3月北京新房二手房成交量走出低穀 “小陽春”來了?
2019年04月01日21:46

  3月北京新房、二手房成交量走出低穀 “小陽春”來了?

  3月是樓市傳統的旺季,樓市“小陽春”愈演愈烈,新房、二手房回暖勢頭都較為明顯。新房市場,3月北京新建商品住宅(普通住宅+別墅)成交2185套,而新增供應3707套,庫存積壓也持續上升。二手房方面,3月北京二手房網簽住宅共16051套,這一數據是2018年5月後,連續10個月的最高值。業內人士稱,通過3月份北京新房、二手房成交數據可以看出,北京市場回暖趨勢明顯,已經逐漸走出低穀。

  二手房成交1.6萬套 創近10月新高

  3月,北京二手房成交量創階段性新高,市場升溫明顯。據中原地產、麥田等機構的統計顯示,3月北京二手住宅網簽共16051套。這一數據是2018年5月後,連續10個月的最高值。也是2017年“3.17”調控後,繼2017年4月、2018年5月後,第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。

  另據貝殼研究院統計,3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房貸利率見頂回落以及市場預期有所改善的情況下,今年3月市場表現好於去年。

  價格方面,二手房成交均價漲幅較穩。貝殼研究院統計,3月北京二手房成交均價61420元/平方米,比2月上漲2.5%。3月高單價中心城四區成交占比環比提升2.5個百分點,擴大均價漲幅。若剔除結構性原因,3月均價漲幅在曆史週期中不大。從短期看,3月後兩週成交均價已隨成交量的回落而下跌,均價上漲勢頭難以持續。

  值得注意的是,3月北京二手房的掛牌價格同比去年上升4.95%,體現出房東對於未來預期的變化。而從安居客3月的國民安居指數來看,3月環比2月繼續上升4.3個百分點,同步體現出購房者對於市場未來預期的看法。

  3月二手房市場之所以出現回溫,在58安居客房產研究院首席分析師張波看來,近期有關國管公積金調整的傳聞,一定程度上引發3月成交量短期內上升。此外,信貸政策的逐步放鬆,尤其是針對首套房的房貸利率調整,亦加快了剛需者的入市步伐,同時房貸的放款速度也同比去年明顯增速。

  中原地產首席分析師張大偉還指出,北京過去接近2年的調控週期內,房價明顯下調,成交量跌幅過半,市場需求積壓。此外,春節後部分新房市場加大促銷力度,購房者為了換房,加快了二手房銷售,也使市場活躍度加大。

  不過,從週期數據上看,貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,今年環比增幅與2018年同期相當,與2015年-2016年市場較熱時相比,今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數據來看,3月4周的周度交易量持續環比下降,表明市場節後快速升溫的勢頭並沒有持續。

  市場雖有所回溫,但值得注意的是,目前市場預期仍然較為平穩。3月北京鏈家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,帶看量同比增長14%,買賣雙方入市積極性仍處低位。近半年業主報價保持平穩,一季度業主上調掛牌價的次數雖環比上升,但仍有近八成業主下調報價。此外,3月購房者成交週期79.2天,仍然處於較長的區間。

  許小樂強調,在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下,市場不存在快速升溫的基礎。如果後續缺乏持續的政策支撐,市場會轉入季節性向下調整,全年交易量呈現前高後低的態勢,3月份的交易量有可能是全年的最高點。

  麥田房產亦認為,考慮到住房信貸政策未有鬆動變化,接下來,預計市場仍將呈現理性複蘇走勢。

  新建商品住宅成交2185套 庫存達6.88萬套

  新房市場方面,據中原地產研究中心統計數據顯示,3月北京新建商品住宅(普通住宅+別墅)共成交2185套,2月份則成交1077套。而新增供應3707套,庫存積壓也持續上升,目前庫存已經達到了6.88萬套,這也是房地產調控2年多來的最高點。

  成交價方面,3月新建商品住宅成交均價為53290元/平方米,環比2月份的55485/平方米,下跌2195元/平方米。

  值得注意的是,在普宅成交排名前20中,限競房仍占10席,佔據半壁江山。截至4月1日,北京合計入市限競房45個項目,66期預售證,提供商品房住宅限競房30146套,只網簽了7631套,按照面積計算網簽比例,80.3萬平方米,只簽約了22.2%。

  不過,限競房市場分化非常明顯,部分位置優質的項目,去化接近90%,而大部分項目,去年入市來,去化依然不足40%。3月,僅豐台區的西城天鑄限競房、泰禾北京院子二期限競房2個住宅項目成交額突破5億元大關。其中,西城天鑄限競房以7.22億元的成交額,問鼎3月北京新房成交市場排行榜首位,共成交86套,均價840萬元/套。

  而在新建商品房住宅的供應上,由於持續井噴,致庫存積壓。來自中原的數據顯示,3月北京供應商品房住宅3707套,庫存積壓也持續上升,目前庫存已達6.88萬套,而這也是房地產調控2年多的最高點。2019年入市的限價房,有望超過6萬套。

  中原地產首席分析師張大偉認為,從最近政策角度看,部分城市房地產調控放鬆,疊加信貸政策出現相對寬鬆,炒作房價上漲的預期明顯上漲。短期市場出現一波平穩上漲,主要原因是超跌反彈,不過,再漲到之前高位的可能性不存在。

  “對北京樓市來說,嚴格的信貸政策,疊加限競房的庫存高位,市場不會出現太明顯的反彈。但經過10個月的價格調整,目前二手房和部分新建商品房的價格對於怕踏空的購房者來說,入市的積極性有所提高。”張大偉表示,對於未來市場的趨勢,核心還要看信貸政策的寬鬆程度,最典型的指標是限購標準、認房又認貸的標準是否會變化。這些政策不變,市場波動不會太大。

  諸葛找房數據研究中心分析師國仕英則認為,通過3月份北京新房、二手房成交數據可以看出,北京市場回暖趨勢明顯,已經逐漸走出低穀。

  新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 製圖 寇德娜 校對 吳興發

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