比鶴崗更魔幻的非洲樓市:一面歌舞昇平一面生存掙紮
2019年04月19日10:34

  來源:真叫盧俊

  如果告訴你,有一個城市寫字樓的月租金回報達到85美元每平。你會猜測這樣的城市是紐約還是倫敦?

  其實都不是,這個城市叫拉各斯(lagos),估計99.99%的中國人都沒有聽過,位處非洲西部。

  記得小時候,一本風行一時《彩圖世界上下五千年》有著這麼一個章節,至今讓我記憶深刻。

  西亞的腓尼基人,在2600年前,第一次完成環非洲航行。插畫中種種不可思議的故事,至今留在我這個中年人心頭,一片神奇的大陸,而這,也是非洲大陸的某種側寫。

  神奇之中折射現實,動盪之間醞釀希望,而這裏,大概有所見過最魔幻的樓市了。

  01

  雖然中非友誼長存,但這個距離我們萬里之外的大陸,對普通人其實還是相對陌生的,更不要說樓市。

  提及非洲樓市,主流的認知中,他應該是這樣的。

  或者這樣的。

  甚至還可能是這樣的。

  其實這些都不算錯,非洲這片苦難的土地,長期的貧窮和動盪,被各種宣傳強化後,印像已經相當刻板了,至少我們覺得去那邊挑房子,差不多就是在“鶴崗”的感覺。

  那對不起,如果你在北上廣買不起房子,這裏你很可能也同樣買不起。

  這是是東非塞舌爾,有的均價可以高達9000美元每平即約6萬元人民幣,這樣算來,一套普通的兩居室公寓,大概要支付約468萬元人民幣。而根據中國房價行情網最新的2019年3月數據,上海均價剛到5.21萬一平。

  但非要說賽舌爾是一個旅遊國家的話,那麼現在已被標為發展中國家的南非,主流城市的均價約為2.8萬每平,而在中國,除了北上深之外,這個價格差不多也是其他城市當下的天花板了。

  行走在夜晚的約翰內斯堡,你會錯覺於南非第一大城市的夢幻。

  假如你覺得還不夠魔幻的話,法屬留尼旺,一個非洲中等國家,均價約1.52萬每平,差不多是國內強二線成都樓市門檻了。

  但這僅僅是明面成本,冰山之下,在留尼旺購房,新房要交高達44%的稅費,同樣在南非,沉沒成本是28%。

  只能感慨,至少以我們的標準,非洲人民有錢的魔幻程度,超出我們的想像。

  02

  其實非洲這些年經濟發展遠比大家認為的要好。

  根據好旺觀察提供的報告,我看到了一個很出人意料的數據,就是非洲的中產階級目前占比。按非洲發展銀行的調查,有消費力非洲中產階級已達2.6億人,占了非洲總人口的20%。

  也就說非洲確實出現了一批有真實消費能力的群體,而中產階級的湧現往往意味著城市化崛起。非行統計中,這些人平均每日要消費4億美元。

  瑞貝卡,世界最大假髮製造商,作為他的小微股東,三魚經常在店面,內心強大的觀察各種妹紙來試假髮。但幾千一頂假髮,讓出沒各種高檔商場妹紙,都面露沉疑。

  瑞貝卡財報顯示,出口依然是他們極大的比重,非洲是最重要那個,僅18年上半年,就向非洲出口了約100萬頂假髮。

  因為非洲人的頭髮鏈鍵的結構不緊密,很難留起長頭髮,所以我們看到很多非洲髒辮局都是假髮,但關鍵是千元起步的假髮,非洲很多人買的起。

  這背後是2000年以來,非洲大陸經濟增速每年5%,撒哈拉以南的非洲經濟增速高達6%。過去十多年里,埃塞俄比亞經濟平均增速超過10%,是世界上經濟增速最快的國家之一。

  但是更誇張的是,非洲的人口預期。

  我們都知道,真正意義上能承載經濟,是錢,土地,還有人口。但錢和土地稀缺都是人口變量的結果,所以我們國內很多城市對人口態度,能搶則搶,特別是年輕人。

  而非洲在人口增量上,對世界進行了降維碾壓。2017年非洲人口增速達到2.7%,是世界平均水平的3倍,今天地球上每三個新生兒有一個就降生在非洲。

  這個能量可以誇張到什麼地步,在非洲人口第一大國尼日利亞有1.7億人,並有可能在30年內成為僅次於中印的人口大國。

  而且有著遠超世界2.4%和中國1.6%的4.9%生育率,讓人口結構年輕的過分,困擾世界的老齡化,距離非洲還很遙遠。

  漫步在拉各斯,這個有著120萬輛汽車的城市到處都是堵車的街道和年輕的面孔。

  同樣遙遠的還有城市化,目前非洲城市化率還不足43%,而遙遠,則意味著想像空間。

  在尼日利亞,房地產已經是經濟第六大產業,在埃及,房地產增速4.8%,這裏將是本世紀中葉,全球城市化最快的地區。遙遠的非洲,我們彷彿看到了一個80年代中國,在複刻。

  03

  資本是最靈敏的貓,有一點魚腥,身子已經在路上了。

  2016 年,英國著名 Actis 募集了 5 億美金非洲地產基金,打破了過往記錄,而我們中國人是最敏銳的那批。

  到2017年為止,中國海外企業在非洲的覆蓋率已經超過北美,86.7%僅次亞歐。更耐人尋味的是,現在非洲淘金的中國企業,至少有14%在做著建築和房地產。

  在非洲和西亞的分界線,叫紅海,現在看起來,似乎往西走一走,一片藍海在等待新一代的“迪亞士”。

  可沒有一片海不蘊藏風暴和未知的危險,當你真正肉身去切入非洲真實市場中,裡子遠比表象還要魔幻。

  非洲的樓市,是摺疊的。

  埃及開羅,大概是非洲最具國際知名度城市。在新市中心,有個商場叫“the Mall of Egypt“,我上海的埃及朋友,每次都很自豪和我說,“你們上海沒有一個mall能大過我們那。”

  這是事實,但就在距離這個mall不遠的老開羅市區,有個我們不能想像的地方,叫死人城,是一片陰森詭異的墓園,但這裏,居住著近100萬流離失所的埃及人。

  同樣,這座1800萬的國際都市,居然有1100萬人居住在違章建築中。

  馬爾紮克斯筆下最魔幻的章節也不過如此,在這,卻以三維空間的衝擊力,讓你感受到非洲樓市最真實的立面。

  04

  一面歌舞昇平,華燈夜上,一面生存掙紮,度日如艱,巨大不平衡性神奇的交織貫穿於這片大陸的每一寸土地。

  宏觀上,這種不平衡,依然被切割的支離破碎。

  塞舌爾,毛里求斯,人均GDP已經超過2萬美元,接近發達國家,而撒哈拉以南的非洲,如坦桑尼亞,普遍還在3000美元上下掙紮。

  農業在南非的GDP占比有2%,可在利比里亞這樣國家甚至能達到70%,而這同樣強化的折射到非洲樓市每個角落。

  在肯尼亞的內羅畢,2000年到現在,房價已經漲了十倍。在全球房地產諮詢公司萊坊官方網站上,內羅畢的可售房產最低也要200萬元以上,而且每月可以租到折合人民幣超過1.7萬元,超過7%租售比讓國內一二線城市汗顏。

  而納米比亞,僅2018年上半年的房價跌幅就高達21%。現階段房屋均價大概在1216元人民幣每平。

  在加納,這個人口超過2700萬的國家,最大的開發商,在過去整整十年僅為3500戶家庭建設了住宅,大量的家庭不得以採用違章自建來個自己家。

  所以我們總是看到各種影視中,成片的貧民窟是常客,而這背後隱藏非洲魔幻房價的推手。

  我們一直吐槽國內對住宅用地供給偏少,但在整個非洲,只有10%的土地被人為規定是可用於建築的。也就是說,能真正用於開發的土地,在認為的操盤,實在太稀缺了,違章,在天量的人口擠壓面前,是一種必要的手段了。

  這讓非洲樓市普遍現狀是,住房類型是別墅,低層住宅,貧民窟鐵皮屋三角組合,能住上低層住宅的大致是政府公職人員或者技術人員,而別墅則多是富裕階層。

  而這同樣加深了非洲樓市供給斷層,中端房產的短缺和高端房產的過度供應。科特迪瓦,目前中低端房地產需求有 40 萬套尚未被滿足的需求,但是前文的加納則以無人購買的大量豪宅著稱。

  同時還有個我們其實少見,所以容易忽略的原因,就是為基礎設施落後,房地產營造成本在這邊很高。

  不穩定的供水和供電始得房產項目開發成本大大增長,於是難以開發出針對中等或低收入人群的房產。在整個非洲大陸,你都很難找到幾條國家之間連貫的鐵路。

  在人均GDP不足3000美元坦桑尼亞的首都公寓的價格,幾乎可以和更加富裕繁華的南非城市開普敦相媲美,這正是由於基礎設施落後的拖累。

  這造成非洲樓市一種很神奇的格局,非洲鬧市區房價瘋漲,而衛星城或郊區房卻無人問津,就是源於公路和交通設施的不便利。

  同樣,這種分化還折射到非洲金融系統,有的貸款壞賬率能到15%,有的貸款利率小高達25%,有的直接就沒有不動產貸款。

  對了,惡性通貨膨脹也是定時炸彈。

  總之,對非洲樓市的基本認知,是個極其分散,極其分化,極其複雜的,這裏,沒有統一的市場,無論你是開發商,還是投資者,請務必要牢記這點。

  05

  然而,補缺依舊是驚人的

  尼日利亞,這個未來人口要過五億的第三人口大國,年城鎮化速度達到了 3.75%,房地產也一舉成為第六大產業,年復合增長10%,是其產業最快的那批。

  從住宅市場來看,尼日利亞目前還有 1900 萬的住房短缺,總值 約3.6 萬億美元,並且在以每年 200 萬的速度在增加。

  商業更誘人,這個國家年產電影超過1000部,成為繼美國和印度之後的第三大電影生產基地,人稱尼萊塢,而平均每 1000 人享用的零售門店規模只有 1 平方米,而在南非則是 480 平方米。

  正在籌建中的尼日利亞購物中心就有 25 個,總造價高達 35 億美金。同樣,前文中每一處的不確定性都在這裏時隱時現。

  非洲,53個國家和6個地區,12億人口,不確定也好,不平衡也好,依然要飛奔向前。

  06

  最後聊點和我們有關的。

  2008年中非貿易額首次突破千億美元大關,2009年中國首次成為非洲第一大貿易夥伴國。至今,中國連續9年都是非洲第一大貿易夥伴國。

  在非洲,最暢銷的十款手機中,常年有7-8款是一家深圳製造商生產製造的,叫傳音;在非洲,30個國家,480個電視頻道,7000家渠道商的最大數字電視運營商之一,叫四達時代。

  現在,最少有上千萬中國人在非洲淘金,但無論樓市還是開發,這片處女地,對國內依舊神秘。

  其實本質上,這就是一片未知的海域,無視,嚐試,觀察,都沒有錯。但我還是想起了書中的腓尼基人用簡陋帆船,第一次環非洲場景。

  “太陽又一次出現在我們南面。”那大概是時代對先行者,最好的獎賞。

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