口得出的城鎮住房面積明顯是高估的。此外,對一戶多宅情況,人口普查規定,如果未出租或借給其他人居住,在調查時要將這幾處住房的面積相加,這意味著人口普查資料理論上包括了空置房情況,但居民事實上可能有少報瞞報。

  二是國家統計局公佈的城鎮人均住房建築面積數據因抽樣偏差可能存在高估。國家統計局基於約16萬住戶的全國城鄉住戶一體化調查公佈人均住房建築面積數據(2013年以前城鎮住戶調查和農村住戶調查單獨開展),2018年全國人均住宅建築面積42.4平方米,其中城鎮、鄉村人均住宅建築面積分別為39、47.3平方米。雖然住戶調查理論上既包括家庭戶,也包括集體戶,但由於住戶調查樣本每五年輪換一次,需保證一定穩定性,實踐中抽取樣本多為當地有房戶籍家庭,對流動性較大、居住空間較小的常住外來人口、少量居無定所的無房戶覆蓋不足,因此存在一定高估。比如,2010年國家統計局公佈全國城鎮人均住宅建築面積為31.6平方米,這與2010年人口普查中城鎮家庭戶人均住房建築面積30.3平方米比較接近,但如果加上人均住房面積較少的集體戶,真實的2010年全國城鎮人均住房建築面積無疑將低於上述數字。因此,如果直接以國家統計局公佈的城鎮人均住房建築面積乘以城鎮常住人口,將得出2018年中國城鎮住房建築面積高達324.2億平,粗略估計城鎮住房存量套戶比高達1.19。

  此外,住建部依據地方逐級上報也統計有人均住房建築面積,比如在《中國統計年鑒2008》公佈1978-2006年城市人均情況,《中國城鄉建設統計年鑒》公佈1990年至今村鎮人均情況,但縣城和2007年之後的城市人均面積缺乏,這使得難以通過市縣鎮加總得出全國城鎮住房存量。此外,住建部定義的“人均”以戶籍人口+暫住人口為分母計算(2006年之前以戶籍居住人口為分母計算),與一般的常住人均不同。

  三是官方直接公佈的部分年份城鎮住房存量數據要麼範圍偏小、要麼偏大。1985年原城鄉建設環境保護部和國家統計局組織開展了全國第一次城鎮房屋普查,公佈住宅建築面積22.91億平、使用面積15.09億平,但涉及人口僅占當時城鎮常住人口的約60%,範圍偏小。原建設部曾在《城鎮房屋概況統計公報2002-2005》中公佈了2002-2005年全國城鎮國有土地上住房存量(不含建製市城市規劃區和縣城以外的建製鎮),加上《村鎮統計公報》中的建製鎮住房存量,可得2002年、2005年全國城鎮存量分別為111.6、144.4億平。但是,住建部定義的城鎮範圍可能偏大或存在重複統計,比如其2010年城市及縣城建設用地、建製鎮建成區面積加總為8.8萬平方公里,較自然資源部公佈的城鎮建設用地7.6萬平方公里大16%。

  四是國家統計局公佈的城鎮竣工住宅面積數據存在低估,這使得無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農民帶房入城”推算當前存量。國家統計局從1995年開始公佈固定資產投資項目下的城鎮竣工住宅面積(含商品住宅),1997年統計起點為50萬元及以上,2011年指標調整為固定資產投資(不含農戶)竣工住宅面積(原城鎮竣工住宅口徑+農村企事業竣工住宅面積),統計起點調整到500萬及以上,但該數據因為口徑及統計問題明顯小於真實城鎮竣工住宅面積。根據2000年、2010年兩次人口普查,我們估算2000-2010年城鎮住房增量達92億,而2001-2010年城鎮竣工住宅面積合計67億平、拆遷約15億平(依據房齡面積結構估算)、農民帶房入城約7-10億平,尚餘30-33億平未被統計。

  1.2 研究思路與主要假設

  鑒於上述情況,我們的研究思路是:以2000、2010年人口普查數據公佈的家庭戶住房數據為基礎,通過合理假設城鎮集體戶人均住房面積與家庭戶人均住房面積的比例關係估算全國城鎮集體戶住房面積,從而得到2000、2010年全國城鎮住房存量,再依據2000-2010年全國城鎮住房面積增量,推算該時期未被統計的農民帶房入城和城鎮竣工住宅面積年均增量並以此為假設,通過公式“2010年城鎮住房存量+曆年城鎮竣工住宅面積-拆遷面積+未被統計的農民帶房入城和城鎮竣工住宅面積合計”得到2018年中國城鎮住房存量。同時,參考國家統計局1978年戶均、人均住房面積統計、1985年全國房屋普查、人口普查和小普查房齡數據、1999年以來商品住宅竣工套均面積及官方曆年住房建設標準等,估算出套均面積和其他主要年份住房存量,由此計算1978-2018年主要年份的套戶比數據。

  其中主要有三點需要說明:

  一是假設城鎮集體戶人均住房面積為家庭戶的35%。根據人口普查規定,初中、小學的住校學生,幼兒園全托孩子,一律視為在家中居住,作為其家庭的現有人口;高中及以上階段住校生按其實際居住情況登記,作為學校的現有人口。我們基於集體戶定義、家庭戶居住情況和教育部統計的城鎮學生宿舍面積,估算城鎮集體戶與家庭戶人均住房建築面積比例應在27%-45%之間,並依據唯一公開的寧波鄞州區集體戶住房數據樣本假設全國平均為35%,由此測算全國城鎮集體戶住房面積。我們發現,即使35%的比例有偏,對全國城鎮住房存量的影響最多隻有2億平,對結果影響很小。

  二是發現2015年“小普查”的住房數據存在高估,因此未予採用。依據人口普查、小普查資料計算,2000-2005年、2005-2010、2010-2015年三個階段城鎮家庭戶住房存量增量分別為65.5、20.6、62.4億平,這顯然是不合理的。因此,我們認為2015年小普查的城鎮家庭戶住房數據與2005年一樣存在高估,因此未基於2015年數據、而是基於2010年普查情況推算當前情況。

  三是城鎮家庭戶均規模數據依據人口普查、“小普查”、及年度人口變動抽樣調查。從國際經驗看,家庭戶均規模具有小型化趨勢。由於勞動力回流中西部、生育政策有所放開等因素,近十年家庭戶均規模稍有回升。比如,2015年“小普查”統計城鎮家庭戶均規模為2.93人,高於2010年的2.85人。從人口變動抽樣調查看,2016、2017年的城鎮家庭戶均規模分別為2.98、2.92。因此本文根據趨勢,假定2018年城鎮家庭戶均規模為2.90。

  2 中國城鎮住房40年:從供給短缺到總體平衡

  2.1 中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡,套戶比從0.8到1.09

  改革開放四十年來,中國城鎮居民從筒子樓住到住宅小區,從全民蝸居到基本適居,住房事業取得巨大進步,這主要得益於1990年代從福利分房到住房商品化的住房製度改革。根據我們測算,1978-2018年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至276億平,城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至33.3平方米,城鎮住房套均面積從44.9平方米增至89.6平方米,城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套,套戶比從0.8增至1.09。與國家統計局公佈的2018年城鎮人均住房建築面積39平方米相比,我們測算的城鎮人均住房建築面積小5.7平方米。一般而言,套戶比小於1,表明一國住房供給總體不足;套戶比等於1,表明一國住房總體基本供求平衡;考慮到休閑渡假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況,成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看,當前美國、日本分別為1.15、1.16,德國為1.02,英國為1.03,中國城鎮住房套戶比接近1.1,表明住房供給總體平衡。

  由於“文革”期間住房建設嚴重滯後,1978年全國城鎮人均住房建築面積反而較1950年下降20%,缺房戶占比達47.5%。隨著改革開放後住宅建設加快,到1985年城鎮人均住房建築面積增長至10.9平方米,但缺房戶依然高達26.5%;其中,婚後無房、暫住非住宅房、暫住臨時簡易房、暫住親友房等“無房戶”占比3.2%,三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二戶同室等“不便戶”占比10.4%,人均住房建築面積在5.7平方米以下的擁擠戶占比12.8%(原文為人均居住面積4平方米以下,按0.7係數折合)。

  隨著1990年代住房製度改革推進,特別是1998年國務院下發《關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》後,商品住宅帶動城鎮住宅竣工面積大幅攀升。按照國家統計局的口徑估算,1978年全國城鎮竣工住宅面積不足1億平,1998年超過5億平,2011年超過10億平;其中,竣工商品住宅面積占城鎮竣工住宅面積占比從1995-1999年的不足32%,躍升至2000年的38%,2003年超過60%,2007年超過70%;從全國人口普查和小普查資料的房齡結構數據看,有約97%的城鎮住房為1978年以來建造,約87%為1990年以來建造,約60%的城鎮住房為2000年以來建造。與中國不同,歐美髮達經濟體的住房平均房齡較老,比如英國、美國住房房齡超過50年的比例均超過40%,超過100年房齡的比例分別為20%、7%。

  從住房來源結構看,當前全國城鎮住房存量中商品房約占4成,自建房約占3成,還有3成為原公房、保障性住房及其他。根據國家統計局數據,1998-2018年竣工商品住宅合計113億平,占當前城鎮住宅存量的41%。而根據人口普查及小普查中的城鎮家庭戶住房來源數據,2000-2010年購買新建商品房的城鎮家庭戶戶數占比從8.9%升至21.7%(2010年開始統計購買二手房比例,為4.6%),自建房比例從35.7%降至31.5%,購買原公有住房比例從23.5%降至12.9%,購買經濟適用房、兩限房比例從6.0%降至4.1%,租賃廉租房、公租房從14.4%降至2.4%;租賃其他住房比例從6.1%增至18.6%,其他比例從5.4%降至4.1%。由於人口普查中的購買二手房、租賃其他住房並未說明來自商品房還是非商品房,這使得我們需要依靠商品住宅竣工面積判斷存量房中商品房比例。

  在城鎮內部,城市和建製鎮家庭戶的住房來源結構存在顯著差異。根據2010年人口普查,城市家庭戶住房來自購買新建商品房、原公房的比例分別為26%、17.3%,明顯高於建製鎮的14.7%、5.8%;而建製鎮家庭戶住房來自自建房的比例高達56.2%,明顯高於城市的16.4%。

  2.2 中國城鎮住房自有率約70%,最高20%家庭擁有約40%住房

  中國城鎮居民約70%居住在自有住房,約20%租房,其他10%為借住、住單位宿舍等;與建製鎮居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。根據2000年人口普查資料家庭戶住房來源統計,有74.1%的城鎮家庭戶居住在自有住房,有20.5%的租房,還有5.4%的住房來源為其他(比如,借住親友住房但不付租金,住單位單人或夫妻宿舍但不付租金等情況)。到2010年,上述比例分別為74.9%、21.0%、4.1%。此外,2005年、2015年小普查統計的城鎮家庭戶住房自有率分別為77.9%、79.2%,住房自有率偏高,可能存在抽樣問題。

  把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率,2010年城鎮家庭戶住房自有率較2000年有所上升,但主要是建製鎮家庭戶住房自有率從78.0%增至83.2%,而城市家庭戶住房自有率從72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市,城市家庭戶租房比例從2000年的23.2%上升至25.8%,建製鎮家庭戶租房比例從15.6%降至13.3%。假設城鎮集體戶人口都沒有自己住房,我們估算2000、2010年中國城鎮居民住房自有率分別為66.0%、65.9%。扣除學生,2010年全國城鎮居民住房自有率為71.1%;其中城市居民和建製鎮居民住房自有率分別為67.6%、76.9%。從現實情況看,把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率從而估計全國城鎮住房自有率可能稍有低估,因為可能存在因本地無房而租房、但在外地(如老家)有房等情況。從國際比較看,中國城鎮住房自有率較高,當前美國住房自有率為64.2%、日本為61.7%、德國為46%,這與中國重視“家”的文化傳統以及過去房價基本持續上漲的預期等存在一定關係。

  根據人口普查資料定義,當一個家庭有多套住房時且未出租或借給他人居住,其“使用”的住房面積為全部住房面積;但如果該家庭有住房出租或借給他人居住,則該住房面積為實際居住人“使用”,計入實際居住人的住房面積。從現實來看,租房人群的人均住房面積建築面積一般在30平以下;如家庭人均住房面積超過50平,則人口普查統計的住房面積很可能為該家庭產權所有。因此,考慮出租等情況,人口普查的使用住房數據可能會低估富裕家庭的產權住房面積,高估貧困家庭的產權住房面積,因此低估實際產權擁有住房情況的不平衡程度。

  我們對人均住房面積在8平方米以下的家庭戶樂觀假設其人均住房面積為7平方米,對人均住房面積在70平方米以上的家庭戶保守假設其人均住房面積為72平方米,由此計算不同類型家庭戶擁有的住房面積。研究發現:

  其一,住房困難的家庭戶比例明顯下滑。1995-2015年人均住房建築面積在8平方米以下的家庭戶數占比從12.6%降至3.3%,人均9-16平方米的家庭戶數占比從35.3%降至11.9%。

  其二,高收入家庭使用的住房面積占比與其戶數占比的比例趨於下降,但與此同時,低收入家庭使用的住房面積占比與其戶數占比的比例也在趨於下降。2000-2015年,人均50平方米以上的城鎮家庭戶住房面積占比與其戶數占比的比例從2000年的2.30降至1.78,人均60平方米以上、70平方米以上的城鎮家庭戶住房面積占比與其戶數占比的比例分別從2.30(2005年)降至1.89、2.41(2005年)降至1.96;而人均住房面積在8平方米以下、9-16平方米的家庭戶住房面積占比與其戶數占比的比例分別從0.35(1995年)降至0.19、0.61(1995年)降至0.35。

  其三,即使從使用情況看,住房分佈的不平衡程度仍然嚴重。換算為五等份或十等份看,2000年最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積占比分別為3.0%、7.1%,最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積占比分別為22.4%、39.0%。到2010年,情況變化為,最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積占比分別為2.3%、6.2%,最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積占比分別為21.8%、39.4%。2015年小普查數據存在一定抽樣問題,導致最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積占比分別升至為2.8%、7.2%,最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面積占比分別降至19.6%、36.9%。

  根據人口普查資料城鎮家庭戶住房“使用”情況的數據估算,1995-2015年全國城鎮家庭戶住房使用分佈的基尼係數大致保持在0.3左右,這顯然存在低估。如果考慮20%的城鎮家庭戶租房、人均住房面積更低的城鎮集體戶人口以及2億多農民工群體在城鎮置業比例較低等情況,低收入群體實際擁有的住房面積占比與其戶數即人口占比的比例無疑將更低,即產權層面的城鎮家庭住房分佈基尼係數無疑更高。

  2.3 中國房地產市場仍有較大發展空間

  房地產長期看人口,儘管中國20-50歲主力置業人群比例在2013年左右達峰值,但綜合考慮城鎮化進程、居民收入增長和家庭戶均規模小型化、住房更新等,中國房地產市場未來仍有較大發展空間,將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。

  一是中國城鎮化進程還有較大空間,到2030年城鎮化率達70.6%時城鎮人口將再增加約2億。2018年中國城鎮常住人口達8.3億,常住人口城鎮化率為59.6%,如按戶籍人口算2018年城鎮化率僅為43.4%。聯合國《世界人口展望2019》預計到2030年中國常住人口城鎮化率將達約70.6%,城鎮常住人口將較2018年再增加約2億。根據我們在報告《中國人口大遷移》中測算,2012-2016年中國城鎮人口增量中來自自然增長、區劃變動、鄉城遷移的平均比例為18.6%、35%、46.4%,與國家統計局測算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。這意味著,即使假設因區劃變動導致的農民就地城鎮化產生的住房需求全部不通過市場渠道滿足,而是通過安置房(拆遷)或帶房入城(未被拆遷)滿足,2019-2030年仍有1.3億新增城鎮人口存在住宅需求。如假設安置房也是通過市場購買(如貨幣化安置)滿足,且未被征遷、帶房入城的比例為60%,則2019-2030年大致有約1.6億新增城鎮人口存在住房需求。

  二是與主要發達經濟體相比,中國城鎮人均住房面積較小,隨著居民收入增長和家庭規模小型化等,人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。一方面,當前中國已進入中高收入經濟體行列,隨著未來向高收入經濟體行列邁進,城鎮居民對人均住房面積的需求還將進一步增加。國際上一般對住房面積統計的口徑為使用面積,把2018年中國城鎮人均住房建築面積按照0.7的係數折合為使用面積僅為23.3平方米,明顯低於主要發達經濟體水平。考慮到國際上對人均住房面積的統計一般不分城鄉,如簡單以0.85的係數把各國人均住房面積換算為各國城鎮人均住房面積,當前韓國、俄羅斯的城鎮人均住房面積分別為28.2、27.9平,日本為33.1平,德國、法國分別為38.6、39.5平方米,美國為66.9平。

  另一方面,中國家庭戶規模小型化空間大,可能導致更多的住房和更大的人均住房面積需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素,家庭規模小型化是世界各國人口發展的普遍趨勢。比如,1960-2015年,日本一人戶、二人戶家庭比例分別從5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。當前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別降至2.33、2.54、2.73人。中國家庭戶均規模從1982年的4.41迅速降至2010年的3.09;其中,2010年城鎮家庭戶均規模為2.85人。由於勞動力回流中西部、二胎政策等因素,近年家庭戶均規模較2010年有所上升。從一人戶、二人戶比例看,中國2015年僅分別為13.1%、25.3%,總體相當於日本1990年代至21世紀初水平,未來仍有很大下降空間。

  因此,如果以人均使用面積28平即人均建築面積40平為標準算,未來中國城鎮人均住房面積存在約20%的改善空間。

  三是中國現有城鎮住房成套率僅85%,並且尚有20%的家庭居住在條件較差的平房,存在住房更新需求。一是中國城鎮住房成套率僅85%左右,還有約15%的住宅需要更新。1985年中國城鎮住房成套率僅為24.1%,1995年居住在成套住宅的家庭戶比例快速提升至61%,2010年、2015年分別達75.6%、84.3%。其中,根據2015年小普查數據,城市、鎮家庭戶中同時擁有廚房和廁所的比例分別為89.3%、76.8%。二是中國城鎮尚有約20%的平房需要更新。隨著拆遷新建,中國城鎮家庭戶中居住在平房比例從1995年的46.1%降至2015年的20.6%,其中城市、建製鎮分別為10.2%、36.1%。

  2019-2030年中國城鎮年均住房需求大致為10.9-13.5億平方米。根據我們前述測算,2000-2010年、2010-2018年中國城鎮人均住房建築面積分別年均增長3%、2.3%,假設2019-2030年中國城鎮人均住房面積年均增長1.3%-1.5%(即2030年人均住房建築面積達38.8-39.8平方米),則2030年中國城鎮住房存量需達395-405億平,較2018年淨增119-129億平,即年均淨增9.9-10.8億平。以1.5%-2%的折舊率計算,則2019-2030年將折舊拆遷約60-82億平,即年均折舊拆遷約5-6.8億平。並且從曆史經驗看,2000-2010年每年約有4億平屬於農民帶房入城和未納入國家統計局城鎮竣工住宅面積統計的住房面積。假設2019-2030年這部分仍為年均4億平,則2019-2030年每年需新增城鎮住房10.9-13.5億平。

  3 地區層面:哪些地方房子多,哪些地方少?

  基於2010年人口普查資料分省數據、2015年1%人口抽樣調查資料分省數據等,並結合全國城鎮住房情況,我們估算了2010年、2018年各省級、地級單位城鎮住宅存量、人均住宅建築面積、套戶比及相關情況。

  3.1 省級:西部地區套戶比平均1.11,滬粵2省套戶比低於1.0

  當前全國近60%的城鎮住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。分地區看,2018年東部、中部、西部、東北地區城鎮住房存量分別占全國的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%,而對應的城鎮常住人口比例分別為43.6%、24.5%、23.9%、8.0%。分省看,2018年山東、江蘇、廣東城鎮住房存量超過20億平,河南、浙江、四川等7個省份在10-19億平之間,其他省份則不足10億平,海南、寧夏、青海、西藏等4省更是不到2億平。

  鄂浙蘇等7省人均住房建築面積超過35平方米,而滬粵津甘4省不到27平方米。分地區看,2018年東部、中部、西部、東北地區城鎮人均住房建築面積分別為32.0、35.4、32.1、30.1平方米。分省看,2018年湖北、浙江、江蘇等7省城鎮人均住房建築面積超過35平方米,山東、廣西、四川等14省城鎮人均住房建築面積在30-34平方米之間,山西、北京、新疆等其他10個省城鎮人均住房建築面積低於30平方米,上海、廣東、天津、甘肅人均更是低於27平方米。

  由於各省套均面積存在差異,城鎮人均住房建築面積的大小與套戶比的高低並不具有必然聯繫。從城鎮套戶比看,東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.10、1.11、1.09,黔青雲等5省套戶比超過1.15,滬粵2省低於1.0。分地區看,東部、中部、東北地區分別為1.03、1.10、1.09,西部地區為1.11。分省看,2018年貴州、青海、雲南等5省城鎮住房套戶比超過1.15,廣西、寧夏、河南等6省套戶比在1.10-1.15之間,湖北、黑龍江、遼寧等11省套戶比在1.05-1.10之間,北京、四川、山東等7省套戶比介於1.0-1.05之間,廣東、上海2省套戶比在1.0以下。

  從住房成套率看,2015年重慶、廣東、山東等省城鎮家庭戶居住在成套住宅的比例超過90%,而黑龍江、雲南、內蒙古、西藏等省低於75%。從建築層數看,2015年有河北、山東城鎮家庭戶居住在平房比例高達40%以上,西藏、內蒙古、山西、河南在30%以上,而浙江、湖北、江西、重慶、上海、福建等省低於10%。

  3.2 地級:17城套戶比小於1,一線城市套戶比略低於1

  在全國336個地級單位中(不含三沙),既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2,未來更需重視區域差異中可能存在的結構性機會。

  從人均住房面積看,2018年有73個城市的人均住房建築面積小於30平方米,占比21.7%;有124個城市的人均住房建築面積介於30-35平方米,占比36.8%;有93個城市的人均住房建築面積介於35-40平方米,占比27.6%;有46個城市的人均住房建築面積大於40平方米,占比13.6%。

  從套戶比看,2018年有17個城市的套戶比小於1,占比5.1%;有144個城市的套戶比介於1.0-1.1之間,占比42.9%;有124個城市的套戶比介於1.1-1.2之間,占比36.9%;有51個城市的套戶比高於1.2,占比15.2%。

  分線看,當前一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為25.6、32.9、34.3平方米,套戶比分別為0.99、1.06、1.12,一線城市住房供給偏緊。從人均住房面積看,2010年一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為22.9、26.8、28.5平方米,到2018年分別增至25.6、32.9、34.3平方米,分別增長11.8%、23.0%、20.4%。從城鎮住房套戶比看,2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96,到2018年分別增至0.99、1.06、1.12。

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