"暫停拿地"疑云:先油門後刹車 旭輝已被監管點名?
2019年06月15日10:19

  來源微信公眾號:中國房地產報

  中房報記者 高欣 | 上海報導

  6月10日一早,一篇旭輝集團股份有限公司(00884.HK,以下簡稱“旭輝”)總裁林峰寫的推文在地產人的朋友圈中被轉發。林峰在文章中這樣寫道:“還有一些溫柔鄉、舒適區,則有可能你完全沒有意識到,滋潤於其中而不自知,有如溫水煮青蛙。”

  林峰的話似是一種共勉,又像是感慨。畢竟那時距離旭輝被監管部門點名將收緊在公開市場融資的消息傳出才僅僅過去10天。

  “至今,我們沒有收到任何相關通知,資本市場業務暫無異常。過去以及未來,旭輝將始終按照監管部門要求推進各項業務。”6月11日,當中國房地產報記者向旭輝集團求證網傳其被監管部門“點名”的消息時,得到了這樣的回覆。

  同樣,旭輝方面也否認了外界稱其已“暫停在公開市場拿地”的說法稱:“旭輝並未要求區域暫停公開市場拿地。”

  5月31日,根據21世紀經濟報導,因部分房企拿地激進,出現一些“地王”,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS(資產支持證券化)產品。有傳言稱旭輝、中鐵建等五家地產商將被列入暫停公開市場發債業務的名單;另一流傳的完整版本則為:旭輝,禹洲,金地及中鐵建。按照21世紀經濟報導的說法,從知情人士處確認,旭輝地產已被監管關注。

  同策研究院總監張宏偉告訴中國房地產報記者:“從直觀來看,這一波監管收緊的原因主要還是因為土地市場出現了過熱現象,需要一些相關的措施讓市場適度降溫,回歸平穩狀態。”

  事件發酵幾天后,又有消息傳出稱旭輝已暫停在公開市場拿地。據澎湃新聞報導,旭輝集團已經要求區域公司暫停在公開市場拿地,何時重啟,仍待集團通知。從“被點名”到“暫停拿地”,旭輝“被監管”事件正如滾雪球一般在放大。

  先踩了“油門”

  “當前部分土地市場已相對較熱,旭輝因而減少了土地的參拍,謹慎觀望。”旭輝方面回應中國房地產報記者稱,從2018年11月到2019年4月,旭輝以較低溢價率,逆週期拿地,增加土地儲備。目前,旭輝土地儲備獲取已相對充足,可滿足近期公司發展所需。

  減少參拍而非暫停拿地,是旭輝給出的答案。但在進入2019年以來,旭輝在土地市場上的活躍也是可見的。

  從旭輝集團官方網站公示的拿地信息可見,截至今年5月末,旭輝共計新增已確權項目32個,總地塊面積超過270萬平方米,且項目多數位於一二線城市。按照這個數據,旭輝前5個月已確權的項目增量就已經超過30個,若加入未確權的部分其拿地總幅數及總面積還將進一步擴大。

  據中國房地產報記者計算,今年1至5月旭輝已確權項目的獲取均價約7416元/平方米,這其中還包括其通過一二級聯動以較低價格在武漢和太原獲取的多幅土地。而其在2018年新增土地儲備的平均成本為6190元/平方米。

  此外,旭輝在招拍掛市場獲取的土地也不乏高溢價。例如,3月21日旭輝在合肥以總價17.66億元奪得肥西一地塊,溢價率高達104%。3月28日旭輝以最高限價36.38億元、樓板價約12736元/平方米在天津拿下兩幅土地。4月10日,旭輝在四川省簡陽市以5620元/平方米的樓麵價刷新了簡陽的曆史樓麵價紀錄。同樣是合肥,4月25日旭輝再次出手獲取兩幅地塊,土地溢價率分別為90%、73%。

  頻繁在土地市場出手與較高的拿地溢價或許正是旭輝捲入此次“被監管”事件的主要原因。旭輝方面稱,“旭輝從來不拿地王,今年也沒拿過任何地王。”但林峰在發佈2018年業績報告時也曾說過:“一分錢一分貨,貴的地塊邊際利潤高。

  據旭輝集團透露,在考慮整體的拿地投入時,旭輝始終堅持“以收定支、量入為出”的投資策略,市場在波動時旭輝拿地會更加嚴格謹慎,全年將維持投資額占銷售回款額45%左右的合理比例。

  又踩了 “刹車”

  “預計網傳名單里提到的企業在短期內可能都會受到一些影響,但企業也會很快的作出反應。”張宏偉告訴中國房地產報記者。

  值得關注的是,有旭輝暫停在公開市場拿地的消息傳出是在6月7日前後,恰好發生在“監管部門點名”消息被報導之後。旭輝方面雖然明確回應並未收到任何相關通知,且並未暫停在公開市場拿地。只是兩個消息流出的時間如此接近,很難不讓人產生聯想。

  此前林峰在發佈2018年業績報告答記者問時曾表示稱:“旭輝不是每一年都勻速拿地的,我們會根據市場的週期來拿,房企拿地也分大年和小年。2018年我們認為土地市場的地價是偏高的,所以按照標準篩選土地數量會減少。2019年我們認為是一個好年、機會可能會更多一點。”

  另一方面,今年以來旭輝加速拿地的動作其實也是為了改善公司銷售金額中權益比較占比較低的問題。據悉,截至2018年末,旭輝的土地儲備已確權4120萬平方米,但權益土地儲備只有2070萬平方米,拿地金額權益比僅為54%。從權益土儲上旭輝與同規模的陽光城、中南、金茂等房企比較相對遜色。

  在今年5月召開的股東會上,旭輝的管理層也明確表示“提高項目權益比例勢在必行”。而且在過去幾個月的“追趕”中旭輝的土儲和權益比的確有了明顯提升。

  可以看到,拿地仍應是旭輝當前完善發展的需要,旭輝也確實看好今年的拿地時機。在這樣的時機與需求之下來看,旭輝此刻對在公開市場拿地“刹車”的動作就顯得很是突兀。

  按照旭輝的說法,當前部分土地市場已相對較熱,旭輝因而減少參拍,謹慎觀望。“旭輝認為土地市場過熱,不符合行業發展的大趨勢,平穩的市場應該是未來較長一段時期的主基調。”

  張宏偉稱,接下來或將有一些企業有減少拿地的動作,但同時企業拿地的結構可能也會有所調整。比如拿地的關注點可能會從公開市場轉向收併購、勾地或者選擇與其他房企合作拿地,去尋找性價比更高的佈局方式。

  “預計在資金面緊張後,一些中小規模的房企在拿地方面會更加謹慎,例如據我所知已有部分中小房企做了這樣的定調。”張宏偉表示,但對於大型的龍頭企業來說,資金面還可以,對整個市場的把控能力和運籌帷幄的能力比較強,就可能在三季度市場競爭沒那麼激烈的時候有補倉的動作,把握三季度的拿地窗口期。所以接下來不同企業在拿地的策略上應該還是有很大差別的,這與房企的資金情況、戰略以及運營能力有關。

  記者觀察

  喜憂參半的拿地“好年”

  高欣 | 文

  對於房企而言,拿地會分“大年”“小年”, 2019年是不是拿地的“好年”還得繼續往後看。單從過去5個月裡房企積極拿地的態度來看,變化已經發生。對比2018年下半年各地土地市場開始頻繁出現的流拍和底價成交的現象,今年以來很多熱點城市的土地溢價成交。從這個角度來看,今年確實算是房企公認的拿地好時機。

  但是從整個宏觀市場著眼,短期房地產市場的調控方向仍趨於穩定,且去年底住建部對樓市調控的基調定為“穩地價、穩房價、穩預期”。在市場嚴調的背景下想要謀求更好、更大的發展空間就要求房企在開發的源頭,也就是拿地階段更有膽識與遠見。而這種膽識和遠見一般會體現選擇城市、選擇區域、選擇時機,以及把握拿地的價格上。

  從目前規模房企的普遍佈局戰略來看,大多都是選擇關注一線城市機遇,重點佈局二線城市及城市群,大家關注的目光和思路大同小異,杭州、蘇州、成都、西安等這樣的熱門城市也被競相追逐。趨同的市場判斷與城市選擇直接帶熱了土地市場。參拍的房企在增加,拿地的需求不斷溢出,拍地時按下加價確認鍵的次數也就隨之增多。

  在拿地“好時機”的共識背後,是拿地競爭的加劇。好城市的好地難拿也就成了房企都會頭疼的憂慮。開發商對土地高性價比的追求與消費者選購商品的心態大同小異,畢竟“地王”的標籤貼上容易,撕掉卻很難。

  只要有競爭存在,有需求在,新的突破總會出現。就像近期監管部門再一次有收緊動作也是想在沒完全爆發前為土地市場降溫,而且不管目前流出的“名單”真實與否,都會有些許降溫的作用。而這也將造成另一種分化。

  在強者恒強的大趨勢下,頭部企業會如何在三季度抓住調整後的市場機會是一個看點。另一方面,對於中小房企來說,則需要在新局面打開後在拿地策略和結構上多動腦筋。

  2019年,這個拿地的“好年”暫不可一概而論,更會因企業而異。至少目前看來,喜憂參半。

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