萬丈資本陸軍:只做核心城市,為城市更新賦能
2019年06月21日14:57

原標題:萬丈資本陸軍:只做核心城市,為城市更新賦能

一個寫字樓改造項目,令萬科集團總裁、首席執行官祝九勝,萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海,萬丈資本總經理陸軍亮相啟動儀式,這便是上海中區廣場改造後面對的商業地產江湖。用陸軍的話來說,“這是萬科對旗下萬丈資本的這個城市更新項目的重視,亦是其對資產管理平台的重視,我們一直在探究城市更新的新思路。”

與租戶步調一致協同升級的改造

此次改造的上海中區廣場毗鄰人民廣場與南京路。20年前,該項目由何鴻燊家族建造,是上海第一批涉外甲級寫字樓。2016年底萬丈資本收購之後,對辦公空間持續翻新改造。

此次改造的核心理念為“綠色、精緻、共享”,這也是陸軍一直主張的城市更新理念。從廣場、主入口到大堂,整體色調簡約高級,整體氛圍與過去的中區廣場反差極大,顯得現代與時尚感十足。樓前的雕塑、地面的拚色、牆面的立體裝飾、天花照明的重新設計,每一個局部空間的改造前後對比都讓人感受到業主方的用心和體貼。

上海中區廣場大堂

改造後的中區廣場保留了原中區廣場的文化脈絡,契合人民廣場風貌保護區氣質的同時營造現代的商務氛圍。從樓層窗前設置的 “陽光”卡座、電話間,到大堂空間的延展、室外外擺平台的營造等各個區域都力圖創造更多給租戶共享、交流的空間。舉辦啟動儀式的後花園也從原來的吸煙區被改造成未來企業舉辦各類活動的場所,以順應辦公客戶不斷增長的各類需求。值得一提的是,這次改造集中體現了萬科一貫主張的關注健康、節能環保的理念,機電設備與空氣系統全面升級,成為全亞洲首家獲得LEED arc + RESET國際雙認證的寫字樓。

“這次改造遇到的最大挑戰,我覺得是如何做到與租戶‘零距離同步’完成改造。”陸軍表示,改造期間保持辦公整體出租率基本穩定,商業租戶與改造計劃同步,對其自身店舖裝修升級,並與大樓同時開業,這在業界並不多見。但由此對資管團隊的要求大大提高。相比較萬科過往的開發優勢,中區廣場改造的最大挑戰在於對辦公客戶的理解、辦公空間的重新規劃、整體設計氛圍的把握以及資管計劃的精細度。

上海中區廣場電梯間

“我們花了一年半的時間在構思改造方案,整體實施實際只用了半年。我們要感謝每一個租戶的理解與支持,正是因為和大家對改造的目的和方案溝通到位,目標一致,才實現了公區改造和租戶同步升級的結果。”陸軍說,“當然,過程中大家都要做一些比較有意義的妥協,這樣才能圍繞一個共同目標做好。”

陸軍表示,如果這是一個空樓,改造就會比較快。但是中區廣場還有很多租戶,改造不能影響租戶的正常辦公跟運營。同時,改造不能破壞中區廣場作為人民廣場風貌保護區一分子的角色定義,但是改造要出新也要提效。

中區廣場所處位置是上海的核心區,毗鄰上海的零坐標,是上海的藝術三角地,集當代藝術中心、大劇院、上海博物館、上海曆史博物館為一體,改造也需要給城市帶來貢獻。因此,改造後不能只以一味追求平均租金單價為第一位,而是要追求客戶價值、企業價值和城市價值的三贏。

協同萬科,深耕上海核心

萬丈資本是萬科集團旗下的一條新業務鏈,是萬科集團全資直屬的存量資產管理平台,主打商業地產收併購與資產管理業務,意欲依託萬科大平台,探索商業地產存量改造機遇,建立國內存量資產的投資及資管平台。

換言之,萬丈資本作為萬億大萬科生態系統中的一環,也將以資產管理人的定位最大限度發揮萬科集團的協同效應。

除了中區廣場的改造之外,真正讓萬丈資本成名的項目則是2015年攜手香港李錦記集團收購位於上海新天地板塊的無限極大廈和無限極薈購物中心(原企業天地三號樓),該交易也是當年國內最令人矚目的大宗交易,並且在萬丈資本的運營管理下,其租金水平長期保持浦西的領先地位。

“未來我們的主戰場是在上海、北京這樣的一線城市,目前來講最大精力是放在上海。”陸軍表示,從中國一線及二線城市來講,存量市場中,北京跟上海都是千億級別交易量的市場,市場份額最大,交易最為活躍。其中,上海具備國際化及市場化的優勢,受廣大內外資投資者青睞,大宗交易量又佔據了全國市場份額的近一半,居於榜首。雖然未來深圳、杭州、廣州這些城市會有一定的增加,但總的來講,上海作為中國房地產存量不動產大宗交易最主要的市場這是毋庸置疑的。

陸軍表示,在未來市場中拿項目,第一個將看中的還是項目本身以及可持續發展的未來。經營層面是否還有提升的空間,存量項目是否具備改造升級的可能。出於對目前整個資產收益率尤其不動產的收益率放緩的大環境考慮,相對於業內一些更追求短期高回報投資機會的平台來說,萬丈會更看中項目的“全生命週期”,這也更符合萬科6大業務模塊佈局的大邏輯。這也是萬丈和萬科之間進行戰略協同的立足點。萬科是一家非常強調內部協同的企業,未來大部分項目都要通過內部協同合夥奮鬥的方式來進行,這樣企業的整體效能才能提升。

陸軍坦言,中區廣場單從一個項目體量及投資額來說並不是特別大,但是仍然有其特殊的意義。因為這個項目畢竟是在萬科體系之內首次進入了核心城市的核心區域的商辦改造運營市場,這也是萬科整個資產管理的拚圖中重要的一塊。成立萬丈資本本身就是萬科做的一種市場化的嚐試,目的是讓萬科整體變得更好變得更豐富。

“萬丈資本更多是豐富了萬科的專業線。在這之前萬科沒有進入核心城市核心商辦體系,由於我們的存在,通過這幾年的努力,我們讓市場知道了自己的存在。尤其在新天地這個高手林立的片區。至於做得如何應該由市場評價,我們不能說比別人好,只能說做得不比別人遜色,並且讓大家知道原來萬科戰略也已經深入到這裏。” 陸軍說道。

更新就是要創新

操刀正當紅的城市更新項目,陸軍對城市更新也談了自己的看法。他表示,上海有很多很優秀的城市更新項目,城市更新是房地產進入到了白銀時代以後必然的選擇,因為增量的空間沒有那麼多,不可能企業戰略都圍繞增量業務來展開。

各家企業的能力都需要通過城市更新來逐步得到體現。在城市更新中,會涉及到許許多多的場景和類型,從辦公到零售,從住宅開發到服務式公寓的持有等。城市更新更多體現的是綜合能力的提升,這就需要企業具備多種類型、多種業態的管理與運營的能力。

“目前來看,相關部門應該出台一些新的政策來適應核心城市的城市更新階段。” 陸軍強調,城市更新還是需要配套政策的升級。他認為,做開發業務是一張白紙好畫圖,而做城市更新大部分項目都是在城市的核心,無形中增加了難度。

“為什麼城市更新叫更新而不叫拆遷?這就意味著城市更新首先要尊重城市的曆史和文化,其次,更新就是要創新,創新的目的是為了提效。從企業來講,需要從城市更新中得到更好的回報,對於政府來講,引入更優質的企業,創造更多的稅收,提供更豐富的城市業態,形成更優美的城市場景。這些都跟能力、行業趨勢和配套政策息息相關。”

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