富力地產進階千億B面:盈利下滑短債承壓
2019年03月22日07:24

  富力進階千億B面:盈利下滑短債承壓

  每經記者 魏瓊 每經編輯 魏文藝

  2018年,對富力地產(02777,HK)而言意義非凡。兩年前與“千億”失之交臂後,富力地產終於圓了“千億”夢想。

  3月20日,富力地產披露的2018年全年業績顯示,實現權益銷售金額1311億元,同比增長60.3%,為近5年最高水平;營收768.6億元,同比增長30%;核心淨利潤95.3億元,同比增長49%;毛利率上升至36.4%,較2017年增加1個百分點。同時,由於較2017年收購萬達酒店的議價收購收益大幅下降,富力2018年盈利水平出現大幅下滑,僅為87.28億元,同比下降59%。

  《每日經濟新聞》記者注意到,富力負債率較高的同時面臨一定的短債壓力。數據顯示,截至2018年底,富力淨負債率較2017年的169.6%進一步上升至184.1%;2018年末,富力現金短債比為0.66,較2017年末持續下降。

  邁進千億大關

  早在2014年,富力地產董事長李思廉提出要在2016年衝刺“千億”目標。然而事與願違,在經曆兩年的折戟和沉澱後,富力最終邁進了“千億”大關,同時如期完成了1300億元的年度目標。

  富力能夠最終完成2018年目標,最後兩個月的衝刺至關重要。《每日經濟新聞》記者觀察發現,截至2018年10月份,富力總權益合約銷售金額約為956.6億元,同比增長45%,僅完成全年目標的74%。而按照前十個月的表現,富力距離完成年度目標差距甚遠。最終,富力連續兩個月衝刺,最終以1311億元的成績壓線完成目標。

  進入2019年,富力的業績大幅下跌,1月和2月權益銷售金額分別為68.9億元和60.5億元,較2018年11月和12月的181.9億元和172.1億元降幅達六成。

  2019年富力的目標定在1600億元,較2018年增長22%,增速較2018年放緩。按照富力披露的數據,2019年富力計劃推盤多達200個項目,預計可售3000億元,去化53%便可完成1600億元的年度目標。目前富力即時可啟用的銷售貨值便達到1200億元。

  在銷售速度加快之際,房企需要更多的土地儲備。2019年富力將加快拿地步伐,計劃花400億元買地。李思廉表示:“目前的市場情況下,大家都儘量用自己的現金流來買地了。”

  市場下行,更多的土地資金支出意味著富力對資金需求更大。未來富力將加快結轉,將銷售規模轉化成營收和利潤。據瞭解,截至2018年12月末,富力擁有鎖定的已售未結轉營業額合計780億元,該部分銷售將在2019~2021年入賬。

  短債壓力浮現

  經曆2017年與萬達的“世紀交易”,富力賺足了眼球。同時在收購後的一年多時間里,富力也飽受資金壓力的困擾。

  經過一年多運營,富力收購萬達的酒店已有71家酒店的收益及運營情況體現在2018年年報上。據富力披露的數據,2018年富力酒店業務虧損擴大,由2017年的1.46億元擴大至4.59億元。

  李思廉在業績會上接受媒體採訪時指出,富力酒店業務的投資回報率約在5%左右。據瞭解,富力2018年的借貸成本為5.74%,酒店投資回報率或低於融資成本。

  酒店運營成效尚不明顯,因酒店收購帶來的負債率和償債壓力日漸凸顯。數據顯示,截至2018年底,富力地產的負債總額為2963億元,淨負債與總權益的比重也從2017年的169.6%進一步上升至184.1%,處於行業較高水平。

  更需要注意的是,截至2018年底,富力現金餘額為347億元,但一年內到期債務達522.56億元,占負債總額的32%。同時,富力現金與短債的覆蓋比僅為0.66。這就意味著,富力將需要更多的資金支持以保證現金流安全。

  據瞭解,過去一年,富力頻繁開啟境內外融資通道,通過短債、發行ABS以及發行新H股等方式融資。頻繁融資也帶來利息開支上漲。數據顯示,2018年富力支付的利息開支(即減去資本化到開發成本的部分)為52.12億元,同比大增212%。對此,富力解釋稱,主要是由於人民幣兌美元彙率貶值造成17.65億元彙兌虧損。

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