選小別墅還是複式洋房?
2019年03月29日00:00

文\/廣州日報全媒體記者蔣幸端、謝英君

圖\/廣州日報全媒體記者石忠情

作為經常被拿來進行對比的兩個城市,東莞和佛山的成功青年們喜歡什麼樣的豪宅?廣州日報記者調查發現,在東莞,剛剛達到購買豪宅門檻的成功青年們喜歡首付低、總價低,建築面積在144平方米以內的“網紅”小別墅,而佛山的成功青年們則喜歡贈送率高的複式洋房!

業內人士表示,小別墅和複式洋房的出現,除了“二孩時代”改善需求增加外,還有高價地的影響下,房企開發創新產品來迎合購房者的需求,同時也提高溢價率。

市場走訪:小別墅成交占比近五成

自東莞限購政策執行以來,東莞開始盛行小別墅。這種面積在144平方米以內、主要在城區、鎮區中心區域的別墅樓盤產品成為了市場供應和成交的主流。以萬科和碧桂園為例,兩大開發商在東莞城區、鎮區開發建設的多個住宅中均搭配了這種小別墅產品,並且迅速成為“網紅”。

記者在踩盤時發現,“網紅”小別墅建築面積一般在130~144平方米之間,主要為地面三層、地下一層共四層產品,房間為三房兩廳或四房兩廳,帶一個小小的院子,圍合成小獨棟別墅的結構,被稱為“院子別墅”。別墅外觀和花園主要為新中式風格,融合了小橋流水,假山奇石元素,配以本土特色的植物、竹林,移步換景,形成具有東莞特色的中式園林風格。

擁有這種特色風格的院子別墅主要有萬科翡翠東望、萬科中天城市花園、萬科大中江南院子;碧桂園蘭亭、碧桂園銅雀台、碧桂園風華東方等樓盤。

不過由於打造院子別墅的房企為少數幾家主流房企,因為別墅的類型相似,同質化較為嚴重,同一開發商不同的樓盤戶型幾乎一樣。

在價格方面,“網紅”小別墅單價在2.5萬~4萬元\/平方米之間,總價一般在350萬~600萬元之間不等,適合剛剛達到豪宅別墅門檻的年輕購房者的需求。

從別墅各類型供求結構來看,去年東莞聯排別墅為市場的供求主力,整體供求占比超五成,成交均價維持在2.4萬元\/平方米左右。東莞中原戰略研究中心表示,受到樓市限製性調控政策影響,大戶型產品成交受阻,“經濟型”別墅產品逐步成為市場熱點,該類產品大多集中為聯排別墅為主,而144平方米以下的“網紅”小別墅是其中的主流。

從供求結構來看,2018年別墅供求主要集中在200平方米以下的產品,合計占比均超五成。其中144平方米以下的“經濟型”別墅產品供應占比高達44%,較之往年同期大幅上漲。今年2月份,144平方米以下經濟型別墅更是佔據市場主導地位,成交占比達到48%。

原因分析:傳統東莞購房者喜歡別墅

“網紅”別墅為什麼受到東莞年輕豪宅客的喜愛?業內人士認為,這與東莞人傳統的購房愛好有關。在早年房價較低的時候,東莞有錢人就比較喜歡購買別墅,面積越大越好,而且喜歡有屬於自己的小院子,這種消費習慣被保留了下來。“網紅”小別墅儘管面積小,但由於有一個小小的院子,也屬於有天有地有陽台,通風採光均不錯的豪宅。因此在推出市場後很快受到部分年輕豪宅客的喜愛。

小別墅購房門檻相對較低

144平方米以上豪宅產品首付需要六成,而144平方米以下產品首付僅需要三至四成。為了吸引更多的購房者,開發商更樂於開發和推售這種144平方米以下的“普通住宅”別墅。東莞中原戰略研究中心介紹,東莞樓市受調控政策的影響,“小別墅”逐步興起,由於戶型小,總價低,且戶型結構合理,得到了購房者的認可,供應占比大幅放量。受供應放量推動,加之客戶接受度較高,“經濟型”別墅成交占比顯著上漲,在2月份,“經濟型”別墅成交在別墅成交中占比達28%。

小別墅能夠提高溢價率

此外,受到地價影響,房企在對樓盤戶型結構設計時,越來越喜歡配備“網紅”小別墅來提高整體的溢價率。從單價、總價來看,小別墅由於定位為豪宅產品,單價相對普通住宅洋房更高,總價自然也較同樣面積的洋房高,一方面達到了開發商快速回籠資金的目的,另一方面可以提高樓盤的整體溢價率,獲得更多的利潤。記者瞭解到,一般情況下,同一個樓盤的“網紅”小別墅定價在2.5萬~4萬元\/平方米之間,而洋房住宅產品的定價則在1.8萬~2.3萬元\/平方米左右。而在經過多方計算和改良,精心排列的小別墅占地面積小,戶數多,開發商能夠回籠的資金自然也更多。

佛山:

成功青年喜歡複式洋房

東莞的成功青年們喜歡“網紅”小別墅,而佛山卻盛行中心區的高層複式洋房。記者瞭解到,這些複式洋房的總價約在300萬元左右,較東莞的“網紅”小別墅要便宜一些。

近幾年來,佛山成為品牌開發商重兵佈局之地,中心區持續迎來了綠城、世茂、五礦、龍湖、泰禾、路勁等眾多外來品牌開發商。外來開發商的進入,為佛山市場注入了更多新鮮血液,尤其是在產品上追求別具一格,此前市場上比較少見的複式產品,一時間成為了眼下供應的主力產品之一。據記者不完全統計,目前佛山在售的複式項目已超過10個,主要分佈在禪城奇槎、禪城綠島湖、南海平洲、獅山、順德容桂以及三水西南等。目前,佛山複式產品以小複式為主,瞄準的面積段集中在80~130平方米之間,主打三四房。“二孩時代”的到來,令佛山人的家庭結構發生變化,置業需求集中在能夠滿足四口之家的三四房上。

高贈送是這類複式產品的最大賣點。業內人士介紹,一般平層產品贈送面積主要是入戶花園、陽台、花架以及內陽台改陽台、飄窗等形式,而複式產品可以在此基礎上向高度要空間,因此贈送的面積會更多一些。所以,複式的實用率通常能達到100%甚至110%,而平層的實用率一般只有八成左右。同樣是110平方米,平層主流戶型是3房單位,即使也能做到4房,但最多隻搭配兩個衛生間,而且有一個房間只能當作多功能房使用;而在複式洋房裡,110平方米主流戶型是4房3衛,每間房都比較好放床,能正常使用。

提醒:

小別墅還需考慮裝修費

由於面積較小,“網紅”小別墅遠達不到真正的獨棟大別墅豪宅的舒適度。比如“網紅”小別墅一層的面積約在60~80平方米之間,一層樓往往需要佈局兩個房間,一個衛生間或廚房,還要預留樓梯通道等,因此房間實際活動空間較小,部分房間甚至放不下大衣櫃。

此外,業內人士表示,“網紅”小別墅一般不帶裝修出售,因此購房者在付完首付後,還需要準備50萬元甚至更高的裝修款,這使得小別墅的“低首付”和低總價優勢大減價扣。另外,“網紅”小別墅屬於新的豪宅產品,目前在東莞首批入住的客戶很少,居住實際感受如何,還需要經過市場的時間檢驗。

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