買賣工廈 3大事項需注意 (Money Smart)
2019年04月08日18:11
0
0

買工廈需注意甚麼?它們的按揭與一般住宅按揭又有甚麼不同呢?MoneySmart為各位講解!

1.小心鄰居業務具厭惡性

購買工廈單位,有兩種選擇。一是購入較低機會被收購的工廈!一是購入等待被大業主收購,然後活化的工廈!如購入前者,兩點需注意,首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費,繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。因此,準買家入市前,須向物業經紀,及與物業相鄰的業主或租客,打探一下工廈及目標單位的實際情況。

第二點,就是須親身了解工廈單位的周邊環境,例如交通是否方便,工廈附近食肆是否足夠!這些都是不少租客所關注,亦影響其在市場上的價值。另外,工廈單位所屬樓層有何種行業存在亦需留意。如樓層多個單位從事零售業務,人流複雜。又或有印刷廠,藥品廠,木材製造廠正在經營,經常發生大量嘈音,難聞氣味,又或樓層長期堆滿大量雜物,這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。

如果大家購入單位,目的只是等待大發展商或大業主收購,以作活化工廈。哪大家入市時,可購入業權較為集中的工廈。原因是大業主或財團收購工廈時,往往向「難度較低」的工廈入手,(即工廈業權相對集中,能以更短時間收購整幢工廈)所以,如果大家是「博收購」,那入市前,不妨先透過土地查冊,確認及選擇業權較集中的工廈。

2.工廈按揭

最多4成 在選定心水單位後,接下來就是按揭問題。工廈按揭與一般住宅樓宇按揭有兩大不同。首先,銀行對工廈的估價較為「手緊」,連帶影響相關按揭。一般來說,銀行對工廈的按揭計劃,或按息,均會較住宅物業來得更保守。

其次,就是按揭成數,按現時政府規定,所有非住宅項目,按揭最高只能做4成,亦即是說,如果有意投資工廈,準投資者必須準備最少成交價6成的資金。例如以一個200萬元的工廈單位計,首期即是120萬元。如果買家本身有其他投揭在身,最高按揭更需要再扣減一成。另外,工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平,亦較住宅更嚴格,分別為40%及50%(住宅最高為50%及60%)。

上述規定,除令買家需具備豐富銀彈外,亦意味著,如果工廈升值,哪轉售時,接手買家需準備更多資金繳付首期,間接增加承接壓力。

3.短期轉手

免繳額外印花稅 哪購入單位後再轉手,會如住宅樓宇般,受到各項印花稅政策所影響嗎?這個大家可放心,原因是工廈屬於非住宅物業,故只受非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)所規範,最高為8.5%(見下表),而不受目前住宅的額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)所限制。

作者簡介:MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站,以成為大眾的理財教練為目標。除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外,亦會分享理財小智慧,教大家免墮各類型消費陷阱。

本文章內容及圖片均由本專欄作者提供及上載,並不代表本公司立場,如有任何版權問題,請與本公司聯絡。

原文連結:

買賣工廈 3大事項需注意 (Money Smart)

相關文章:

揀料攻略:油漆入門篇 (裝修物料研究室)

裝修佬

致力於令香港沒有麻煩/爛尾的裝修。為實現這個使命,全體裝修佬成員不斷努力,推動裝修、建材、家居市場的規範化,改變著數千萬家庭的裝修方式和置家理念,為用戶創造卓越的互聯網裝修體驗。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽