空置稅又進一步:整治炒房香港率先放大招 內地跟嗎
2019年03月19日21:09

  來源:券商中國

  香港空置稅又近一步!

  自去年6月香港特區政府提出徵收一手房空置稅後,日前,香港特區政府又表示,計劃4月份提交立法會討論一手房空置稅法案。

  雖然空置稅還未正式徵收,但是已經對樓市已起到一定的威懾作用,香港樓市去年6月後逐步進入下行通道,樓價指數連續5個月下跌,不過,最近房價指數又有所回升。

  如果空置稅法案4月提交立法會討論,意味著距離真正落地徵收就不遠了。

  空置稅的徵收對香港樓市影響有多大?對內地樓市又有何借鑒意義?

  接受券商中國記者採訪的業內人士認為,香港的空置稅主要針對開發商“捂盤惜售”行為,對市場影響更多體現在震懾作用,但對內地房地產市場來說有一定的借鑒作用,後續如果能把空置房轉變為租賃住房,有助於降低房屋空置和發展租賃市場。

  空置稅法案4月提交立法會討論

  據香港經濟日報消息,香港特區政府已經大致完成空置稅草擬法案,準備下月提交立法會討論。

  去年6月底,香港特區政府就房屋政策召開新聞發佈會,宣佈了6項房屋政策新措施,希望達到三個目標:

  一是令資助出售房屋更加可以負擔;

  二是增加資助房屋的供應,並加強支援過渡性房屋供應;

  三是促進一手私人住宅單位儘早推向市場。

  六項新措施包括修訂資助出售房屋的定價政策、邀請市區重建局將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作“港人首次置業”先導項目、改撥私營房屋用地以發展公營房屋、成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目、向空置的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”,以及修改地政總署“預售樓花同意方案”以改善銷售手法。針對部分一手住宅額外收空置稅就是6項措施之一。

  據香港特區政府介紹,近年,香港已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,由2013年3月底的約4000個增加至2018年3月底的約9000個。

  香港特區行政長官林鄭月娥當時表示,在今天房屋供應如此短缺、置業訴求如此高漲的情況下,很難理解為什麼還會有這麼多房屋單位空置。政府需要推出措施,向空置的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”,所以需要修訂《差餉條例》。

  根據修訂要求,獲發佔用許可證達12個月或以上的一手私人住宅單位,如果空置6個月以上並未作居住或出租用途,將被徵收“額外差餉”,金額為該住宅單位的應課差餉租值的兩倍,即200%,大約相等於樓價的5%。特區政府計劃在2018至2019立法年度向立法會提交相關條例修訂草案,獲通過並刊憲後生效。

  “差餉”是香港對地稅的說法,簡單來說,空置稅徵收的對像是空置一年及以上的一手房。徵收時會對這套房屋的租金做一個評估,空置稅為年租金的200%。香港政府有專門的房租評估機構,即差餉物業估價署。

  香港財政司司長陳茂波還表示,現在不是對二手房徵收空置稅的合適時機,因為二手房空置率很低。他同時指出,空置稅的目的並不是政府為了增加稅收,而是讓更多住宅單位有效送達市場。

  業內人士也認為,該項措施能夠加快開發商推售貨尾單位,以促進更多項目供應入市。

  香港樓價連跌5個月後略有反彈

  多個“辣招”出台之後,儘管空置稅尚未開始徵收,但其震懾作用已經發揮作用,一些客戶暫停了買房計劃,香港樓市開始逐漸降溫。

  香港差餉物業估價署發佈的住宅樓價數據顯示,2018年8月香港私人住宅售價指數報393.9點,環比下跌0.08%,為自2016年3月以來首次下跌,此後該指數更是一路下跌。

  美聯物業的報告也指出,6月底香港推出的樓市調控政策及全球貿易戰升溫對樓市的影響,已反映在8月的樓市數據當中。8月香港整體物業(包括一手住宅、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共為6688宗,較7月的8466宗下跌21%。其中,二手住宅註冊量為3437宗,環比下跌約23.4%,並創下近11個月以來的新低。

  隨後,市場有聲音稱香港樓市進入下行週期。不過,香港金融管理局總裁陳德霖在去年12月表示,目前尚不能完全確認樓市進入下行通道,市場應該綜合當地經濟發展和外部環境變化,再用一些時間進行觀察。

  業內人士認為,香港要出台的空置稅主要針對的是一手新房,主要打擊的是發展商的“捂盤惜售”的行為,這也迫使發展商加快賣樓。有香港媒體報導稱,有開發商為提高吸引力,採取了低開方式開售新盤;更有開發商為了規避一手房空置稅,推出“新房先住後付”政策。

  不過,今年以來,香港樓市出現回升趨勢。香港差餉物業估價署的最新數據顯示,2019年1月,香港私人住宅售價指數為359.5,環比2018年12月的359.2略有反彈。而2018年從1月的358.4一路升至7月的394.8後,該指數經曆了連續5個月的下跌,至2018年12月跌至359.2。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良升也指出,2019年3月11日發佈的數據顯示,港九市區樓價齊升3周,是近7年首次出現,上一次出現是2012年3月份。新春前一週,港島CCL_Mass及九龍CCL_Mass展開齊升,3周分別累升1.20%及2.78%。是繼新界東連升4周後,樓市另一個回升的強烈訊號。

  香港開徵空置稅對內地有借鑒意義

  對於香港開徵空置稅的影響,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受券商中國記者採訪時表示,香港目前大致完成了草擬法案,到4月份會提交立法會討論,主要是針對空置6個月以上、未作居住或出租用途的一手房進行徵收,稅率相當於樓價的5%,屬於比較嚴厲的稅收規定,體現了香港對房地產市場管控的導向。

  不過,中原地產首席分析師張大偉則對券商中國記者表示,香港的空置稅並不是針對購房者,主要是針對開發商,是避免開發商捂盤,打擊開發商投機。但由於香港樓市一直有類似持有環節的稅費存在,對市場的影響並不大。

  但香港空置稅的徵收對內地來說有一定的借鑒作用。張大偉說,目前內地的房地產稅主要是調節購房者持有稅費與交易稅費,而且房地產稅還在立法準備階段。房地產稅即使出台了也不一定能夠影響市場,房地產市場要健康平穩,核心還是包括房地產稅在內的一系列長效機製的落地。

  嚴躍進也認為,香港空置稅政策對內地市場有積極影響。目前內地房地產稅的徵收也進入到立法和討論的階段,尤其是2019年預計會加快推進的進程和節奏。而且借鑒香港的做法,實際上後續內地也需要關注此類空置率的問題。當然在城市結構上看,空置率高的區域,往往是大城市的遠郊區和各類三四線城市,後續可以積極把化解空置率和發展租賃市場等進行掛鉤,把空置房轉變為租賃住房,有助於降低房屋空置和發展租賃市場。

  此前,西南財經大學中國家庭金融調查(CHFS)與研究中心的報告指出,中國住房空置率為21.5%,僅低於西班牙和意大利,高過全球多數國家。而這些空置住房佔用了超過10萬億元的信貸資源,既浪費了貸款資源,也蘊含了金融風險。在房價下跌時,若大量空置住房集中入市,必然對住房市場造成衝擊。因此建議對空置住房直接徵收空置稅來降低空置率,提高住房使用效率。此外,規範完善租房市場,完善房屋信息公開機製,構建房屋大數據信息系統都有助於盤活住房存量,促進空置住房資源的有效利用。

  值得注意的是,從各國空置稅實踐經驗看,空置稅是建立在房產稅基礎上的,而剛剛閉幕的兩會傳出的最新信息顯示,目前有關方面正在研究起草房地產稅法草案,相關工作正穩步推進。

  (券商中國)

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