賣不動租不出修不得 日本東京郊外地價10年縮水90%
2019年07月06日13:21

  查閱當地的土地交易記錄發現,這裏的土地交易價格在10年前為每坪(日本獨有面積單位,1坪約3.3平方米)約15萬日元,而去年的交易價格僅為1.5萬日元。

  在所有的發達國家裡,恐怕沒有一個國家的不動產市場會面臨比日本更嚴峻的形勢了。作為曾經世界第二大、現在世界第三大經濟體,日本的不動產市場已經深陷人口危機的泥潭。即便是在國際化大都市的東京,其周圍許多的衛星城鎮正出現大量的空置房屋。

  在日本,房屋並不是購買後就可以任由放置不聞不問的,必須要繳納固定資產稅、保險費、管理費等。因此,對於日本人而言,這些空置房屋正逐漸成為“負動產”。

  東京郊外地價10年縮水90%

  大手町、丸之內、新宿、涉穀等地區都是東京都的中央商務區(CBD)。

  在距離東京CBD30-40公里遠的郊外,是大量上班族的“睡城”(Commuter town)。在經濟高度增長期里,日本面臨壓倒性的住房不足壓力。上世紀70年代以後,這些“睡城”得到了大量開發,修建了很多住宅。當時居住在這些地方的主要是1947年-1949年“嬰兒潮”出生的一代,“一對夫妻加兩個孩子”的小家庭模式是當時這些地區的主要家庭形態。50年過去了,當初這些家庭的孩子們現在基本都搬到市中心或者去市中心很方便的地方居住,只留下一大片老舊的房屋和七八十歲的父母。

  今年4月,《每日新聞》記者走訪了東京郊外上世紀70年代開發的一個住宅區,發現這裏的600個房屋裡,就有50個屬於無人居住的空置房,空置率超過8%。另外,即便是白天,也很難在這裏遇到一兩個居民。即便偶爾遇到,也全都是老年人,根本看不到年輕人的影子。當地居民告訴記者:“現在這裏住的都是七八十歲的老人,有的是夫妻二人一起生活,有的是一個人獨自生活。”

  《每日新聞》記者查閱當地的土地交易記錄發現,這裏的土地交易價格在10年前為每坪(日本獨有面積單位,1坪約3.3平方米)約15萬日元,而去年的交易價格僅為1.5萬日元。在這裏,只有極少部分房屋出現嚴重破損現象,更多的是一些完好無損的空置房屋。這些房屋的庭院因為長期無人打理而雜草叢生、有些藤蔓植物甚至把房屋包裹了起來。即便是那些有人居住的房屋,庭院里的果樹也長滿了果實。由於沒人去摘,這些果實甚至落到了圍牆外的地面上。

  隨著少子化、老齡化問題的不斷加深,今後5年、10年這樣的空置房屋或許還會越來越多。整個街道、社區也到處是荒涼、衰敗的景象,可以預測,將來這裏的房屋會很難賣出去、也很難租出去。

  各種稅費讓空置房正淪為“負動產”

  在日本,即便是空置房屋,也是有持有成本的。

  對於那些普通住宅地而言,每年一共需交納5-6萬日元的固定資產稅、都市計劃稅。即便是那些賣不掉的房屋,其固定資產稅也不會是零。無論這個房屋修建了多少年,其固定資產稅的評價額度都不會低於剛修建時的2%。如果還要給這種房屋購買火災保險的話,每年最少也需花費1-5萬日元。

  據《朝日新聞》報導,日本總務省今年4月下旬發佈一份對於日本全國空置房屋的調查報告。該報告顯示,2018年日本全國的空置房屋達到846萬個,占整體住宅總數的13.6%。大量空置房屋的出現會導致周圍環境的惡化,比如,動物在裡面棲息繁衍、不法分子闖入、或者遭受火災等。作為應對之策,日本政府早在2015年2月實施了《空置房屋對策特別措施法》。一旦被當地政府認定為具有倒塌等危險的“特定空置房屋”,其固定資產稅的評價額將會增至剛修建時的1/6。

  另外,該《特別措施法》還要求空置房屋的繼承人每月至少進行一次對房屋的管理。那些不能回去進行管理的繼承者只能委託當地的不動產公司代為管理,這樣每個月至少花費1萬日元。

  另外,如果對這些空置房屋進行解體作業,也需要花費很大一筆錢。如果是木結構的房屋,每坪的解體作業價格為4-5萬日元。如果是對輕型鋼鐵結構的房屋進行解體作業,一坪至少要7萬日元。對於一個40坪的木結構房屋而言,其解體作業的費用高達160萬-200萬日元。另外一個不得不面臨的尷尬問題是,這些空置房屋解體之後,其土地該如何利用?重新修建嗎?恐怕那些30-40歲的人不會來這裏買房居住。周圍的鄰居更不可能再買房了。如果把土地賣給鄰居當停車場或者退耕用的話,售價會跟賣白菜一樣便宜。

  由於受到嚴重的少子化及老齡化問題的影響,日本不少地區甚至出現了“不動產負價格交易”的極端事例。比如,花費幾百萬日元把房屋解體之後,基本上以0元價格把土地出讓給附近鄰居。因此,日本國土交通省每年公佈一次的土地交易價格實際上是有很大水分的。比如,在之前提到的那些“睡城”,每坪價格為15萬日元,實際上的交易價格不到5萬日元。

  “孤獨死”也正成為日本一大社會問題

  除了少子化、老齡化問題之外,日本正出現一個新的社會問題——孤獨死。孤獨死與“過勞死”一樣,是日本人創造的詞彙,意思是在孤獨中死去而不為人所知。

  日本每年有3萬人孤獨死,這其中很多是獨居老人。日本少額短期保險協會下屬的孤獨死對策委員會於今年5月17日發表了一份關於孤獨死的報告,稱孤獨死死者的平均年齡為61歲,不滿75歲的死者占全體的5成,而20到50歲的占了全體的4成。

  由於拖欠房租,郵箱郵件無人收取,孤獨死死者的第一發現人一般多為不動產管理公司,抑或房子房東。而由於屍體所散發的異臭等原因,周邊鄰居也可能會及時發現。

  日本有一類特殊的清掃工,專門負責打掃孤獨死現場。有一位特殊清掃員曾表示,“孤獨死死者的家中就像一個大的垃圾場,就像這個房間永遠與外面的世界隔離一般。明明一牆之隔的隔壁人家就有人正常生活著,但只有死者自己就像從來沒有來過這個世界一樣。”

  來源:紅星深度

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