香港樓市劇變:原來一個月賣上萬套 如今只有六千套
2019年08月07日06:58

  原標題:短短兩個月,香港樓市劇變!原來一個月賣上萬套,如今只有六千套 來源:每日經濟新聞

  每經編輯 盧祥勇

  今年5月,國際物業顧問世邦魏理仕最新《全球生活報告》,重點分析了35個主要城市樓價,發現香港樓價貴絕全球,平均樓價高達963萬港元,豪宅平均樓價更達5417萬港元,連續第5年成為全球樓價最貴城市,相較之下,排在第二位的新加坡樓價只是682萬港元。

  香港樓市,以貴聞名全球,並且供不應求。比如5月份,香港土地註冊處數據顯示,香港整體樓宇買賣註冊量約10353宗,創下近7年以來按月計的新高。然而從6月開始,香港樓市遭遇斷崖式下滑,6月、7月的樓宇買賣合約分別只有6211和6380,同比下跌32.9%、24.6%。

  此外,香港土地拍賣市場價格也出現下滑。香港樓市發生了什麼?

  香港樓市遭遇斷崖式下滑

  香港土地註冊處8月2日發佈的七月份統計數據顯示,七月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共6380份,同比跌24.6%;七月份的樓宇買賣合約總值540億港元,同比大跌45.7%。

  下滑是從6月開始的。六月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共6211份,再往前一個月,樓宇買賣註冊量高達10353宗。

  從上圖可以看出,香港樓市2018年7月至今走出了兩波下探曲線。土地註冊處數據顯示,香港住宅市場從2018年7月開始出現下滑,環比下降了9.3%。其中2018年12月,香港住宅銷售量僅有2060套,相較於6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

  香港樓市今年以來經曆了一段美好時期,樓宇買賣合約曾連續4個月蹭蹭往上漲,直到6月份戛然而止。

  中原地產統計數據顯示,具有二手盤指標性數據的香港十大屋苑2018年交易量創過去十年新低,僅有2088套。同是下半年進入下行週期的2015年,當年二手房交易量為2153套,還略高於2018年。

  香港物業市場一般以藍籌屋苑表現作為市場的參考指標。據中新網援引《香港商報》報導,香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出,今年7月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得169宗,總值14.32億港元,較6月的189宗及17.60億港元,分別下跌10.6%及18.6%,創6個月新低。香港新盤連環開售,估計8月份二手傳統屋苑登記量將會進一步下調。

  另據香港利嘉閣地產及美聯物業數據,兩行十大指標屋苑在週末(8月3日至4日)僅錄4宗及3宗成交,持續於低位徘徊。

  香港樓市滑坡還體現在土地拍賣上。據《21世紀經濟報導》報導,香港特區政府近期推出的啟德新一塊跑道區住宅地,僅接獲4份標書,相比此前同區地塊的競標情況,開發商反應明顯冷淡。最終由會德豐、嘉華國際及中海外合組的財團,以127.398億港元中標,折合每平方呎樓面地價僅為11842港元,較市場估值下限1.3萬港元低逾9%,更是創下區內逾兩年半新低。

  6月以來,新鴻基地產股價下跌了8.62%,長和同期下跌了7.36%,九龍倉置業下跌14.38%,恒基地產下跌5.93%,新世界發展下跌14.36%。同期恒生指數下跌了3.4%。

  香港房地產的“黃金時代”已過?

  2019年5月28日,91歲的李兆基出席恒基兆業的股東會,這是其最後一次以恒基兆業主席身份出席,此前一天,公司已公告李兆基辭任公司主席兼總經理,股東會後正式生效。

  隨著他的退場,香港富豪的“四大天王”時代也正式宣告落幕。無一例外,李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和郭得勝的財富都來自於房地產業,而今時香港已經不再是房地產的“黃金時代”。如今香港的樓市已經在高位盤整多年,土地供應也不似過去;在內地,港商的節奏又普遍跟不上大勢,屬於他們的大時代正在揮手告別。

  這些年來,恒基兆業在營收上未有起伏。2018年,恒基兆業收入219.82億港元,與2017年的279.6億港元,下降21.38%;股東應占盈利為311.57億港元,較2017年度的308.09億港元有所增長約1%。

  新鴻基地產這些年的主營業務雖已延伸至物業銷售及物業租賃、酒店經營、電訊、運輸基建及物流等板塊,但它的主要收入來源,是物業租賃。

  上一個財年,新鴻基香港及內地租賃組合的淨租金收入分別為145.49億港元及35.34億港元,較去年分別增加6%及19.7%。

  這些年來,租賃收入早已超過物業銷售成為新鴻基利潤的大頭。新鴻基的業績一直也無驚無喜,在中國內地的地產開發偶有亮眼的項目,但這是屬於“碧萬恒”的時代,它僅能在商業地產中謀得一席之地。

  前首富李嘉誠退位一年後,長和繫在其子李澤钜的領導下平穩前行。長和年報顯示,公司2018年純利同比升11%至390億港元,是自2013年以來首次呈現雙位數增長。

  但長和這一年來,並不太平。5月14日,沽空機構GMTResearch發佈了關於長和的研究報告。在報告中,GMT表示,長和最近發佈的年報顯示,長和隱瞞577億港元債務。

  這是對長和嚴厲的指控,在隨後的股東會上,李澤钜也強勢回應稱,“我們的年報好像電話簿那麼厚”,一不留意就會看錯,因此“要讀多點書”才能夠看得懂。

  但長和系這一年來股價不斷走低是不爭的事實。近兩年長和股價已經從104港元左右跌到當前68港元,長和系也逐漸和它的巔峰時刻告別。

  每日經濟新聞綜合21世紀經濟報導,香港土地註冊處網站,每經App(記者 吳抒穎)

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