香港樓市複蘇了?鶴崗在哭泣 而香港在流淚
2019年04月20日07:25

  最近,鶴崗在哭泣不斷刷新朋友圈,房價堪稱白菜價,三四萬就能買一套房。和鶴崗最為對比的是香港房價今年以來卻蹭蹭蹭往上漲,鶴崗在哭泣,香港樓市卻迎來狂歡,一點一滴在告訴世界全球最貴樓市將迎來最強複蘇,新的上漲週期來臨了?

  鶴崗在哭泣!

  4月14日,一個東北四線城市刷屏了朋友圈,微博網友發文文中的配圖顯示,黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕,3月鶴崗的均價是1240元/m2,其中九州興建小區周圍300元/m2,320平的複式高層只要15萬。

  當然,網傳的圖片其實也是極端案例,整體上鶴崗的房價還是在3000元/平米上下,貴的也有四五千的。

  作為一座資源枯竭型城市,地處小興安嶺,是一個三角地帶,人口外流、緯度較高招商引資吸引力不太夠,這個房價,沒什麼驚訝的。

  白菜價的房子背後是一座城,一代人的悲劇,當資源枯竭、經濟下滑、人口外流,誰還會買房子坐守空城?未來哭泣的不止鶴崗,凡是吸引不了人才的城市,註定會重複鶴崗的悲劇。

  香港樓市打響樓市複蘇第一槍

  在鶴崗哭泣的同時,在中國南海岸的香港特區樓市卻迎來的瘋狂上漲,香港二手樓價指數連升10周,自2月低點以來累計升幅達到5.98%,創近兩年以來最長上升週期。

  2月份甚至一天內就有將近90套房產被出售。一個月時間,新房庫存就少了600套。照這個速度,新房庫存重新降到8000套,只需要八個月時間。

  別忘了,去年香港房價最巔峰的時刻,新房庫存也是八千多套。

  反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.37點,按周升0.12%,月漲幅高達3.21%;中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)報183.41點,按月升3.74%;CCL中小型單位指數報180.99點,按月升3.56%;CCL大型單位指數報177.19點,177.19點,按月升1.43%。其中,分區指數方面,港島月漲幅高達6.63%。

  這背後,是一個個加價賣房的案例在支撐。張口抬價就是100萬、200萬港幣,隨隨便便提價幅度就是10%以上。大有2017年北京317新政落地前,一夜漲價40萬的景象。

  3月22日,清水灣有15個房主,急匆匆跑到中原地產,讓置業顧問給自己掛牌的房子漲價。一套1100平方英呎的別墅,房主一次性加價200萬到1300萬港幣。許多買房的家庭一覺醒來,發現自己看中的房子賣價提了18%。

  更為讓市場稱奇的是香港一些摩托車車位也動轍幾十萬,比如2018年初,薄扶林貝沙灣6期一個雙號摩托車車位便在3天之內兩度易主。某投資人以16萬(港元,下同)買入,3天后便以26萬元賣出,賬面收益約63%。

  還有的房主押注後面房價還會繼續漲,甚至直接要求撤單,房子不賣了!

  香港樓市經曆短暫6個月下跌

  過去幾年,全球房價普遍上漲,從溫哥華、墨爾本、到美國加州和英國倫敦,而香港一直是表現最搶眼的市場之一。從2016年初開始,香港房價連漲25個月,漲幅高達38.5%,並連續18個月刷新最高紀錄。

  但到了2018年底,香港樓市已出現放緩跡象,甚至有了“泡沫破滅”的擔憂。

  10月份,香港房地產市場出現29個月來的首次下跌。到了11月,香港新屋銷售已跌至2016年一季度以來的最低水平。同時,11月,住宅成交量僅2635套,相較2017年同期下滑54%。

  此外,還發生了黃金地段的土地流拍、購房者違約。

  那麼造成去年11月以來香港房價走低的原因是什麼呢?

  2018年,美聯儲持續加息的結果,導致香港按揭利率逐步上行,加息疊加全球貿易形勢惡化,引發股市一路下行,財富效應縮減。加息與財富縮水,衝擊到香港的房地產市場,一度令香港的房地產價格出現了較大的普遍回調。

  香港樓市調整情況在2018年下半年尤其明顯。根據一些地產中介公司的統計結果,老牌屋苑太古城一帶的洋樓,業主叫價不再進取,2018年下半年的叫價,比起2018年年初,最多可以下調接近20%左右。

  除了美聯儲加息、全球經貿環境惡化,去年6月28日,港版空置稅出台也極大的打壓了房價。香港樓價的瘋狂上漲已經嚴重影響港民生活,截至2018年11月,據Numbeo網站數據,香港城區平均房價2.88萬美元/平方米,郊區平均房價1.85萬美元/平方米,房價收入比達到47.81倍,絕對房價與房價收入比均位居國際大都市前列。北上廣深恐怕也黯然失色,無法相提並論。

  據媒體報導,香港連續8年成為全球最難負擔樓價的地區,樓價與收入比率由2016年的18.1倍進一步惡化至2018年的19.4倍,數字為曆來最高,香港人不吃不喝近20年才能買得起一個住宅單位。

  香港空置稅,即對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”,相當於該單位應課差餉租值的200%,即相當於兩年租金,且大約相等於房價的5%。

  香港空置稅對樓市的威懾作用非常明顯,香港二手樓價指數CCL自去年七月不斷下降。從高點187.76點一路下降到2019年1月13日的170.19點,下降幅度高達9.4%。其中,12月香港住宅銷售量僅有2060套,相較於6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

  此外,香港這個寸土寸金的地方,嚴重的土地供給不足推升了房價的持續走高。林鄭月娥稱,只要有足夠土地供應,政府有信心和決心解決長久困擾市民的房屋問題,為社會重燃希望。

  12月31日,香港土地供應專責小組向香港特區行政長官林鄭月娥提交一份逾百頁的最終報告,建議特區政府優先研究及推展8個獲得主流民意支持的土地供應選項,預計共可提供3235公頃土地。其中棕地獲得支持率最高,棕地泛指香港新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,常見用途包括露天貯物、停車場、回收場等。同時還大發發展人工島,報告指出,發展東大嶼都會人工島計劃是突破現有各類土地長期短缺困局的主要關鍵。

  在這些綜合因素下,香港房價迎來久違的下跌走勢。

  人均住房16平?高房價的香港居民也在哭泣

  但是來到2019年,外圍因素正好情況完全相反,隨著今年美聯儲暫停加息,中美貿易談判出現較為積極的信號,市場開始迅速反彈。按揭利率的持續走低,以及空置稅效應的利空出盡,香港樓市再度迎來小陽春!

  據中原地產,本週香港樓價最高呎價(調整面積)已經超過4萬港元,最高達42355港元每呎,折合40萬元人民幣每平,即使按照60平計算,也要高達2400萬元。據外媒報導,香港豪宅均價已經超過5000萬港元。

  外電引述國際物業顧問世邦魏理仕(CBRE)最新的全球生活報告指,香港維持全球最貴房地產市場地位不變,平均房價達120萬美元(936萬港元),豪宅平均價格690萬美元(5,382萬港元)。

  報告研究全球35個城市,樓價第二高的為新加坡,平均樓價約682萬港元;上海排第三,平均樓價約681萬港元。溫哥華和深圳平均房價分別排第4和第5。

  恒大研究院副院長、首席房地產行業研究員夏磊此前的報告顯示,香港市民居住條件較差,人均住房僅16平米;房價持續多年上漲,市民買房背負巨大壓力。

  1986-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍,年均增長10%、10%和 9%。

  根據美國城市規劃諮詢機構Demographia發佈的《全球房價負擔能力調查2018》, 2017年中國香港連續第八次成為全球房價最難負擔的城市,屬於“極度負擔不起”之列,供房負擔比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍,這個數字意味著如果不貸款,香港人買房需要從不吃不喝18.1年變為為19.4年。

  圖片來自網絡

  鶴崗在哭泣,而香港在流淚,高昂的房價已經嚴重影響了香港居民的正常生活,面對這次樓市的再度升溫,對香港來說是好還是壞呢?(金石/文)

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽