解讀:加大戶籍製度改革利好哪些城市 房價會漲嗎?
2019年04月10日08:24

  一文讀懂|加大戶籍製度改革利好哪些城市,房價會漲嗎?

  澎湃新聞記者 計思敏 來源:澎湃新聞

  4月8日,國家發改委公佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》,其中指出“積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶”,繼續加大戶籍製度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限製的基礎上,對Ⅰ型大城市全面取消落戶限製,對Ⅱ型大城市放寬落戶限製,對超大特大城市大幅增加落戶規模。

  放鬆戶籍製度是不是意味著調控政策的放鬆,同時也帶來房地產市場是否會出現好轉的思考。

  哪些城市將受益?

  根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》,此次公佈的政策具體包括三方面:

  城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限製。

  城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限製。

  超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

  根據2014年10月29日國務院公開發佈的《國務院關於調整城市規模劃分標準的通知》,“以城區常住人口為統計口徑,將城市劃分為五類七檔。城區常住人口50萬以下的城市為小城市,其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市,20萬以下的城市為Ⅱ型小城市;城區常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市;城區常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市,其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市;城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。”

  同策研究院指出,根據通知要求,“‘超大特大’城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例”,因此像北上廣深此類一線城市的落戶門檻並沒有受太大影響,但是根據“通知”中的定義範圍,城區常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限製,可以有效承接“超大特大”城市的外溢效應,吸引到更多的年輕人參與到二線城市生活與發展。而“城區常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市”更是“要全面取消落戶限製”。

  數據來源:《2017城鄉建設統計年鑒》 國是直通車 張文絞 侯雨彤 製圖

  根據中華人民共和國住房和城鄉建設部2019年1月24日最新公佈的《2017年城市建設統計年鑒》,“城區常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市”有瀋陽、大連、長春、哈爾濱、杭州、濟南、青島、鄭州、昆明、西安,共計10個,“城區常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市”共計59個,其中不乏今年以來樓市顯著回暖的合肥、蘇州、無錫、南通等城市。

  同策研究院認為,房價短期看政策,中期看經濟,長期看人口。二線城市落戶政策的放寬將會極大刺激城市人口的流入,特別是年輕人群的進入會給二線市場帶來許多利好,既是人力資源也是實現城市可持續發展的重要保障。而人口的流入效應也會切實影響到各大房企接下來的市場佈局。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂也指出,對基本面較好的二線城市將帶來利好。本次對於大城市的落戶限製進一步放鬆,尤其是城區常住人口100萬-300萬的大城市全面取消落戶限製,對於部分仍有社保繳納年限的城市,其購房需求短期內可能會有所增加,比如廈門、長沙和蘇州這些城市。而像石家莊、太原等經濟基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落戶限製對房地產市場的影響相對較弱。

  而對於I型大城市,將全面放寬落戶條件,並全面取消重點群體落戶限製,濟南、青島、杭州等城市將迎來利好,而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經很低,人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。

  對於超大和特大城市,雖然要求加大落戶規模,但對於北京和上海來說落戶將依舊困難,需求難以短期內釋放。而對於深圳、南京、武漢等城市,人口仍有流入空間,長期來看對其房地產市場產生利好。

  戶籍製度的放鬆不是調控政策的轉向

  戶籍製度的放寬也帶來是否意味著調控政策的放鬆的思考。

  對此,許小樂表示,2016年10月,國務院辦公廳關於印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》,指出在“十三五”期間,城鄉區域間戶籍遷移壁壘加速破除,配套政策體系進一步健全,戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上。2018年3月,國家發改委《關於實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》,指出繼續落實1億非戶籍人口在城市落戶方案。這表明戶籍製度的放寬只是城鎮化發展的舉措,本身是為了打破城鄉二元結構的障礙,推動城市發展高質量城鎮化,為保持經濟持續健康發展提供有力支撐,並不是調控政策的放鬆。

  “戶籍製度的放寬是穩步推進中國城鎮化率提升,從製度層面保障農村人口向城市轉移集中後落戶需求,是堅持以人為本的新型城鎮化的具體表現,將有效促進城鄉協調發展,有利支撐經濟社會高質量發展。”58安居客房產研究院首席分析師張波認為。

  張波表示,城鎮化的一個重要因素就是戶籍城鎮化,如果不能有效保障外來人口的落戶權益,也就很難保障外來人口公平享有教育、醫療、就業、社保和住房等眾多公共資源,無論是取消落戶限製還是放寬落戶條件,都是城鎮化過程中的重要舉措。

  而放寬落戶短期內刺激需求釋放,但影響會被逐漸消化。在許小樂看來,放寬戶籍製度一定程度上打破了限購門檻,也就意味著更多的人可以進入房地產市場,對一些住房供給本身不足的城市造成衝擊。在落戶政策寬鬆背景下,近幾年部分二線城市紛紛出台了人才引進政策,短期吸引了一定購房需求。

  以西安和天津為例,西安在實施人才落戶政策後,落戶人口大增,房地產市場明顯好轉,房價也快速上漲;天津在2018年實施人才政策後二手房成交量激增。

  許小樂稱,落戶政策帶來的房價上漲預期刺激需求短期內釋放,但落戶政策並不必然會帶來房價的上漲,需要與供給不足、信貸充裕相結合才會發揮作用。當前的調控環境下,房貸監管較為嚴格,一些城市的庫存逐漸走高,人口進入城市也不一定造成供需緊張。落戶政策刺激起來的購房熱情往往不可持續,比如天津和西安在人才引進政策後,市場仍然隨著調控環境的嚴厲而出現回落。

  放鬆戶籍製度有利於城市的房價穩定

  許小樂認為,放鬆戶籍製度是提高城鎮化發展,可以吸引人才流入,為經濟的持續發展注入活力,從而帶來持續的購房需求增長。長期來看,城鎮化水平的穩步提升,將對房地產市場的長期發展產生正向積極作用。

  諸葛找房數據研究中心分析師孫明英表示,一線城市將加大對高端人才的引進,北京上海對於戶籍的管理最為嚴格,對於高端人才的落戶限製有望邊際放鬆,二線城市搶人大戰會更加激烈,只有經濟發展實力強、潛力大的城市才能持續聚集人口,而產業基礎薄弱的三四線城市人口流出趨勢不會改變。這次國家發改委出台的政策對北京、上海、廣州、深圳會有一定影響,但影響不會太大。城區人口500萬以下的二線城市受益最大,這其中包括西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州、佛山等城市。

  在張波看來,目前各類城市放鬆落戶政策主要是基於人才引進,換言之大部分城市還未全面放開落戶,人才引進政策對於城市的房地產市場穩定起到一定作用,也保證了城市購房需求的正常釋放,有利於城市的房價穩定。

  張波稱,從發改委本次落戶政策來看,本質還是推進全國城鎮化比率穩定提升,但不可否認城鎮化發展和房地產市場有著極強的關聯性,落戶政策的不斷放寬對於城市房地產市場尤其是增量市場的供需穩定將起到重要作用。

  許小樂稱,隨著房地產市場調控取得階段性成效,房價快速上漲的勢頭被遏製,部分城市放寬落戶限製,是推進城鎮化水平的必要舉措,對房地產市場的長期發展也將產生正向積極作用。但同時,在放開戶籍限製時,也應該適當增加住房建設用地供應,實行“人地掛鉤”,避免供需矛盾擴大。繼續做好房地產市場管控,防止藉機炒作,造成短期市場波動。

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