易小迪換賽道:陽光100要賣地100億元
2019年07月25日22:19

原標題:易小迪換賽道:陽光100要賣地100億元 來源:新浪樂居

企業的“人設”,從一開始就跟創始人存在某種必然的聯繫。而陽光100,就是一家註定要和話題、質疑並存的企業。

今年以來,易小迪和他的陽光100(02608.HK)一直站在風暴眼上,股價暴跌八成、賣地求生、借款擔保人失聯......輿論漩渦不斷。

也因此,外界一直以為他很慌張。易小迪和他的團隊卻內心篤定,主要是這幾年跟外界溝通有點少,大家並沒有看到真實的陽光100。

真實的陽光100究竟怎樣?

7月25日,在20年前開發的項目——光華路2號優客工場中,陽光100籌劃了一場小型的下午茶。易小迪由於在香港的緣故而無法到場,交由陽光100副董事長範小衝和副總裁丁工出席見面會。

輕裝上陣

今年上半年,除了股價遭遇閃崩,外界最為關注陽光100的就是,易小迪將手中兩個優質項目接連出讓給融創中國和佳兆業。

實際上,這是易小迪將“出售土地,補充流動性缺口”諾言一步步兌現的表現。截至目前,陽光100通過出售重慶和清遠兩項目,已回籠資金約60億元。

範小衝坦言,“出售住宅項目是划算的,現在賣兩個項目應該比五年後我們做完效益更好。未來,還是繼續出售一些住宅項目,但不會全部賣,也不會進行甩賣。”

此外,陽光100相關負責人表示,賣地並不是個負面消息,而是堅定轉型的表現,一方面可以快速回籠資金、降低負債,另一方面有利於輕裝上陣,集中精力換賽道。今年,公司還會繼續出售項目,算上前兩個項目,全年要出售的項目價值達到百億元。

在轉讓項目的同時,陽光100將著眼於京津冀、長三角、珠三角區域,尋找優質地塊持續發展。今年5月初,陽光100加倉環京區域,通過招拍掛新獲得河北興隆縣高鐵新城一幅綜合用途地塊使用權。

而針對外界一直猜測其面臨沉重的資金壓力。陽光100副總裁丁工公佈了一組數據進行回應:截至2018年末,陽光100總土地儲備面積為1502萬平方米,總貨值約為2000億元,沒拿證還有1000多億元,資產約六七百億元。

此外,較高的負債壓力也成為陽光100另一個尾大不掉的難題。截止到2018年12月31日,陽光100的總債務金額達到了296.95億元,並一度因此而引發媒體及資本市場關注。但這一債務總額已經在2019年上半年大幅降低。

面對高負債,陽光100不斷擴大融資途徑。6月28日發佈的公告顯示,公司擬發行於2021年到期的11.5%優先票據,規模為2億美元。

在範小衝看來,房地產本身是個類金融產業,陽光100是一家上市公司,有更多工具,我們也在積極地用所有融資方式進行更好的融資。

轉換賽道

並不是說做企業一定得追求高速和規模,能夠有自己鮮明特色,小而美,也很好。

當前,行業大流追逐的是前方不斷破紀錄的銷售數字與規模化擴張,易小迪強調的不是規模,他不熱衷於參加數字遊戲,而是公司這些年的業務轉型取得的成果。

陽光100溫和的發展故事或與其創始人性格相關。在房地產行業過往財富噴湧的曆史之中,其它房企正在雄心勃勃地攻城略地之時,易小迪似乎並不眼紅。

但如果說陽光100錯失樓市黃金時代,是不準確的。無論是黃金時代還是白銀時代,易小迪和他的陽光100從未缺席。它有自己最適合自己的商業模式、發展路徑。

2014年,登陸資本市場後,陽光100便開始對主營業務進行調整,即從傳統的開發商轉型為運營商,商業模式由開發利潤向服務升值轉變。易小迪的轉型是一次又一次的“陣痛”,伴隨著此起彼伏的壓力和質疑,但他從未停止。

在2019年中期會議上,易小迪進行了反思,認為公司遇到的壓力和挑戰來自於,總想同時抓住兩隻兔子,老想把轉型和新的產品線做好,又不想放棄傳統開發主流市場。他內部要求是,堅定、下決心離開住宅主流房地產市場,把全部精力投入到創新產品線。

截至目前,陽光100形成“1+3”品牌戰略,“1”是聚焦年輕知識精英、中產階級目標客群,“3”是共享式服務公寓(喜馬拉雅)、文化街區(鳳凰街)和復合型社區(阿爾勒)。

三條產品線在陽光100內部獨立發展,形成了垂直的專業線。至於未來三條線產品線哪個業績最好,範小衝表示,從邏輯而言這三條線的毛利都很好,現在都在內部摩拳擦掌、互相PK。

此外,三種新業態有著共同的特點,即比住宅週期長,需要投入大量資金。對於陽光100來說,如何保證穩定的現金流?

伴隨著房地產遊戲規則的改變,陽光100不玩心跳,玩穩定。範小衝回應稱,目前公司的新業務採取的是租售結合的方式,來實現現金流的穩定。據悉,喜馬拉雅共享式公寓主要大部分是以出售為主,而文化街區中,70%出售,30%自持,統一運營。

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