【地產新江湖】閩系分化:保規模向左,降負債向右
2019年03月29日11:31

原標題:【地產新江湖】閩系分化:保規模向左,降負債向右

閩系房企一直是房企中個性鮮明的一支隊伍。秉承“愛拚才會贏”的閩系房企常常呈現出規模增速快、負債率高企的“激進”形象。

閩系第一梯隊的房企,包括世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內都已經跨入千億級門檻。

回顧2018年,閩系房企之間出現了較大的分化趨勢,體現在發展戰略、規模增速、負債趨勢等各個方面。

向左,向右?

閩系房企一般指早期成立於福建,業務範圍拓展至全國的房地產開發商。

據業內人士稱,閩系分南派和北派,南派誕生於廈門或以廈門為主戰場崛起,北派則以福州為大本營。南派代表有世茂、旭輝、建發、中駿、禹洲、寶龍等;北派有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝等。

閩系的迅速崛起與其高杠杆、高價拿地的擴張策略密不可分。2015-2018年,閩系房企將杠杆運用到極致,在全國拿地王,擴大銷售規模,成為全國房企中的“黑馬”。

進入2018年,面臨市場的轉冷和財務杠杆的風險,原來高規模、高負債的龍頭閩系房企放慢腳步,轉向降負債、保盈利,以陽光城、泰禾、融信、正榮為代表,不再單一地追求規模增速,而是逐漸向穩健過渡,努力摘掉“激進”的標籤,但是由於前期“激進”發展,降負債難度也相對較大;而另一方面建發、寶龍、融僑還保持“規模為王”,仍然在追求規模的狂奔中。

規模分化

目前,第一梯隊的房企包括世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內都已經跨入千億級門檻。

衝進千億的房企普遍擴張步伐較快,呈現高杠杆率、合同銷售金額高增長的特點。

從《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》的排名來看,世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮已經進入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位,2018年合約銷售額1761.5億元,同比上漲74.8%,保持閩系的龍頭位置。

從規模細分來看,第二梯隊包括融僑、金輝、福晟銷售規模在600億至800億元的區間,發展速度較快,成為千億的後備軍。其中,融僑、金輝、福晟也進入了房企排名TOP50。第三梯隊包括建發、中駿、禹洲、寶龍,規模在400億元至600億元區間,排在50名之外。

從2018年規模增速來看,閩系房企同樣出現分化的特徵。其中,融信的銷售額增速達到142%,世茂、陽光城的增速也達到70%以上,而此前銷售額增速靠前的黑馬房企旭輝、禹洲、正榮銷售增速放緩。以禹洲為例,禹洲地產2018全年銷售金額560億元,同比增長39%,未完成600億元的增長目標,而2017年規模增速為同比增長74%。

負債仍存難題

閩系房企常常被貼上“激進”的標籤,不僅因為閩系房企一貫秉承“規模為王”的理念,也因為在規模的發展中負債率居高不下,最為典型的是泰禾和陽光城。泰禾在2018年年中的淨負債率高達300%以上,已經居上市房企的行業之首。剛剛發佈財報的陽光城淨負債率為182.22%,同比減少70個百分點,雖然淨負債率已經大幅降低,但是仍然處於同行業的較高水平。

此外,融信、寶龍的負債也較高。其中,融信2018年淨負債率為105%,寶龍的淨負債率攀升至101.6%。

從負債趨勢來看,閩系房企的負債也呈現分化態勢。不少閩系房企正在實施戰略轉向,重點是降低負債來控製企業發展杠杆。例如,此前負債率較高的陽光城、融信淨負債率都大幅降低;而另一方面例如寶龍地產追求規模增速而淨負債率攀升至101.6%,比2017年同期增加了14.8個百分點。

值得注意的是,由於閩系房企的負債率仍然處於行業高位,所以也面臨著較大的償債壓力。從債券到期壓力看,閩系房企存量債到期普遍集中在2019年和2020年。其中,融信、金輝、泰禾在未來兩年的償債壓力會相對較大。 

新京報記者 徐倩 編輯 袁秀麗 圖片來源 視覺中國 校對 翟永軍

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