劉鑾雄弟弟給三盛埋雷
2019年03月28日18:44

說起香港富豪,除了李嘉誠,恐怕要數劉鑾雄。

他與關之琳、李嘉欣、蔡少芬眾女星欲說還休,只能意會的往事,讓其知名度超出商界,為廣大人民群眾喜聞樂見,博得“大劉”之名。

但就算關之琳的鐵杆粉絲,恐怕也不知道劉鑾雄其實還有個弟弟。

劉鑾鴻,相比張揚風流的“大劉”,內斂保守人稱“細劉”,也是一方商界大佬,坐擁利福系公司。

種瓜得瓜,種豆得豆,“大劉”晚年健康堪憂,腎病纏身。“細劉”無此麻煩,因果規律同樣存在,多年前他埋下一顆雷,不僅炸著自己,也炸著別人。

2017年,“細劉”做了一筆生意,把利福地產賣給了林榮濱,後者是福建三盛集團創始人。

利福地產一度被認為是殼公司,其地產收入為零,主要收入靠銀行存款利息及為母公司提供項目管理服務,自2013年9月12日從母公司利福國際中分拆上市以來,到2016年底三個整年就有兩年虧損。

但殼公司之說遭劉鑾鴻否認,他的解釋耐人尋味,房師將在後文提及。

從人事安排來看,劉鑾鴻還是對利福地產寄予厚望,他一兒一女,女兒劉今蟾任利福國際執行董事,兒子劉今晨任利福地產執行董事,不難看出培養子女的良苦用心。

不過想歸想,利福地產就是個事實上的殼公司,2017年8月8日,林榮濱得手後將其改名為三盛控股(02183.HK),就馬不停蹄地進行了兩次資產注入,先後收購了福建平潭和濟南章丘兩個項目,超過30億元人民幣。還於2017年11月成功發行1.35億美元公司債券。

這個龍頭綿延到今天變成了蛇尾。

1

虧損擴大2500倍

公眾一度認為換了個馬甲的利福地產,也就是三盛控股迎來了春天,股價一路飛揚,漲了將近一年,直到2018年6月嘎然而止,然後一路向下。

3月20日公司發佈2018年年報,數據嚇人,2018年度虧損1.86億元,同比2017年7.3萬元虧損擴大2500倍。

年報給出虧損原因:

本集團於本年內的虧損較去年擴大,主要由於本集團融資規模增大導致的總利息成本增加。

查閱三盛控股年報,截至2018年末,該公司銀行、金融機構貸款和應付債券加起來的借款總額為33.97億元,同比2017年度的借款總額翻了一倍有餘;年度資產負債率為87.6%,同比2017年度上升15.9個百分點。三盛控股賬面值為28.5億元的存貨已全部被抵押,用於取得銀行貸款及金融機構貸款。

值得注意的是,2017年11月三盛控股發行的一年期1.35億美元公司債券,2018年到期後未能償還,不得不再發行1.35億美元的新債券交換該未償還舊債。發行期延長為3年,利率從每年4.3%升為8.59 %,漲了一倍。

這筆新美元債券導致彙兌虧損及融資成本增加,加上三盛控股持有的金融資產市值下降,也進一步加劇了2018年的虧損。

但哪家房企融資沒有利息成本,融資越高,利息成本越大,房企反而更高興。因為融資來的錢可以投入到項目中賺得更多的錢,給予公司豐厚的回報,填平融資利息成本不過九牛一毛。

三盛控股的問題在於,光有融資,沒有相應的項目銷售回報。

年報顯示,2018年度已訂約但未確認銷售的金額約為11.42億元,銷售面積9.5萬平方米,來自濟南、平潭、霞浦、南通、溫州的6個地產項目,這些都沒有入賬且有可能變動,無法體現在2018年收入中。

去年三盛控股總收入只有9.34億元,其中物業銷售收入為9.24億元,來自山東濟南章丘西區及北區的物業交付;投資物業租金收入為0.1億元,來自哈爾濱及青島商業投資物業。

而其銷售成本為8.79億,毛利只有0.55億元,毛利率為5.9%。

克而瑞數據顯示,2018年上半年,170家上市房企的加權平均毛利率為30.7%,三盛控股的毛利率遠遠低於平均數。

2

資產注入緩慢

相比三盛集團的地產板塊,三盛控股無論是銷售收入還是項目數量都很低。

據三盛集團官網介紹,三盛地產在紐約、香港、北京、上海、福州、濟南、青島、成都、廈門、瀋陽、哈爾濱等20多個城市打造60餘座項目,開發總面積約1500萬平方米,土地儲備1000多萬方,貨值近2000億元。

2018年初,林榮濱曾對外表示,三盛集團的地產業務2018年銷售目標是350億元,2020年要達到700億元的規模。

2018年8月2日,三盛集團品牌營銷總經理朱黎民透露三盛地產2018年上半年銷售額200多億,完成目標57%,全年業績目標完成壓力不大。

由房天下推出的百億房企銷售數據統計顯示,三盛地產2018年全年銷售額達到360億元。

目前來看,產生這些銷售額的項目幾乎沒有注入三盛控股。該公司2018年6個項目銷售額11.42億元,年報註明是“本集團的附屬公司及合營企業的簽約銷售。簽約銷售數據未經審核,乃根據本集團內部資料編製。”連合同銷售額都算不上。

2019年2月12日,安信國際發佈研報,表示三盛控股有來自母公司的千億元土儲有待注入,但同時也給出風險提示:

資產注入時間表慢於預期;公司淨杠杆比率較高。

截至目前,三盛集團也從來沒公佈過注入資產的規模和時間表。

3

公司運營波折

那麼問題來了,三盛集團好不容易借殼上市,從2017年8月8日到今天一年多了,為啥沒有預期的資產注入,讓公司看起來還是像個殼。

按說三盛集團既然把三盛控股作為上市融資平台,那麼就應該源源不斷地注入優良資產,才能獲得投資者與銀行金融機構的青睞。

梳理三盛控股幾個時間節點,可以看出林榮濱對其態度在由熱轉冷。

林榮濱是三盛控股董事會主席,一般情況下要出席股東大會,但這種情況只發生在2017年8月8日三盛控股掛牌港交所的股東特別大會。

此後2017年11月15日股東特別大會,通過三項決議決定方向,以及2018年5月21日股東週年大會,林榮濱均未出席,會議由其妻程璿主持。

三盛控股在2018年年報“企業管治守則”說明,林榮濱因其他重要業務關係缺席會議,由此可見三盛控股在其心中份量。

財報顯示,三盛控股一年來運營進展風波不斷。

本來三盛控股開了一個好頭,2017年8月一個月內,公司連續收購兩個項目,可謂是雷厲風行,要大幹一場的架勢,但此後三盛控股再無重大收購事項公告。

2018年4月3日,三盛控股非直接全資附屬公司三盛置地發展有限公司訂立買賣協議,作價2個億向獨立第三方收購興榮 國際實業 有限公司之全部股權,截止3月20日年報公告日,快一年多了該收購還未完成。

三盛控股的項目出售也頗多波折。據2018年7月3日公告,三盛控股福州兩項目獲雅居樂2.17億元入股,其中LQ項目獲2.08億注資,TJ項目獲960萬元注資。兩家公司將共同開發兩塊土地,這在房地產行業很常見。

然而短短不到兩個月,2018年8月28日三盛控股再出公告,宣佈經雙方友好協商,終止LQ項目交易。LQ項目占比出售額96%,為交易絕對主力,雅居樂為何停止注資,個中原因不得而知。

為什麼三盛控股獲母公司資產注入如此緩慢,其收購與出售也阻礙重重?

無論公司內外,似乎都對三盛控股避而遠之,這家公司到底隱藏了什麼問題?

4

一顆埋了6年的雷

解鈴還須繫鈴人,讓我們回到開頭,劉鑾鴻否認利福地產是殼公司透露的具體原因。

劉鑾鴻表現得很無奈,他稱利福地產原來希望發展一幅東北地皮,然而一直未獲批準,仍有若干問題需要與政府協商解決,使發展進度有所延遲,並拖累公司未能發展其他項目,不得不出售利福地產,為集團套現。

這塊東北地皮,即是遼寧省瀋陽市怡富地塊,占地面積31376平方米。自2013年起,利福地產計劃將其發展成一個擁有三層地庫之商業綜合體,包括零售商店、辦公室、服務式住宅及停車場,總建築面積合共約186065平方米。

三盛控股2017年年報顯示,公司在瀋陽市怡富商業綜合體上的花銷已高達723,948,000港元,換算成人民幣約6.19億元,主要為發展中物業及預付租賃款項的賬面值總額。

關於該項目的進展,查閱2018年年報還是老樣子,其發展規劃仍然沒有得到政府批準。

從2013年到2019年,6年時間,砸了6個多億,從港商換成閩商,一個項目居然還不能動工,恐怕原因已不是那麼簡單。2016年年報說得很坦白:

但由於問題複雜,所需時間將難以保證。

不得不說這是劉鑾鴻給林榮濱埋的一顆雷,這顆雷讓劉鑾鴻寸步難行,自然也會讓林榮濱舉步維艱。

試想,就如一口鍋壞了一個洞,只要不把洞補上,誰願往裡面加水?遲早也會漏光。

這個案例也給人以警示,不是什麼上市公司的殼都能買,買之前一定要調查清楚,殼公司是不是藏了有毒資產,否則一不留神吞下去要壞肚子。(新浪樂居)

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