爭議湖北恩施房協止跌令 房企減價促銷貼身肉搏
2019年06月15日01:26

  銷量陡降近四成 房企減價促銷貼身肉搏

  爭議湖北恩施房協“止跌令”

  張家振

  近日,湖北恩施土家族苗族自治州下轄的鄂西小城恩施市房地產協會(以下簡稱“恩施市房協”)因向全市房地產開發企業下發“止跌令”而受到市場強烈關注。

  恩施市房協在一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》(以下簡稱《通知》)紅頭文件中,詳細列舉了房企降價售房的十條“罪狀”,並對房地產項目降價行為提出預警。根據文件描述,恩施房企存在高價備案低價開盤,用工程款抵扣房、內部福利房等變相降價,尾盤甩賣等“擾亂房地產市場開發秩序,不利於房地產市場健康穩定發展”的諸多降價行為,最高下調價格超過千元。

  恩施市住建局發佈的房地產市場運行報告顯示,今年一季度全市新建商品房銷售2769套,銷售面積31.7萬平方米,同比減少37.73%,新建商品住房批準預售供應量卻同比增長27.47%。當地住建系統相關負責人表示,樓市下行風險依然存在且壓力較大,產業、產品結構單一,商業存量巨大。

  對於發佈上述紅頭文件限製房企降價的初衷等問題,恩施市房協一位李姓秘書長在接受《中國經營報》採訪時表示,根據恩施市召開的專題會議精神,由工商局等組成的工作專班正在對協會進行調查,之前協會也已經被約談,現在不方便接受任何採訪。

  恩施市住建局房產科科長鄭建輝則告訴記者,綜合目前恩施市房地產市場數據分析,全市成交面積略有下降,但就5月來講,商品房銷售均價略有下降,但普通住宅銷售均價略有增長,總體價格呈上升趨勢,恩施市房地產市場目前健康、穩定、有序。

  房價“維穩”風波

  “部分樓盤採取大幅度降價的辦法促銷,這些做法已引起社會廣泛關注並給恩施的房地產市場帶來了不利影響。”在《通知》(恩市房協字[2019]5號)文件中,恩施市房協措辭嚴厲,並對社會反映比較強烈的斷崖式降價問題組織相關人員對部分樓盤進行了調查核實。

  上述《通知》詳細列舉了恩施市部分樓盤存在的降價現象十大表現,例如,有的樓盤高價備案,低價開盤,降價幅度在備案價基礎上下調800~1200元每平方米開盤銷售;部分樓盤以分銷、電銷等方式進行降價,用工程款抵扣房、內部福利房等形式變相降價擾亂市場;部分餘盤採取甩賣價格拋售,成交價格在4000~4500元每平米之間,對整個市場預期形成不良影響。

  對於降價亂象,恩施市房協對存在問題和現象的企業發出警示,要求相關企業採取切實可行的整改措施,糾正當前惡意競爭的市場亂象。除要求所有開盤在售的企業認真自查糾偏外,協會將派出專人對全市已開盤銷售樓盤進行專項暗訪和調查,調查結果將向主管部門和市政府報告。

  據媒體報導,恩施市房協會長周邵伯表示,該《通知》是協會內部的自律性要求,號召房地產開發企業自覺遵守相關規定,不能陡然把房子價格降得太低。對於發佈上述《通知》的初衷,周邵伯表示:“房價不能大漲,也不能大跌。漲幅和跌幅都要控製,才能保持(房地產)平穩發展。”

  “其實只是一個行業的預警,主要針對極個別行業內的亂象”。恩施市房協李姓秘書長也解釋稱,協會文件發佈只針對內部企業,沒考慮到對外發佈後會引發一些誤解,措辭上面不是很嚴謹,但初衷是維護行業健康穩定發展。

  記者通過中國社會組織公共服務平台查詢瞭解到,恩施市房協是在恩施市民政局登記成立的社會團體,法定代表人為周邵伯,主要業務包括組織會員單位研究探討房地產改革和發展的理論方針、政策,抵製並協助查處行業內非正當競爭,向政府和有關部門提出行業發展的建議和要求等。

  據瞭解,今年3月26日恩施市房協剛完成換屆工作,恩施城中房地產開發有限公司董事長周邵伯當選為會長,恩施州宏興置業有限公司(宏興禦景莊園)負責人馮騰雲、新湖地產恩施公司(新湖·巴山春曉)負責人戚建忠、鄂旅投龍鳳投資開發有限公司(龍鳳生態城)總經理尹錫峰、恩施州九尊房地產開發有限責任公司(九尊上苑)馮梅江等擔任副會長。

  彼時,恩施市委常委田貴周指出,將探索更加高效合理的資金監管方式,避免一刀切、一竿子打死的弊端,盤活監管資金,避免資金閑置浪費,增加房企財務成本;對於證照辦理問題,將加快驗收、加快發證,避免房企資金擱置從而增加巨額的資金成本。

  “政府將協調房協共同研究防範房地產市場風險的具體辦法,穩字當頭,健康發展。”田貴周表示。

  6月11日,恩施市召開專題會議,就恩施市房協發佈的行業自律性紅頭文件相關事宜進行專題研究。恩施市委宣傳部一位負責人告訴記者,恩施市房協發佈的市場價格預警文件,不代表恩施市人民政府意見,恩施市人民政府已組建工作專班,對市房產協會發佈文件相關情況開展調查。

  據其介紹,調查重點主要包括文件發佈的程序是否合規、文件描述的降價現像是否真實存在、文件發佈是否報相關指導部門審核備案等。

  6月13日,本報記者在恩施市上官府邸小區1號樓找到了恩施市房協的辦公地點,該協會和恩施城中房地產開發有限公司在一起辦公。協會一位不願具名的負責人告訴記者,上午剛接到通知由市工商局等組成的工作專班要來協會調查,“儘管發佈文件的初衷是好的,但現在作為被調查的一方,我們也很忐忑。”

  樓市下行壓力加大

  恩施房地產業內人士告訴記者,隨著全國樓市整體降溫、分化加劇,恩施市房地產市場自去年底以來就進入下行通道,房企紮堆降價吐貨,通過折扣促銷、贈送車位等方式回籠資金,“五字頭項目越來越多”。

  恩施市住建局房產科向本報記者提供的統計數據顯示,截至今年5月底,全市新建商品房共批準預售面積71.36萬平方米,累計銷售56.14萬平方米,累計銷售金額36.96億元,商品房銷售均價6545元/平方米,同比增長8%。其中,普通住宅銷售37.46萬平方米,銷售均價5967.1元/平方米,同比增長6%。

  與之形成鮮明對比的是,今年5月恩施市商品房銷售均價出現了小幅下滑。數據顯示,單就5月份數據而言,新建商品房批準預售面積15.90萬平方米,銷售11.01萬平方米,累計銷售金額6.94億元,商品房銷售均價6305.44元/平方米,同比減少3.7%。其中,普通住宅銷售面積7.13萬平方米,銷售均價6060.96元/平方米,同比增長1.13%。

  “儘管全市商品房成交面積和銷售價格均略有下降,但具體到普通住宅方面,價格略有上升,恩施商品房銷售價格總體上呈上升趨勢,房地產市場發展健康穩定。”鄭建輝告訴記者。

  庫存方面,恩施市住建局房產科提供的數據顯示,截至5月底,全市商品房庫存面積約189萬平方米,消化週期約需15個月。鄭建輝表示:“庫存情況在我州確定的消化週期16個月的範圍內,其中普通住宅庫存約98萬平方米,消化週期約10個月。”

  不過,與普通住宅相比,恩施市非商品住宅則面臨著較大的去庫存壓力,去化週期長達56個月左右。而全市新建商品房去化週期也實現了“三級跳”,由2017年的5個月左右延長到2018年的近10個月和今年上半年的15個月,去庫存壓力與日俱增。

  事實上,早在今年3月底,當地住建局就已經意識到樓市存在的潛在風險。恩施州住建局房管科科長尹錫新公開表示,恩施樓市總體平穩,風險可控,2018實現了量價齊升。可是,當前風險依然存在,且壓力較大,產業、產品結構單一,商業存量巨大。樓市風險已引起高層關注,近期州、市政府或將出台相關重磅文件,須引起房企高度重視。

  據瞭解,上述“重磅文件”指恩施州人民政府於4月15日下發的《關於促進全州房地產市場穩定健康發展的實施意見》(恩施州政發〔2019〕2號,簡稱《意見》)。《意見》從科學調控市場供應、建立健全住房租售並舉製度、建立市場長效監管機製等多個方面對促進全州房地產市場穩定健康發展提出了具體要求。

  例如,《意見》指出,將科學編製住房建設計劃,合理控製市場供應節奏和供應結構,提供適銷對路的產品。多措並舉,因城施策,確保商品房庫存消化週期控製在16個月以內,使庫存消化週期與市場需求相協調。

  同時通過提高預售形象進度等方式嚴格實行新建商品房銷售價格申報製度,設計為10層及以下的新建商品房項目必須主體封頂、設計為10層以上的新建商品房項目必須達到50%(最低不少於10層)的形象進度方可頒發商品房預售許可證。

  “嚴厲查處囤房炒房、虛假宣傳、不按規定明碼標價、違規開展金融業務、隱瞞抵押擔保查封事項、住房分割銷售以及向購房人收取電商費、團購費、會員費、選房費等違法違規行為。”《意見》指出。

  今年2月1日,由恩施州房地產業協會和樂居恩施網聯合發佈的《2018年度恩施房地產市場報告》預測稱,伴隨著新建商品房開工竣工剪刀差不斷疊加,2019年或將對恩施新建商品住房成交價格形成向下壓力,但中位價格不具備大面積下行條件。而棚戶區改造和萬人企業落戶,將為市場釋放較大購買力,但踩點在2019年成交的概率性占比預計不會較大。

  房企貼身“肉搏”

  記者在恩施走訪發現,隨著城區框架不斷拉大,恩施房地產市場正處於舊房拆遷和新房建設齊頭並進的關鍵發展期。

  金龍大道沿線是新建樓盤最集中的區域,大道南段、中段和北段駐紮著新湖巴山春曉、清江新城、中糧國賓壹號、欣華理想城、奧山鉑悅府、意利翠湖香榭、龍鳳生態城等近20個在售樓盤。

  記者探訪多個項目營銷中心發現,大多都有優惠活動,例如清江新城打出了僅售5350元/平方米起,並推出了交2萬抵5萬、再送2萬元購車位費抵用券活動,鄂旅投恩施公司開發的龍鳳生態城推出有認籌1萬抵5萬等活動。恒大禦瀾庭年終衝刺銷量則推出了首期6萬起、每日五套特價房、新品折上摺等優惠,意利翠湖香榭則最高可優惠3萬元。

  位於施州大道的福星城在營銷中心門口則擺放出大幅“年中感恩钜惠”的宣傳,推出了139平方米至158平方米的三房、四房大戶型特價5990元/平方米起限時搶購;恩施市房協副會長單位恩施州九尊房地產開發有限責任公司開發的九尊上苑天譽則拿出了5480元/平方米起的清盤特惠“殺手鐧”。

  不過,對於恩施市房協在紅頭文件中指出的低於備案價開盤銷售、用工程款抵扣房、內部福利特價房等形式變相降價等行為,多個項目的置業顧問顯得極為謹慎,僅表示還有更大優惠折扣,需要額外申請。

  某大型房企恩施分公司一位不願具名的負責人認為,當前恩施樓市正面臨著置業預期“買漲不買跌”風險,橫盤期企穩或面臨政策調控風險、放款速度放緩、資金監管從嚴下的回款風險,去化壓力增大下的批售放緩風險等。

  “從目前來看,恩施市並沒有採取限購、限貸等調控措施,目前基本屬於市場化的正常操作,沒有更加寬鬆的餘地,樓市下行壓力之下,當地會不會出台刺激政策也是未知數。”上述房企負責人告訴記者。

  “在穩定壓倒一切的大局下,批售放緩或將是大勢所趨。”恩施一位房地產業內人士則建議,房企儘量盡快清售“餘糧”,如果實力有限需儘量減少土地儲備,同時緩修緩建,單次入市量不宜過大,避免被工程拖垮。

  中指研究院華中市場研究總監李國政告訴記者,在“穩地價、穩房價、穩預期”總體要求之下,“穩房價”並不意味著不能降價,但恩施市房地產市場存在的一些亂象,特別是建設、銷售違規操作影響了市場預期,很容易形成惡性循環,也體現了樓市降溫環境下,房地產開發企業壓力也很大。行業協會提出市場自律的建議、倡議,無可厚非,恩施相關部門採取一些對策,也是合理和必要的。

  “恩施的地理與自然環境很有特色,綠色生態經濟和旅遊渡假休閑基礎較好,但相對而言,工業基礎薄弱,2018年經濟總量未過千億,而且近幾年人口處於淨流出,市場需求增長有限。”李國政表示,特別是全國棚戶區改造規模縮減之後,與恩施一樣,很多三、四線城市都面臨支撐力量不足的情況,去庫存壓力又開始提升。

  李國政建議,“穩房價”關鍵是要從源頭上對供給端進行調控,一方面結合本地土地市場實際情況對住宅用地供應進行調整,另一方面通過增加購房補貼、減免稅費、鼓勵改善型需求等方式,調控購房需求。

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