四川綿陽地王生意:土地成交溢價率較去年翻倍
2019年06月15日01:26

  土地成交溢價率較去年翻倍 競拍企業為一級開發主體

  

  顏世龍,李瑞娜

  盧誌坤 一宗樓麵價突破8000元/平方米的地塊成交在四川綿陽這座城市“炸開了鍋”。

  按照當地開發商的預測,加上各類成本及合理利潤計算,該地塊銷售單價可能達到14000元/平方米,而該地塊周邊當前新建住房的均價仍在7000元/平方米~8000元/平方米之間徘徊。

  此類高價地的出現引發了人們對於綿陽這些中小城市土地拍賣價格日益上升的擔憂。在部分中小城市,土地拍賣熱情在今年快速升溫,成交溢價率超過100%的地塊頻頻出現。

  儘管仍有約四分之一的土地出現流拍,但據研究機構數據顯示,今年來,綿陽的平均土地成交溢價率已較去年翻了一倍。

  “地王”乍現

  5月中旬,綿陽市土地礦權交易服務網信息顯示,綿陽市科創區園藝山人工湖地塊以6.54億元的價格拍出,起拍價格約為3.81億元,成交溢價率71%,成交樓麵價8364.9元/平方米,成為近期綿陽“地王”。該宗地塊由兩部分組成,一是87.954畝的居住用地,二是9.776畝的服務設施(商業)用地。

  據《中國經營報》記者瞭解,上述地王的摘取者為綿陽高新建設開發有限公司(以下簡稱“高新開發公司”),其母公司是綿陽市科技城發展投資(集團)有限公司(以下簡稱“科發集團”),科發集團作為當地政府的平台公司,在土地一級開發整理方面擁有壟斷優勢,其經營模式是將相關土地進行整理後交於政府掛牌出讓,出讓完成後不僅能享受土地整理成本返還,還將從土地出讓收益中與政府分成。

  記者實地走訪看到,該宗地目前已經被印有科發集團宣傳內容的廣告圍擋,但圍擋之內的土地上依然有農作物、林木及供人休憩的棚屋,未見有土地整理及建設的痕跡。

  隨著地王的出現,綿陽樓市“亢奮”異常。記者在綿陽多個樓盤走訪時瞭解到,科發集團摘取地王一事,已經成了置業顧問們向購房者推銷“房價要漲”的慣用手段。

  其中,涪城區的中央華府項目及科創區的中梁禦府項目,更是將地王的具體信息在售樓部進行了廣而告之。中梁禦府工作人員直言,根據最低成本測算,科發集團地王項目日後銷售單價至少會達到14000元/平方米,而中梁禦府緊鄰地王,均價目前才7300元/平方米左右,“以後綿陽房價還會上漲。”

  不過,上述中央華府工作人員也對記者表示:“科發集團是國企,這塊地也是它自己的,現在是自己土地拿出來自己拍。”

  據科發集團此前多份債券融資公告顯示,公司經營模式主要是依據中國(綿陽)科技城管理委員會《關於授權科發集團為科技城範圍內土地整理和前期開發業主的批複》(科技城官位函〔2018〕68號),確認科發集團為科技城範圍包括綿陽市高新區、科創區、經開區、農科區內土地整理和前期開發主體,土地收入除上繳省、市政府收益和有關稅費外,其餘部分劃歸科發集團。

  其盈利方式為,科發集團土地開發業務收入包括成本返還和收益返還兩部分,具體為科發集團前期對相關土地進行開發整理,達到出讓條件後通過綿陽市國土局招拍掛出讓,而待拍得企業將土地款全額支付到位後,綿陽市扣除相關費用,再將成本和收益返還給科發集團。

  其中,土地開發成本通過由國土局和財政局統一核算後全額返還,而工業用地土地出讓淨收益100%返還科發集團,非工業用地土地出讓淨收益由綿陽市政府和科發集團按4:6進行分成,科發集團拿6成。

  此外,公告中還提及,政府賦予科發集團的職能,使得科發集團在科技城範圍內包括產業投資、土地整理開發、基建等方面處於壟斷性地位。

  “土地整理其實就是完成相關地塊的清苗補償、拆遷戶安置等事項,如果後期有開發打算,繳納土地出讓金的一半就可以在地塊上打圍。”當地接近政府部門的業內人士說,現在土地一級開發名義上都是國土部門來做,國家已經不允許交給企業來做,但科發集團畢竟是國企,應該是和政府有協議,相當於是政府委託。“雖然還是要走正常的招拍掛流程,但實際上沒有人跟他競爭。”

  “這就是左手倒右手,包括土地溢價等在內,數據看上去會漂亮一點,後面還會拉動區域的地價上升。不過像科發這種國企不會像民營企業一樣實打實掏錢,可能會跟政府有一些內部協議,當然具體情況只有他們內部才知道。”當地一家知名地產企業負責人在受訪時說。

  記者瞭解到,2018年3月,科發集團控股子公司四川發達偉業投資有限公司分別以溢價42%和46%的代價取得綿陽三台縣的兩宗土地,兩宗土地起拍價均為240萬元/畝,成交價分別為342萬元/畝和351萬元/畝。

  土地成交溢價率翻倍

  據中指院數據顯示,2018年,綿陽成交土地均價4330.6元/平方米,平均溢價率33.37%;進入2019年後,成交土地均價3768.81元/平方米,平均溢價率70.13%。

  記者粗略梳理綿陽市2018年以來土拍結果發現,2018年綿陽共拍賣288宗地塊,其中82宗流拍,流拍率為28.47%;2019年初至5月25日,共計拍賣43宗地塊,其中流拍11宗,流拍率為25.58%。

  據綿陽市2018年財政預算執行報告顯示,全市地方一般公共預算收入124.54億元,其中稅收收入為78.62億元。而政府性基金預算收入則為196.64億元(其中國土方面收入161.24億元)。

  上述某知名房企負責人介紹,綿陽去年樓市行情比較弱,供出售的商品房達到180多萬平方米,隨著多宗高溢價地帶動房價提升,今年的市場要好一點,全市均價在8000元/平方米左右,跟以前比,去化週期估計可能快一點,但“庫存量仍然比較大,算下來大概還要賣一年半左右”。

  “2018年下半年整個綿陽行情都不太好,政策緊縮使得開發商拿地有很多限製條件,融資困難,從去年下半年開始,開發商資金鏈很緊張。”上述某知名房企負責人坦言,進入2019年後市場才有所回暖,土地價格不斷上升,尤其是科發集團拍出超過8300元/平方米的樓麵價後。

  當地行業人士介紹,科發集團地王項目所處的園藝山,實際上位於1.5環,為主城區邊緣。

  科發集團2017~2018年年報顯示,其總營收從2017年的57.38億元飆漲至104.52億元。其中,房地產銷售收入分別為1.23億元和2.87億元,毛利率從7.59%上漲至15.90%。年報就此解釋稱,是因2018年新增樓盤項目以及綿陽商品房均價較2017年出現大幅增長。

  《中國經營報》記者也就拿地及當地土地出讓等情況分別向科發集團、綿陽市政府發出採訪請求,科發集團為此表示:“涉及商業秘密,不便回覆。”而綿陽市政府未予回應。

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