信託貸款難倒千億黑馬 中梁控股再戰港股IPO能成麼?
2019年05月21日20:41

  信託貸款難倒千億房企黑馬,中梁控股再戰港股IPO,能成麼?

  來源:環球老虎財經

  僅用三年時間就將其銷售規模從100億元增加到1000億元的中梁控股,卻在IPO的路上栽了跟頭。早在2018年11月13日,中梁控股就向港交所遞交了招股書。可惜6個月過去,其申請 “失效”。而短短三日,2019年5月17日,中梁控股又更新了最新一版的招股書,謀求上市的心依然堅決。而中梁控股如此迫切上市,則可能與信託貸款的“去通道”高壓有關。在早期中梁控股實現規模大躍進的同時,其負債規模也在不斷攀升,2016年淨資產負債率高達1790%,其中,中梁控股有58%的借款來自於信託和資管產品。

  2019年5月17日,香港聯交所網站更新了最新一版的中梁控股的招股書。這意味著,時隔6個月後,這家新興千億房企黑馬又欲再戰港股IPO。

  翻看中梁控股資料發現,中梁在實現規模大躍進的同時,也是債台高築。2016年中梁淨資產負債率更是高達1790%。

  15-16年期間寬鬆的融資環境為其留下禍根,然而在2018年以來“去杠杆”的主旋律下,中梁的資金壓力越來越大。在“去通道”高壓,中梁的融資渠道受到衝擊,較高的融資成本也讓中梁頭痛。

  中梁控股再戰IPO

  於浙江溫州起家的中梁控股因其迅猛擴張,被看作房地產界的“黑馬”,而其 “456”模式高周轉,平均3天拿一塊地的模式也讓這家房企僅用3年時間就將年銷售規模做到1000億元。2018年11月13日,第一次向港交所遞交招股說明書之時,中梁控股也被外界寄予厚望,以1347億元的總資產規模成為近8年來擬上市房企中體量最大的一家。

  然而,六個月過去了,中梁控股的申請狀態卻變成了失效。這也意味著,中梁控股的第一次IPO一度中止了。

  中梁控股方面對此回應稱,目前公司上市進程還在有序推進中,現在為配合要求更新相關數據,會更新一版數據上傳。

  短短三日,2019年5月17日,中梁控股便更新了最新一版的招股書。在投資者最為關心的投資收益問題上,中梁也在最新材料中做出表示,擬對截止2019年年底的股東應占合併利潤的40%進行派息。其上市決心不減。

  值得注意的是,好的CFO對一個企業的上市起著至關重要的作用。然而,中梁的這一關鍵崗位卻頻繁變動。

  2018年11月,中梁控股集團從泰禾集團挖來首席財務官羅俊,籌備上市事宜。但羅俊僅入職四個月便離任。在羅俊之前,曾任綠地香港首席財務官遊德鋒也僅在中梁控股集團CFO職位上工作了不到半年。最新消息顯示,2019年4月,原旭輝CFO遊思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵加入中梁,職位均為副總裁。

  而中梁控股最新遞交的招股書中和去年一樣,中梁控股財務高管只列出財務總監淩新宇,首席財務官職位依然空缺。頻繁變動的CFO背後,中梁控股又有什麼隱情嗎?

  規模的大躍進

  回顧中梁控股的發展曆程,其從100億元量級的年銷售規模到1000億元的量級,僅用了約三年時間。2015年至2017年,中梁控股營業收入從16.19億元增至140.27億元,增長7.34倍。其2018年上半年營業收入同比增長230.4%至97.31億元,速度遠超行業平均值,甚至超過同期的萬科、碧桂園、恒大。

  高速增長的背後是中梁瘋狂的買地擴張。資料顯示,中梁控股土地儲備從2015年末的150萬平方米增加到2018年3500萬平方米,僅三年多時間就增長了23倍。其中52%位於長三角。

  在拿地階段上,起家於溫州的中梁最早選擇了蘇州進行擴張。然而中梁的真正崛起則是源於2013年開始的棚改政策帶來的三四線城市紅利。

  資料顯示,從2016年到2018年上半年,中梁都對長三角的三四線城市表現出極大的關注。由於三四線市場所需初始注資低、管控相對寬鬆,中梁通過專注小地塊、高周轉的策略,快速複製標準化項目,從而實現了百億到千億規模的跨越。

  值得注意的是,中梁控股在2015年和2016年分別淨虧損1.81億元和2.69億,直到2017年才扭虧為盈。而2015年底至2018的快速擴張也讓中梁的資金需求越來越大,隨之而來的便是高額的負債。

  數據顯示,2015-2017年及2018年上半年,公司的流動負債總額分別為103.86億元、351.35億元、796.81億元、1184.24億元。僅2018年上半年公司的流動負債約等於前三年的流動負債總額。最新招股書披露,截至2018年9月30日,中梁流動負債總額又大幅增長至1377.55億元人民幣。

  與此同時,公司的現金流持續為負。2015-2017年及2018年上半年,公司的經營活動使用之現金流量淨額分別為-10.34億元、-176.28億元、-68.38億元、-11.74億元。中梁方面稱物業開發活動的持續增加及土地收購活動加大導致用於營運的現金淨額較多。

  值得注意的是,中梁控股為了成功上市,也將其財務數據做了“美化”。其淨資產負債率從2016年為1790%驟降為2018年上半年的44.6%。據招股書透露,2018年淨負債比率大幅下降,是由於保留盈利增長所導致的淨資產大幅增加,以及權益的增加。公司的所有者權益由2017年的23.54億元人民幣大幅增加到2018年上半年的40.61億元人民幣,同比增加72.52%。

  然而中梁控股的淨資產負債率的驟降或許也與中梁剝離了部分負債資產有關。招股書顯示,2018年6月26日,楊劍及蘇州華成將浙江天劍轉讓給了楊劍的堂弟楊劍清。截至2018年6月27日,浙江天劍擁有20個開發項目,可售建築面積為151萬平方米,其中有13個處於預售階段,7個處於建設的早期階段且尚未開始任何預售階段。

  高昂的融資成本

  15-16年期間寬鬆的融資環境為其留下禍根。2016年信託貸款開始暴增,四個季度的信託貸款新增分別高達1592億元、1199億元、2003億元、3798億元。

  中梁的負債在2016年開始大幅上升的。有息負債從2015年的51.3億元飆升到2016年的203.5億元。然而在2018年“去杠杆”的主旋律下,中梁的美夢也隨之破滅。對其衝擊最大的無疑是2018年1月5日,銀監會下發《商業銀行委託貸款管理辦法》,該辦法對委託貸款的資金來源進行了限製,對資金使用方向提出了要求,對銀行自營貸款和委託貸款的風險隔離劃定明確規則。

  這也宣告了資管產品通過委託貸款或信託貸款作為通道投向非標的模式終結。高負債下,中梁控股的資金壓力可想而知,要想化解高負債,只有通過上市才能夠有更多的融資渠道。

  2016年-2018年,中梁控股未償還借款總額為202.26億元,244.76億元和270.05億元,其有58%的借款來自於信託和資管產品。

  除了融資通道被堵死,較高的融資成本也讓中梁頭痛。一般而言,公司上市之前,無法獲得海外融資支持,因此融資來源大多集中於信託、債券等利息較高的融資渠道,融資成本也隨之高企。

  據中梁此前的招股書顯示,由於中梁的信託融資較多,2015年、2016年、2017年以及2018年上半年,中梁借款總額的平均實際利率分別為13.4% 、12.4%、9.9%及9.0%。該融資成本在業內屬於較高水平。

  中梁控股也在其招股書中指出,IPO募資第二大用處是用於償還若干現有信託貸款。其中主要是2019年到期的四筆信託貸款,這些信託貸款均為中梁控股項目公司的流動資金貸款。包括(1)2019年7月18日到期的年利率11.5%信託貸款、(2)2019年9月6日到期的年利率11.5%的信託貸款、(3)2019年11月1日到期的年利率12.5%的信託貸款,(4)2019年11月22日到期的年利率13.83%信託貸款。

  在去杠杆更加嚴厲的今天,中梁控股或許也意識到其資金情況已經到了水深火熱的地步,於是迎來了史上“最強”的財務團隊。2019年4月,原旭輝CFO遊思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵入職中梁控股集團,職位均為副總裁。

  據知情人透露,入職中梁後遊思嘉負責的是中梁控股上市工作以及上市後的境外發債工作,而吳淵主要負責梳理中梁的財務體系,統籌資金運營、財務中心等。

  公開資料顯示,遊思嘉擁有超過23年資本市場及企業管理經驗,擅長企業上市、融資等相關事宜,在遊思嘉的帶領下,通過有效調節負債結構,旭輝近三年的平均融資成本僅為5.2%~5.8%,這對融資成本高昂的中梁來說或許是救命稻草。

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