房價真相丨一系列數據後秘密 是誰在導演這出大戲?
2019年06月14日19:19

  房價真相丨一系列冰冷數據後的秘密,是誰在導演這出大戲?

  數據來源:90度地產、 環京房地產研究課堂

  鳥隨鸞鳳飛騰遠,人伴賢良品自高。

  與君共飲盞中酒,幾人哀傷幾人愁。

  這是一篇能夠真正用邏輯把環京房價的發展走向講清楚的文章,它背後是一系列冰冷數據的分析。

 

大起大落的環京樓市,從來沒有像今天這樣,直戳人心。
大起大落的環京樓市,從來沒有像今天這樣,直戳人心。
(示意圖)

大起大落的環京樓市,從來沒有像今天這樣,直戳人心。

  有人買對一套房,變得底氣十足;有人買錯一套房,生活沉重不堪。當下,房價的一點點變動,仍在影響著他們的心理狀態,甚至他們重燃信心也都押在了一套房身上。

  如今,環京樓市到底怎麼樣了?

  房價漲幅論

  縱觀全國的房地產市場:

2015

國家去產能去庫存計劃刺激地產。

2016

環京暴漲,環京成為全國漲幅第一的區域。

2017

2018

2019

環京限購,冰封環京後。強二線以及二三線城市普漲。

二三四線城市完成普漲,環京房價腰斬。

環京底部反彈。

  在中國,導致房價上升的原因很多,導致房價下跌的原因同樣也很多,問題就在於現在所處的發展階段。

  環京的價值體現

  說到環京,不得不說北京,因為環京“環”的是“京”,如果把環京比作是一隻鳥,那也是隨著鸞鳳(北京)起飛的鳥,核心是“京”。

示意圖
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  北京不是北方,而是全國的首都。

  北京有全國最多的總部。中國前5大金融機構,中國四大資產管理公司,中國20%的世界500強企業總部都在北京。

  在北方,地域發展尤為不平衡,整個長江以北都被北京虹吸。河北以及天津尤為嚴重,被北京吸的可以說不要不要的。

示意圖
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  你去河北涿州乘坐地鐵就可以知道,你會驚奇的發現“居然有坐”!而京城的地鐵上,每一個m³的空間都要擠上10個活生生的人。這就是活生生的現實,活生生的差距。

  同樣一個IT行業,在天津也就月薪不到10K,而在北京剛入門的就可以15K起步,2-3年的工作經驗就可以30K了,差距將近3倍。

  這就是北京對長江以北的虹吸能力。

  時至今日,北京的常住人口+外來人口+流動人口+無法統計的人口≈3000萬

  那麼這3000萬人口想要在北京買房是需要具備三個硬性條件的:

  1.最低標準200萬-300萬元首付;

  2.北京戶口或連續五年社保和完稅證明;

  3.一手樓盤極少,二手可遇不可求(認房認貸、二套60%、三套無資格)。

  那麼這些無法在北京買房的人怎麼辦?

  恰好,在京津冀一體化,軌道交通大力發展的今日,環京到北京的通勤時間已經縮短為半個小時(30分鍾),因此環京就是這樣以較低的居住成本滿足的數百萬人的通勤需要,這便是夢在北京,睡在環京。

  中央政府信號明確,環京利好在後面

  變與不變,辯證來看:

  1、京津冀一體化的事實不會改變;

  2、環京城際、高鐵的建設,一小時交通圈的打通不會改變;

  3、“千年大計”——雄安新區的落成也不會改變。

示意圖
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  只有堅信那些“不變”,才會於變局中保持從容。

  7月3日,在北京市高層會議上傳遞出重要信號,中央政府對於京津冀一體化的發展時刻保持關注,對治理北京“大城市病”,疏解非首都功能的工作推進依然迫切。

  政府再次強調疏解非首都功能的重要性,意味著大量的產業和人口將加速溢出北京,流往環京,環京市場迎來更多的發展紅利,只是時間問題。

  4月18日,京津冀城際鐵路投資有限公司與中國工商銀行等12家機構簽約,正式設立總規模1000億的京津冀城際鐵路發展基金來保障環京的鐵路建設。

  6月28日,發改委在網站公佈的一份五部門聯合簽署的重要文件——《關於促進市域(郊)鐵路發展的指導意見》,明確提出要加速城市群的發展。

  7月1日,鐵總發佈北京南至雄安新區的高鐵正式開通的消息。以上這些都在證明,京津冀城市圈的發展已經進入不可逆的快車道。

  北京、天津、雄安這三個城市未來帶動的“三極”格局已格外清晰。很顯然,環京樓市的利好在後面。

  一線房企紮堆環京能帶來什麼?

示意圖
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  2016年環京樓市溢出的紅利讓一線品牌房企眼紅,所以大鱷們都通過公開市場和私下合作拿了不少地塊。諸如恒大、融創、中冶、龍湖、金地等在北京具有強大市場地位的房企一年間都在環京有所佈局。

  這些品牌開發商經曆北京市場的多年沉澱,積攢了豐富的開發經驗和優質創新的產品理念,還擁有大量高質量和高忠誠度的業主資源,帶來的不僅是豐富多元化的產品類型,還奠定未來更深厚的客群基礎。

示意圖
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  在環京區域中,位於京、津、雄三角區中心地帶的涿州,優勢尤為明顯。

  涿州以對接京津和服務雄安為重點,著力打造總部基地、科技研發、醫養健康、文化旅遊、高端製造、現代農業六大產業板塊。

  同時也借助新機場的契機發力,涿州市管理層仍然積極靠攏新機場規劃。

示意圖
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  在規劃發展上,最大的亮點是把握智慧醫療產業。301醫院涿州後勤保障基地,這個項目的腫瘤放射治療中心將成為全國乃至亞洲技術力量最強、設備最先進、規模最大的診療康複基地,預計每年可實現業務收入200億元左右。

  涿州重點發展的是高精尖產業,正是因為處於在建的發展階段,房價還沒有漲起來,雖然這需要時間和諸多因素,但未來價值可觀。

  而且駐涿州央企質量相對較高。儘管國有企業經常為人所詬病,但中國央企業務結構穩定、戰略規劃長遠、為涿州的發展提供了相對長遠的產業支持,有利於吸引高素質的技術人才和管理人才遷居。

  與此同時,涿州樓市也將迎來升級換代的大潮,這對於當地改善需求的挖掘有實質性幫助。

  涿州,環京區域的潛力股

涿州實景圖
涿州實景圖

  環京縣市這幫兄弟中,涿州算是特別的存在,永遠在跟其他區域唱反調!

  涿州樓市很奇怪,緊鄰房山的涿州,要高鐵有高鐵,要產業有產業,整個環京比較熱門的地區都限購了,但涿州沒限購。

  更奇怪的是沒限購後的涿州並沒有火,成交量只能算勉強。房價也不算高,從2010年至今,始終低於固安。

示意圖
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  再看看過去幾年房價的走勢:從2011年到2016年上半年,始終以清冷的姿態邁著自己的小方步不疾不徐的走著。

  2011年全國房價普漲,涿州房價每平方米五六千元。

  2012年底高鐵開通,25分鍾可到北京西站,很多人都覺得房價會漲,但涿州高鐵周邊是大面積空地,幾乎沒有樓盤,沒有炒房客來炒作,房價並沒有漲。

  2014年,環首都經濟圈,“保定副都”的影響,年初房價突然漲到8千,但因為成交量不高,兩個月就跌回去了。雖然涿州在13個環京縣市中,通勤距離和交通優勢上不比誰差,奈何市場不認可。

  2016年全國樓市房價大爆發,架不住環京眾多兄弟都往前衝,涿州在16年9月開始上漲,年底漲到9千-1萬,價格遠遠夠不上北三縣廊坊固安永清等區域翻倍上漲的速度。

  直到2017.3.17限購令之後,雄安出台新政時期,涿州樓市才有了一個衝擊,漲到一萬六七,個別樓盤漲到2萬。也只持續了兩個月,隨後走低。

  2017年下半年到2018年,在沒有限購的情況下,涿州樓盤並沒有顯現出特別的優勢,成交量相較於其他縣市高出不少,但受大環境影響,成交量也不算很高,甚至很多樓盤出現以價換量的趨勢。

  這難道不是機會嗎?

  廊涿城際,拉動南站新城價值凸顯

  環京一向以北京的變化而變化,敏感的企業總是最先嗅出味道。

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  北京隆泰祥房地產開發有限公司瞻前的戰略眼光,借力京津冀城市圈的發展,佈局涿州南站新城板塊,打造百萬平方米大盤:彙成·創享城,為城際經濟影響圈的第一階收益圈層,成為涿州2019年樓市的重頭戲。

效果圖
效果圖

  涿州有四條主幹交通線穿城而過(京廣鐵路、京港澳高速、京廣高鐵、107國道),城市以範陽路(也是838在涿州市區行駛的路線)為中心線南北對稱建設。

  老城區沒有多少地塊可開發;

  北部新城沒有完整規劃;

  高鐵新城雖然發展趨於成熟,但奈何沒有新樓盤入市;

  南部新城建設受一定限製,但因廊涿城際線路的開通,大大加速了副中心圈層、新機場圈層和雄安新區圈層三大中心之間的交流。起著承接南北、連貫東西的紐帶作用,南站新城板塊將迎蝶變。(廊涿城際主線建多座車站,包括固安南站、固安西站、豆莊站、涿州南站、涿州西站、淶水西站。)

示意圖
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  彙成·創享城項目佔據涿州南站新城板塊核心位置,距離涿州南站直線距離僅2公里左右,擁有核心資源,項目緊鄰涿州的老城區,在新城配套逐步提升改善之前,優先享有老城區完善的生活功能配套。

  項目向北距離北京天安門僅50公里,向東25公里是首都第二機場,距離房山•CSD 中央休閑購物區首創奧特萊斯僅38公里,開車1小時同步北京六里橋商圈和麗澤商圈。項目西側緊鄰涿州的拒馬河綠肺,東北方向是京南新興產業示範區,南側鬆林店經濟技術開發區。

沙盤實景圖
沙盤實景圖

  該項目規劃建設用地面積為300畝,建面97萬平方米的大社區。用地分為三期開發(涵蓋公寓、商業),是涿州首家民水民電燃氣入戶的輕奢墅寓。50㎡-100㎡精巧小戶型設計,4.5米高挑空隨心所變。項目集自住+投資+辦公+出租+養老為一體,全方位滿足居住多元需求。

示意圖
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  環京樓市發展趨勢,投資客從“京東”轉向“京南”!涿州將成新貴!目前房價大勢是國家不希望大漲大跌,房住不炒的政策方針不動搖。機遇這兩點,對於環京其他區域來說,炒房客居多,剛需甚少,價格炒上去的多,真正的居住需求少。反觀涿州,曆來不太受投資客青睞,房價也是一步一個腳印,靠著自身的發展一點點實現其價值,要論泡沫的多少,涿州絕對算得上最少的一個,投資少,剛需多,也是目前涿州的一個樓市現狀,雖比不上其他區域的大起大落,夠刺激,但涿州的穩健性,其他區域是無法比擬的。

  城市規劃帶動區域房地產市場增長。不管是從城市發展角度還是從健康產業規劃角度,涿州不僅佔據天時、地利、人和優勢,自身兼具強經濟發展實力,環境宜人,交通便利,旅遊資源豐富,文化氛圍優良,是京南的一塊風水寶地。無論是投資還是自住,涿州都將會是一個不錯的選擇。

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