文|21世紀經濟報導 張曉玲 鄧純榕

　　3月份樓市從底部輕微的反彈，看起來在4月份將繼續，回暖和複蘇，成為這一段時間以來的關鍵詞。

　　流動性的寬鬆和“因城施策”的地方微調，是這輪複蘇的根本性支撐；不同於往年，2019年的樓市回暖，主要局限於一二線部分城市，尤其是四個一線城市。

　　剛從去年的“錢緊”和冬天的寒冷中緩過勁來的開發商們，一點也不敢過於興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷售的窗口期，快速搶客去化，回籠現金。泰禾、恒大是其中促銷最為彪悍的。

　　“手裡錢多的，就再去拿點地。”華南一家大型開發商人士說，這是近期土地市場也開始熱原因；不少地方政府，也趁機集中推地，想賣個好價錢。

　　“窗口期”的不定期出現，在窗口期內加緊賣房、買地、融資，可能成為2019年的新常態，因為機會可能稍縱即逝。

　　沒有人再敢像2017、2018年那樣樂觀，全年來看，包括萬科、融創在內的大型開發商態度謹慎。“活在當下”，是開發商、地方土地部門、買房人、銀行券商們的普遍心態。

　　清明期間，一二線樓市持續回暖。（宋文輝 攝）

　　剛剛過去的清明節再次檢驗了這個春天的樓市熱度，3月份的春意持續。

　　中原數據顯示，清明節前兩天，廣州新建住宅網簽分別是197套與143套；北京看房量相比3月下半月有所減少，但依然處於高位，其他一線和部分二線城市也處於相對較高水平。如廈門等城市，個別項目開盤需求量也比前期有明顯上升。

　　回溯3月份，上海中原地產的統計數據顯示，當月北京、上海、廣州、深圳等一線城市一二手房銷售出現顯著增長。其中，一手房（含動遷配套房）方面，上海3月成交135.42萬平方米，同比增長33.85%，深圳3月成交30.47萬平方米，同比增長49.14%。

　　中原指出，很多之前價格下調的城市都因為信貸相對寬鬆，出現購房者怕踏空的心理而加緊購房，主要出現在北京、上海、廣州、杭州、廈門等城市。

　　3月6日，杭州中國鐵建西湖國際城262套高層房源，平均中籤率低至1.5%；3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍天彙分別加推186套房源和323套房源，銷售均價3.5萬元/平方米，近萬人報名登記；同日，位於北京海澱的山嶼湖首期開盤192套，當天售完。

　　一二線溫度回升，與供應增加也有關係，上海3月入市面積為78.8萬平方米，環比增加194%，同比增加100%；北京入市也保持高位，3月北京供應商品房住宅3707套，多個限競房入市帶來了銷量。

　　二手房方面，3月份，北京網簽量為16051套，成交量是2018年5月後的最高值；上海網簽量約2.6萬套，創29個月以來的新高。

　　從主流房企3月業績來看，也比1、2月出現了明顯增長。

　　4月2日，萬科披露，3月份公司實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，環比上升32.9%；中國恒大公告稱，3月份公司實現合約銷售金額約549億元，同比增長11.2%，環比大增155%，達到2月銷售額的2.5倍，成為單月銷售額增幅最高的房企之一。

　　“四巨頭”之一的融創中國4月7日晚公告，2019年3月，集團實現合同銷售金額約人民幣376.4億元，同比增長22%，環比暴增106%。

　　擴大範圍來看，據克而瑞統計，標杆房企3月單月銷售額均有明顯上漲，50家主流房企單月銷售金額共7410億元，同比增長21%，環比增長74%。百強房企3月份的銷售規模同比也呈正增長。

　　中指研究院指出，一季度受到春節影響，房企整體銷售業績通常會呈現1、2月份相對低，3月份環比增長現象，2019年2月同比下降較多，主要是銷售時間短，春節返鄉置業降溫等因素，對三四線佈局的房企影響略高，3月同比環比均大幅增長，主要是傳統回暖節點、房企加快推盤，搶收一季度業績有關。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從趨勢看，4-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是之前調整過價格的城市。

　　中國房地產市場的大幅調整，除了2008年，就屬2018年四季度最為“凶險”，至今，許多房企營銷負責人提起去年11月的市場，仍然心存餘悸。“彷彿一夜之間，買房的人就消失了”、“錢非常緊”。

　　沒有客戶和錢，成為一些人心中的痛和怕。多位開發商人士互相探討後認為，不能對本輪複蘇抱有太大期望；萬科董事會主席鬱亮指出，“不能期待市場反彈”。

　　因為宏觀經濟、貨幣政策、市場調控的不確定性仍在，並且有跡象顯示，調控帶來的影響和變化間隔越來越短，房企全年都可以隨時融資、買地、賣房的時代將一去不返。今年房地產緊抓“市場窗口期搶收”顯得格外重要。

　　今年1月份，在南方媒體見面會上，龍湖集團副總裁胡若翔稱，2019年城市分化會進一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此要加強對不同城市市場窗口期預判，“強化彈性供貨，做到有質量增長”。

　　在3月26日的萬科業績會上，首席運營官張旭也多次表示，“2019年的每一天都是賣房的好日子，萬科將隨行就市，能賣就賣，堅決不留庫存。”

　　往年一季度被認為是房地產行業季節性銷售淡季，但因為今年“窗口期搶收”的判斷，諸多房企加大了促銷力度，“搶跑”回籠資金，“活在當下”。

　　最明顯的莫過於恒大。據悉，今年3月份，恒大所有在售項目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商舖8折優惠。促銷使得恒大以單月510億元的權益銷售金額在行業內居首。

　　恒大將全員營銷運用到了極致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恒大全國的多個項目在推廣、優惠。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，恒大在多次市場降溫時都有降價促銷的做法，這體現了其對於市場的靈活把握。

　　類似地，泰禾也在一季度實行“壹號搶收計劃”，其一季度在北京區域加大了營銷力度，通過加大樓盤促銷力度，完成了超過100億元的銷售額。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，企業主動去營造營銷的環境，會對銷售產生一定的積極影響。他認為，當前有能力“出貨”的房企，普遍以加快資金回籠為首要目標，畢竟在當前環境下，很難去判斷未來的市場走勢。

　　對缺錢的擔心和“窗口期”的認識，讓大部分房企抓住降準帶來的流動性寬鬆機會，加大融資力度。2、3月以來，房企融資不斷井噴。

　　同策研究院數據顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達1246.18億以來（其中包含恒大600億元的股權融資），首次突破1000億大關，創16個月新高。