樓市分化:一半是海水 一半是火焰
2019年05月24日00:15

  房價分化

  最近,英國每日郵報的一篇關於意大利一元房子的新聞,在國內被眾多媒體轉載。位於意大利西西里島南部的穆索梅里鎮,以1歐元(人民幣約7.6元)的價格出售當地的房屋。

  西西里島是“教父”的家鄉,在曆史上曾經是意大利的工礦重鎮,還是意大利著名的旅遊聖地,“如果不去西西里,就像沒有到過意大利:因為在西西里你才能找到意大利的美麗之源。”歌德在1787年4月13日到達西西里首府巴勒莫時,激動地寫下了這充滿溢美之詞的句子。

  但即使是美麗的西西里島,響應免費送房的人寥寥無幾,在國內的輿論場上,更是被當作“陷阱”——任何購買這些房子的人必須同意在一年內將物業翻新,而翻新費保守估計至少為人民幣227370元,否則,買方將失去人民幣54136元的保證金及居住權。

  當然,這並不是發達國家首次出現類似白菜價的房子了,除意大利外,屢屢被媒體提及的還有日本奧多摩町。

  奧多摩町在上世紀六十年代曾是著名的木業小鎮,但隨著後來產業衰退以及城市化發展,大量人口拋棄舊宅選擇進入大城市生活,奧多摩町的一些村莊為了生存下去,推出了免費發放房子的政策。

  其他的如2012年英國的斯托克市曾以1英鎊1套的價格(約人民幣8.9元)出售上千套空置房;加拿大新不倫瑞克省的小鎮也曾以1加元(約人民幣5元)對外兜售地皮;美國芝加哥在2017年實施1美元(約為人民幣6.8元)購買空置房產的計劃。

  一邊是意大利三大城市羅馬、米蘭、佛羅倫斯房價動輒3000歐元一平,一邊是穆索梅里鎮1歐元一套,這種巨大的差距帶給我們的感覺是不是特別像今天中國“網紅城市”鶴崗與北上廣深之間的對比?

  在之前的文章中,筆者一直強調中國房地產市場的分化將逐步加劇,而房地產市場的分化,就是從房價開始的。一大批區域優勢明顯的一線城市、主力二線城市房價將繼續上漲或者維持目前的高位,而很多資源型、工業型城市,將隨著產業的專業、資源的枯竭、人口的萎縮,逐漸進入“老齡”週期。

  從黑河到騰衝

  房地產市場的分化,說到底是決定於房地產週期要素的分化。影響房地產週期的要素,既包括經濟增長、收入水平、人口流動、城市化進程、人口數量和結構等長期要素,也包括土地政策等中期要素,還包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期要素。因此可以概括地說,房地產週期長期看人口,中期看土地,短期看金融。

  在過去的五年間,中國的房地產市場整體呈現巨大的上漲趨勢,但分化也越來越明顯。在中國產業信息網發佈的2018年全國261個城市房價排名中,房價前50名的城市中,環渤海灣城市群10個,東南城市群28個,中部城市群4個,西南城市群5個,東北僅2個(齊齊哈爾、大連),西北僅1個(蘭州)。而在房價前十的城市中,全部集中在環渤海灣城市群(北京、天津、青島)和東南城市群(上海、深圳、廣州、廈門、杭州、福州、南京)。根據分佈圖可見,中國高房價城市基本分佈在環渤海灣城市群、長三角城市群和粵港澳大灣區城市群等經濟發達、人口集中地區。

  如果要用一條線來劃分中國當下房地產價格的分化,大概可以用的是地理學家胡煥庸在1935年提出的“黑河-騰衝線”(或“胡煥庸線”)。在《中國人口之分佈》一文中,胡煥庸發現,以此線為界,約有94%的人口居住在約占全國土地面積43%的東南部地區,約6%的人口居住在約占全國土地面積57%的西北部地區。2018年房價前50的城市中,只有蘭州位於“黑河-騰衝線”的左側。

  今天來看,這條線依然是中國最重要的人口分界線和房價分界線,用“一半是海水,一半是火焰”來形容一點都不為過。不過局部地區有了新的變化,比如鶴崗這樣的資源型城市,隨著資源的逐漸枯竭,鶴崗經濟增速放緩,人口也在萎縮,而年齡偏大的人口結構,使得當地購房主力人群不足。鶴崗市統計局數據顯示,自2012年至2017年之間的5年里,鶴崗總人口減少7.6萬人,降至100.9萬人。而在這100.9萬的總人口中,35歲以上人口多達70萬,其中,60歲及以上老年人口數量為22.6萬人,鶴崗老年人口數量是17歲以下人口數量的2倍還要多。此外,在人口的城鄉分佈中,截至2017年底,鶴崗城鎮人口為83.3萬人,這意味著,在約83%的高城鎮化水平下,鶴崗已經很難享受到農村人口進城落戶來支撐房價的福利。

| 2018年,鶴崗樓盤單價關注度排名(根據房天下數據)
| 2018年,鶴崗樓盤單價關注度排名(根據房天下數據)

  鶴崗這樣的城市,留不住人才,人口結構整體偏大,更要命的是已經失去了城市化的紅利。很多類似於鶴崗的城市,在這個週期裡面,不得不通過壓縮土地的供應量、通過放開戶籍引進人才等方式維持房價的泡沫。

  在《2019:地產巨頭的戰略分歧正在形成》一文中,我們提到巨頭房企在區域選擇上已經出現分歧,與碧桂園重倉縣市不同,萬科的重點是一二線,更確切地說,逐漸轉向重點城市群和核心一二線城市。鬱亮介紹,萬科未來的投資重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀經濟圈及武漢西安中西部核心都市圈、城市群。

  萬科的選擇,看重的是“人口”這個房地產發展的長期週期要素,也唯有人口,才是未來支撐城市房價最重要的因素。

  投資價值中國

  未來中國房地產市場會不會也有一元甚至免費的房子呢?

  從人口的流動、未來人口結構以及城市化的進程來看,極有可能,但也取決於一個潛在的影響因素,那就是房地產稅。

  我們看美國、加拿大、英國的一元廉價房,為什麼沒有人接盤,房子雖然免費,但也需要滿足翻修、永久居住等條件,另外還要支付固定資產稅、都市計劃稅等不同的稅項,如果子女繼承房產,還要繳納高額的遺產稅。也就是說,到時候很多的房子,如果房地產稅真的大規模開徵之後,拿在手上就是負資產,想甩掉都來不及。

  所以現在的樓市價格分化,其實拚的是未來資產的保值增值能力。

  未來中國,北上廣深這樣的特大城市、區域中心城市繼續膨脹,而中小城市會從北向南,從西向東的逐漸收縮,這幾乎是一個必然現象。中國未來可能不會像意大利、日本這麼誇張,但從人口的變化來看,其實也不會相差太遠。根據國家統計局數據顯示,2018年全年我國出生人口1523萬人,是1952年該數據存在以來最低值。按照65歲及以上人口占全部人口比重超過7%即為老齡化社會的標準來看,2018年中國達11.3%,已經進入老齡化社會,李迅雷甚至認為,最快十年,我國總人口將出現負增長。依靠人口高速增長支撐住房剛需同步增長的曆史即將結束。

  人口的自然增量下降的情況下,各個城市搶奪的就是存量人口,因此未來人口遷移的方向,將成為未來驅動不同城市住房剛需的重要因素。

  在一線城市紛紛加碼搶人大戰的情況下,三四線城市的危機感已經前所未有,比如5月12日,嘉興發佈《關於更高質量建設人才生態最優市的若干意見》,這是繼2017年之後,嘉興的“2.0版人才新政”,提出建立起從200萬元到1個億,上不封頂的全項目和全過程支持鏈條以吸引人才。湖南小城株洲更是由政府出面,組織企業四處招攬人才。有的城市不僅放開落戶限製,甚至直接補貼買房,呼和浩特直接發出“半價買房”的號令,靠公積金買房首付最低為20%。而寧波也對很多人才發放15~800萬元的房補,同時寧波還給予購房總額將近20%的補貼,高達20~60萬的購房補貼。

  從2018年各城市人口淨流入量可見,我國東部10個省市中有7個為人口淨流入地區,南方省份淨流入人口也高達168.5萬。三四線城市人口淨流入規模出現大規模縮減,同期二線城市則湧入大量人口。總體來看,人口淨流入量對一、二、三線城市常住人口增量的貢獻度分別為52.88%、74.38%和10.77%。人口的遷移主要向一、二線城市集中,而四五線城市中,有七成城市面臨人口淨流出。

  歸根到底,人口會跟著產業走,沒有產業便沒有就業,沒有就業,年輕人就會離開,這是鶴崗出現白菜價樓盤的原因,也是未來我們選擇價值投資的一個切入口。

  最後,和大家講一個故事。

  巴黎大學教授布里丹養了一頭小毛驢,他每天要向附近的農民買一堆草料來喂。某一天,送草的農民多給他的毛驢送了一堆草料,這下,毛驢站在兩堆數量、質量和與它的距離完全相等的草料面前就為難了。它雖然享有充分的選擇自由,但由於兩堆草料大小相同,價值相等,客觀上無法分辨優劣,於是它左看看,右瞅瞅,始終無法分清究竟選擇哪一堆好。

  於是,這頭可憐的毛驢就這樣站在原地,一會兒考慮數量,一會兒考慮質量,一會兒分析顏色,一會兒分析新鮮度,猶猶豫豫,來來回回,在無所適從中活活地餓死了。

  後來布里丹教授將這種決策過程中猶豫不定、遲疑不決的現象稱之為“布里丹毛驢效應”。

  當我們面對兩堆同樣大小的乾草時,或者“非理性地”選擇其中的一堆乾草,或者“理性地”等待下去,直至餓死。但當我們面對的是兩堆完全不一樣的草料時呢?一堆鮮肉多汁,秀色可餐,一堆乾枯,甚至還透著一股霉爛的味道,還會猶豫嗎?

  今天的樓市,有多少人面臨的困境是像布里丹教授故事中的那隻小毛驢呢?

參考資料:

  2018年全國261個城市房價排名、房價工資比TOP10分析及廣州人買房情況分析,http://www.chyxx.com/industry/201901/711262.html

  下一個“鶴崗”在哪裡——2018年全國人口流動地圖大盤點,梁中華 吳嘉璐

  各大城市紛紛開啟“搶人”大戰,張大偉:購買房屋門檻降低?

  來源:秦朔朋友圈

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