北京首個“環物會”成立這半年
2019年06月11日19:29

原標題:北京首個“環物會”成立這半年

  希格瑪社區環物會解決了老舊小區不少物管難題,未來有望市區兩級全面推廣。

  24小時自助“智能車棚”建起來後,電動車從樓道里消失了。

  作為北京首個“環物會”,這是希格瑪社區環物會的“政績”之一。希格瑪社區是一個典型的多元業態社區,此前,社區內9個住宅小區由11家物業公司混合管理。

  2017年,《關於加強和完善城鄉社區治理的意見》出台,提出探索在社區居委會下設環境和物業管理委員會。2018年底,希格瑪社區“環物會”成立,落地半年解決不少物管頑疾。

  據悉,針對與希格瑪類似的物業管理混合社區,海澱區已明確將主推以“環物會”為核心的物業管理模式。接下來,“環物會”還有望在市區兩級全面推廣。

  環物會示意圖。製圖/新京報記者 吳嬌穎

11家物業混管9個小區

  從希格瑪社區居委會到知春路57號院樓北側的短短200米路程,周楊平幾乎每天都要走幾個來回。

  6月4日下午,他走進57號院旁新建的智能車棚,檢查了一遍棚內電動自行車充電樁的使用情況,隨手將幾輛沒停好的自行車按區域歸位。

  作為希格瑪社區“環物會”主任,周楊平對這項工作很上心,“這個24小時自助車棚是環物會協調街道為居民新建的停車場地,大家不用再把電動車擱樓道里,安全多了。”

  “環物會”,就是社區環境和物業管理委員會。2017年,中共中央、國務院出台《關於加強和完善城鄉社區治理的意見》,提出探索在社區居民委員會下設環境和物業管理委員會。希格瑪社區“環物會”,是北京的首次嚐試。

  位於海澱區知春路北側的中關村街道希格瑪社區,是一個典型的多元業態社區。社區內有9個住宅小區,商品房、房改房、辦公樓、單位宿舍混雜,由11家物業公司混合管理。

  因為希格瑪小區住宅是北京最早一批商品房,轉手率高,新來的業主對業委會工作不積極,導致業委會換屆失敗,9個小區只有1個業委會,形成“一對多”的情況。

  希格瑪社區居委會主任胡永珍介紹,2009年希格瑪社區成立之初,為了統籌物業管理,就成立了物業企業聯席會,把各個物業公司召集在一起,商量社區治理方面的問題。

  2018年,海澱區率先在全市實行了“項目負責人到社區黨組織報到機製”。在這一機製的推動下,希格瑪社區開展“四方議事機製”試點,建立了以社區黨支部為首,社區居委會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業四方參與的溝通機製。

  “這可以說是‘環物會’的雛形。”胡永珍說。

  去年底,希格瑪社區在“四方議事機製”試點的基礎上,成立了 “環物會”,作為社區居委會的下設組織,負責物業公司和業主之間的日常協調,監督物業、業委會履職。

  小區正在改建的半開放式停車棚,劃出了自行車停車位。新京報記者 王嘉寧 攝

解決供暖不熱、電梯老舊

  2018年12月8日,希格瑪社區環物會成立第二天,57號院的住戶薑阿姨就找上了門。

  知春路57號院是一棟有不少年頭的辦公居住一體樓,物業屬單位自管物業,但隨著體製改革,小區物業功能漸漸弱化,只剩下安保、保潔等基礎服務。供暖不熱、水電維修等問題,都難以得到解決。

  薑阿姨向環物會反映,一到冬天供暖季,57號院樓里的溫度就比其他樓低不少,“人在屋裡都得穿羽絨服。”薑阿姨說,這事兒都有四五年了。

  周楊平瞭解到,57號院的供暖實際上是由相鄰的希格瑪大廈物業負責,“希格瑪大廈是寫字樓,非工作日不安排值班人員看守鍋爐,57號院的溫度自然就降下來了。而且,由於57號院樓體的特殊構造,走道寬敞通透,一到冬天,冷空氣很容易竄進門。”

  環物會轉而與希格瑪大廈的物業管理公司溝通協商,說服希格瑪大廈調整物業值班製度,提高了設備供暖溫度。一個星期後,57號院的供暖就上升到了23℃。

  周楊平說,這是環物會成立後為居民辦的第一件實事兒。

  作為主導社區物業管理工作的自治組織,物業公司上門求助,環物會也要“伸出援手”。

  2017年年底,希格瑪公寓一部使用了近20年的電梯出現故障,物業檢查發現,公寓兩棟樓四部電梯均快達到使用年限,無法通過日常養護和更換零件維持,必須更換。

  更換小區電梯,需由物業公司向區房管局公共維修基金管理中心提出申請,“但希格瑪公寓的物業屬於前業委會自管物業,未在主管部門備案,沒有申請主體,公維中心不能受理他們的申請。”胡永珍說。

  2018年10月,希格瑪公寓老舊失修的電梯突發衝頂事故,“幸虧當時電梯里沒人,但這事兒給我們提了個醒,電梯必須要換了。”胡永珍說。

  希格瑪社區環物會成立後,協助更換希格瑪公寓的老電梯,便成為頭等大事。

  環物會聯繫到海澱區住建委、房管局相關負責人,希望他們能協調認定公維基金的申請主體。

  “當時公寓物業公司已經過了備案期,無法正常備案;部分原業主已不在此地居住,聯繫困難;而成立新的業委會需要經過複雜的程度,時間上不允許。”海澱區房管局物業科科長劉光說,“最後我們決定走‘應急通道’,先批準申請、更換電梯,再去走相關程序。”

  目前,希格瑪公寓更換電梯的公維基金已經獲批,將在年內完成更新。

  希格瑪公寓物業經理時殿鋒說,其他社區也存在類似情況,因為不符合申請條件,兩三年都沒能把公維基金申請下來。“環物會確實給我們物業提供了不少幫助,解決的都是‘大麻煩’。”

  智能車棚內,電動自行車可自助充電。新京報記者 王嘉寧 攝

社區物業管理有了“領頭羊”

  落地短短半年,面對複雜的小區物業管理,環物會為何能行之有效?

  周楊平解釋,過去,社區物業管理工作總是缺乏抓手,誰來組織發動業主主動參與小區自治,是個“老大難”。環物會的成立,實際上明確了主導社區物業管理的核心,“有了‘領頭羊’,大家知道有問題第一時間該找誰。”

  此外,環物會能運轉起來,也源於社區各物業的項目負責人已經到社區報到,社區與轄區內各物業已建立溝通聯繫的基礎。

  劉光解釋,一個項目的負責人是最清楚整體情況的,由其彙報溝通,最能明確物業的基本情況,建立物業與社區的聯繫。“之後,存在什麼問題,需要怎麼解決,都可以早發現早提出;需要街道支持的,可以尋求居委會幫助;需要相關職能部門介入的,可以‘吹哨報到’。”

  這一機製也將在全市範圍推廣。市住建委近日發佈通知,全市所有已實施專業化物業管理的項目,物業項目負責人應於6月30日前到項目所在社區居委會報到,詳細介紹物業項目基本情況,積極參與社區議事,接受社區監督。

  環物會委員具有相當的專業性,能從各個角度各個領域來提出有針對性的解決方案,也是促成環物會行之有效的原因之一。

  作為社區居委會下設的自治組織,環物會委員均由居民代表推薦選舉產生。社區居委會成員任環物會主任,社區民警任副主任,其他委員由業主擔任。其中,6名委員均為退休黨員或雙報到黨員,還具備財務、物業管理、資產管理等方面特長。

  “吸納他們進入環物會,是為了使環物會更具專業性,面對問題時給出更權威的說法。比如處理業主和物業矛盾時,從事過管理工作的人會更有調解經驗;協助申請公維基金時,從事財務的人會更具備專業技能。”胡永珍說,當時提出的候選人條件,也是以此為大方向。

  由社區民警任副主任,是環物會組成的一大亮點。

  “環物會作為居委會下設組織,是一個調解矛盾的平台,但沒有執法權。”周楊平解釋,民警進入環物會,讓環物會有司法強製力為後盾,在消防、安全、維穩等執法檢查方面更能確保合法合規。

  周楊平介紹,社區民警以副主任身份參與環物會會議、處理環物會工作,能第一時間接收到業主反映的問題,比如小區建築垃圾違規堆放、消防安全隱患等。隨後可直接向其所屬執法部門反映情況,聯繫執法部門前往檢查、要求整改。在聯合執法過程中,其本人也可以以民警身份參與。

  2018年12月7日,希格瑪社區環物會揭牌成立。受訪者供圖

摸索中成立物業互助機製

  作為北京的首個嚐試,希格瑪社區環物會在運行中,也遇到了許多不曾預料到的困難。

  希格瑪社區的9個住宅小區,只有1個因同屬單位家屬院而形成的小區業委會,因此,在處理小區物業問題時,環物會的委員們需要直接與業主們直接一一溝通。

  在周楊平的手機微信里,每個小區的微信群不停交替更新。平常,為了讓業主及時瞭解環物會和物業公司的工作進程,他需要把環物會聯合物業公司整改的每個過程及進度記錄下來,在各個小區的居民群中實時發佈相關信息和照片,“可能不是業主們想要的結果,但也算是讓大家看到有在改變。”

  周楊平介紹,目前希格瑪社區的主要問題集中在怡升園小區,這個小區有不少新搬進來的業主,他們對環境的改善比較迫切。“停車位規劃、樓內重新裝修,這些整改事項都需要時間,但業主希望盡快看到結果,怎麼處理這其中的信息不對稱,是一件比較頭疼的事情。”

  怡升園小區是典型的住宿、倉儲、經營“三合一”小區,小區規劃設計時原為商住兩用。有小區新住戶投訴表示,有的樓道因為長期的辦公使用和貨物囤積,留下了許多汙漬,“業主理所當然地認為,找物業的保潔過來清理一下,就能立馬見效。”周楊平說。

  環物會不得不一一去跟業主溝通,向他們說明物業的兩個整改方案,一是徹底進行整改,但這需要時間,重新粉刷樓道也不可避免地會對日常生活造成影響;另一個方案是先給樓道鋪上地膠,但只是暫時的,之後還需要物業公司重新設計規劃。

  停車難、停車亂也是怡升園小區的一大難題。“怡升園現在有300多戶,但僅有100多個停車位,要讓每一戶都配備停車位,是不太現實的。”

  周楊平說,環物會只能與物業協調,讓他們想辦法劃出儘可能多的停車位,在不影響日常出行的同時,最大程度滿足住戶的停車需求,“目前打算採取抽籤、競標等方式,但不確定業主是否接受,後期還需要一一溝通。”

  “說到底,環物會與物業之間是平級關係,我們可以負責協調矛盾和監督履職,但遇到物業和業主之間棘手的糾紛,我們沒有執行依據。”周楊平說,“環物會要發揮作用,很大程度上在於物業的配合。”

  為了加強社區內各物業公司之間的合作,成立三個月後,環物會發起了各物業公司建立互助機製的倡議,得到了11家物業的響應。

  倡議書提出,選擇兩家大型物業為主要力量,對基礎力量差的物業在設施維修和專業水電工作方面進行指導幫助。居民遇到自身物業無法及時處理的問題,可以通過環物會聯繫社區內其他物業公司尋求幫助。

  “怎麼讓業主理解環物會是幹什麼的、怎麼說服物業公司建立互幫互助、怎麼與相關主管部門溝通,都需要我們摸索。”周楊平說。

  環物會協助業主查看小區物業供暖設備。受訪者供圖

未來有望在市區兩級推廣

  成立半年來,希格瑪社區環物會在摸索中,逐漸成為連接小區物業、業主和相關主管部門的“樞紐”。

  海澱區房管局物業科科長劉光曾全程參與希格瑪社區環物會的指導工作,在他看來,環物會的做法值得許多老舊小區借鑒。“希格瑪社區的業態具有一定的代表性,現在很多社區都是多元混雜的非單一業態,這樣的社區也往往存在著多物業管理的情況。”

  因此,海澱將希格瑪社區環物會的做法納入了推廣範疇。

  據海澱區房管局介紹,目前,海澱已經確定在全區推廣“基礎保障”“引導共商”“合夥治理”三類社區化物業管理模式。

  “基礎保障”針對的主要是物業失管脫管的社區,保障基礎類物業服務,引入衛生、治安、綠化、停車管理等專項物業服務。“合夥治理”針對的是有專業化物業管理、有業委會的社區,引導社區黨組織、居委會、業主、物業管理公司、上級業務職能部門和參與社區服務保障的其他社會單位,共同製定《社區公約》,明確主體責任。

  “引導共商”,針對的就是像希格瑪這樣的多種物業管理類型混合的社區,引導多方主體參與管理,在“環物會”的統籌協調下,讓社區內成熟的標準化物業項目輻射到服務管理薄弱的小區、樓棟,形成“大手拉小手”“社區大物業”。

  而環物會這一物業納入社區管理的工作機製,也有望在市區兩級得到全面推廣。

  據悉,在近日下發的《北京市街道辦事處條例》(草案送審稿)徵求意見通知中,指導社區居委會下設物業和環境管理委員會,已被明確寫入徵求意見內容。

  下一步,海澱將率先在與希格瑪社區情況類似的老舊小區主推這一物業管理模式。

  新京報記者 吳嬌穎 編輯 陳思

  校對 李項玲

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