削山造地建別墅背後:西部山前片區為違規開發重災區
2019年03月02日02:08

  “削山造地”建別墅背後:西部山前片區為房企違規開發重災區

  石家莊掀樓市整治風暴

  王登海

  “叮叮哐哐、叮叮哐哐……”2月21日,從石家莊市鹿泉區西美金山湖小鎮拆違現場傳出來的聲音響徹了整個山穀,拆違留下的沙土隨風飛揚。

  石家莊削山違建別墅被曝光並經輿論發酵後,外界都在等待最終的調查處理結果。《中國經營報》記者實地調查瞭解到,除了被媒體曝光的西美金山湖小鎮外,在西部山前片區還存在多個別墅項目,在近幾年的開發建設過程中,這些項目大多曾存在違規問題,當地人士直稱是房企在石家莊違規開發的重災區。

  這些違規問題是如何處理的?迄今為止是否還存在違規問題?石家莊以及鹿泉區相關職能部門均稱調查組正在調查,不便介紹更多的信息。

  目前,石家莊市已組織相關職能部門在全市範圍內深入排查摸底。而記者實地採訪瞭解到,包括城管局在內的相關政府職能部門已經開始對西山片區的其他項目進行測量核查。

  專項整治漏網之魚?

  2月17日,有媒體曝光了石家莊鹿泉區“西美金山湖”項目違規建設問題。報導稱,“秦嶺別墅”一波剛平,石家莊市別墅“瘋長”再起,鹿泉區山前大道東側,一個總占地面積1800畝、總建築面積23萬平方米,堪比秦嶺別墅的住宅區西美金山湖小鎮正在大規模興建中。項目分為7期開發,包括獨棟別墅和聯排別墅兩種類型,其中規劃建設獨棟別墅24棟,聯排別墅714棟。報導還稱,該項目一沒有開工許可證但能堂而皇之地開工建設,二沒有預售許可證卻能公然銷售。

  對此,河北省委主要領導對媒體報導的石家莊“削山造地”建別墅問題作出批示,要求石家莊市委、市政府立即組成調查組,全面深入調查,堅決依法依規依紀查處。

  隨即,《河北日報》官方微信發佈快訊稱:“石家莊市立即組成調查組,進駐鹿泉區,邊調查,邊整改,對已查實的‘西美金山湖’項目19畝沒有取得合法手續土地上的24宗違法建築,於2月18日連夜實施拆除。截至發稿時,已拆除10宗違法建築。”

  記者在拆違現場瞭解到,拆違工作還在繼續,項目外圍已經駐滿城管和警察,並拉起了警戒線。

  而新華社消息稱,該房產項目開發商石家莊麗豪房地產開發有限公司在取得土地證後,在未取得規劃與施工許可手續的情況下,擅自違法進場施工。建成部分實際占地229畝,其中210畝在出讓的300畝土地範圍內,屬於合法用地;約19畝超出了出讓用地範圍,屬於違法占地。

  事實上,“自2014年起,石家莊幾乎每年都會進行樓市嚴查活動”。當地一名資深地產人士告訴記者,2018年的專項整治力度空前,住建部《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(建房〔2018〕49號),要求對各類違法違規行為,發現一起,查處一起。河北省住建廳印發了《關於開展全省商品房預(銷)售專項排查整治的通知》,決定在全省開展商品房預(銷)售專項排查整治活動。

  但是,石家莊市委第三巡察組於2018年4月4日至6月4日對市住房和城鄉建設局黨組進行了巡察“回頭看”時,依然指出“解決房地產項目突出問題措施手段不過硬”問題。稱“對違法建設、違規銷售、延期交房、房產證辦理不及時、施工企業違規施工等社會反映強烈的問題整治效果不明顯,社會反映仍然很多”。

  新華社報導稱,2013年5月9日至事發前的2019年2月10日,鹿泉區國土、規劃、住建、綜合執法等部門針對“西美金山湖”項目違法建設和違規銷售行為,進行查處累計達40多次。

  上述地產人士認為,西美金山湖出現違規,是因為開發商不斷放大了合法權益,相關責任部門的監管多過於寬鬆,或者是以罰代管的手段放縱了開發商的違法行為。“以罰代管只是輔助手段,並不能徹底扼殺違法行為。”

  “石家莊房地產市場每年都會進行一次專項整治,其原因是在曆史上‘三年大變樣’過程中,一些房地產開發企業不合規的行為比較普遍,導致這麼多年來一直在逐步清理,但是由於一些房企和政府領導出現了人事變化,使得石家莊房地產市場專項整治面對的一些難題項目需要逐一去突破。這種專項整治也是政府自查自糾自淨的一個過程,但是‘三年大變樣’開發體量達到了千萬級規模,因此這個整治的過程比較漫長,直到現在也沒有處理乾淨。”易居克而瑞石家莊公司執行總經理回潔鈺接受記者採訪時表示,從目前統計的數據來看,石家莊合法合規的商品房成交已經佔據了絕大多數,市場在逐步走向成熟和正規,但是還有一些違法違規的項目依然積重難返,比如開發商倒閉破產後找不到了,前面那些違法違規的罰款誰來交、後續的開發資金誰來補充上等問題。

  房企違規重災區

  西美金山湖所在的西部山前片區是石家莊市劃定的休閑旅遊區重點地區,同時也是鹿泉區礦山治理、荒山綠化的重點區域。

  2005年末,石家莊的“十一五”規劃出台,明確提出集中精力啟動西部山前地帶開發工程,至此,西部山前片區正式拉開了開發序幕。石家莊市曾把該區域定義為生態型新區,提出了“為省會製造一個生態‘綠肺’,為省會描畫一列‘山水屏風’”的口號。

  2011年,石家莊市又啟動了西山森林公園建設。根據石家莊市政府辦公廳發佈的《關於西山森林公園建設管理的意見》(石政辦發〔2013〕50號),要逐步將西山森林公園建設成集林木保護、生態涵養、遊覽觀光、休閑渡假、文化娛樂、野外探險等功能為一體的國家級森林公園。

  石家莊西山森林公園北起鹿泉區奧克蘭風情小鎮,南至封龍山景區,規劃面積約5萬畝,主要涉及鹿泉區上莊、銅冶、上寨3個鄉鎮。核心區域主要在上莊鎮範圍內,涉及新莊、小李莊、洞溝、韓莊4個村,面積約1.5萬畝。

  經過近幾年大力開發之後,西部山前片區路網等基礎設施逐漸完善。通過植樹造林、修建盤山公路,建設步遊路、路燈、樓閣、亭台等基礎設施,西山森林公園逐漸成為石家莊城市近郊旅遊勝景之一,在石家莊可謂家喻戶曉。也因此,諸多房企聞風而來。

  記者實地調查瞭解到,除了被媒體曝光的西美金山湖小鎮之外,在西部山前片區的房地產項目多為別墅,或是雙拚聯排,或是疊拚(類)獨棟,形式多樣,房企在宣傳時稱之為別墅,在申辦手續時稱之為低密度住宅。

  山前大道是鹿泉區西部山前片區一條南北向幹道,連接石家莊動物園、抱犢寨、西山森林公園等景觀,道路兩側設置非機動車道及綠廊綠道,這些別墅項目大多分佈在山前大道兩側。

  從石家莊西山森林公園北起點鹿泉市奧克蘭風情小鎮開始,沿著山前大道兩側的住宅項目有綠墅藍山、吉溪莊園、恒大金碧天下、綠城西山桃花源(建設中)、香醍溪岸、西山一號、西美金山湖小鎮、億城·上山間、水悅龍庭等。

  而這一片區也是房地產企業違規開發的重災區。2014年4月,鹿泉市住房和城鄉建設局(此時還未撤市設區)發佈的一則違規開發項目的購房風險提示顯示,包括如今被曝光的西美金山湖小鎮在內的多個項目存在違規,幾乎涵蓋了這一片區的所有項目,違規內容則多為無相關手續無序開發銷售。

  具體為:石家莊市億城房地產開發有限公司在銅冶鎮嶺底村開發建設的“上山間8組團(1#~18#)及西側邊界外8棟住宅”項目,無任何建設手續,存在購房風險。石家莊市榮康房地產開發有限公司在上莊鎮新莊村開發建設的“綠墅藍山”項目,無任何建設手續,存在購房風險。河北江波房地產開發有限公司在銅冶鎮嶺底村西開發建設的“西山一號112#、113#、115#、118#”項目,有土地,無規劃、施工許可、預售許可手續,存在購房風險。石家莊市麗豪房地產開發有限公司在銅冶鎮嶺底村開發建設的“金山湖小鎮”項目,部分有土地手續,無規劃、施工許可、預售許可手續,存在購房風險。河北悅榕房地產開發有限公司在上莊鎮韓莊村開發建設的“香醍溪岸”項目,有土地,無規劃、施工許可、預售許可手續,存在購房風險。石家莊日昇房地產開發有限公司在獲鹿鎮黃峪村西開發建設的“錦繡山城”項目與規劃審批面積不符,存在購房風險。河北奧冠房地產開發有限公司在上寨鄉上寨村西開發建設的“水悅龍庭”項目22棟雙拚聯體住宅,有土地,無規劃、施工許可、預售許可手續,存在購房風險。

  “從曆史上來看,石家莊西部山前的規劃是前幾屆決策層編製的,在當時來看,全國範圍內對別墅用地的審批沒有卡得像如今一樣嚴格,隨著對別墅用地的審批逐漸收緊,對於生態涵養地區的保護力度進一步增強,西部山前曆史上規劃的房地產項目勢必受到環保大局、規劃思路變化的影響。”回潔鈺認為,受此事件影響,西部山前現狀用地規劃勢必面臨較大調整,低密度住宅用地審批勢必大幅收緊,供地規模也會大幅萎縮,現有已批複、已開工建設、遵守用地規劃且證件、手續齊全的低密度住宅項目尚無問題,但項目內超出用地規劃和相關紅線的部分面臨拆除和恢復原狀的處理結果。

  擴大核查範圍

  記者採訪瞭解到,目前,該區域內規模較大的房地產項目為西山一號、億城上山間、水悅龍庭等。

  西山一號項目位於石家莊南二環西延線與山前大道交會處,根據公開資料,該項目初建時間較早,早在2011年就開始建設,而從外觀來看,該項目依山的幾棟別墅主體工程已經完工,外立面尚未裝飾,項目內部還聳立著塔吊。

  2019年2月23日,記者在現場看到,穿城管製服的工作人員和其他一些工作人員帶著測量儀器正在核查。“還不能確定是否存在違規。”一名工作人員簡單介紹道。同時,記者在項目周邊探訪時發現,還有人員在警戒,拒絕讓外人接近。

  億城上山間項目與目前正處在風口浪尖的西美金山湖小鎮僅僅隔著山前大道,從現場來看,該項目比西美金山湖規模更宏大。記者在項目外圍也遇到了攜帶儀器的工作人員在測量。

  水悅龍庭項目位於上寨鄉上寨村,從官方發佈的消息來看,該項目與西美金山湖一樣,曾多次違規被處罰。2012年4月,石家莊市城鄉規劃局鹿泉分局發佈的該項目規劃公告稱,用地面積54753.1平方米,其中預留用地11258.54平方米,項目實際用地43494.56平方米,總建築面積43937.24平方米,建築容積率1.01。記者多次聯繫這些項目相關開發企業採訪請其置評,但無果。

  但是,一些房產銷售網站對該項目的介紹比官方公佈的規劃規模要大很多,一銷售網站介紹稱,該項目總規劃占地1386畝,總建築面積19萬平方米,會所及公建6000平方米,項目規劃分四期建設,一期建設面積項目220畝,共223套,有花園洋房、聯排、雙拚,二期規劃有建築面積180~400平方米的雙拚別墅、90~135平方米花園洋房和50~80平方米養生公館,容積率為0.52。記者在項目現場瞭解到,該項目也是依山而建,部分別墅已經建到了半山腰。

  記者瞭解到,石家莊市鹿泉區國土資源局就該項目曾經對河北奧冠房地產開發有限公司作出了罰字[2017]01-22號和[2017]01-23行政處罰決定書,處罰內容都是違法占地。第一份處罰決定書顯示,該公司未經縣級以上人民政府批準,違法佔用上寨村集體土地5050平方米建住宅樓1310平方米、硬化路面3740平方米,地類為耕地883平方米、農村道路430平方米、園地3737平方米。並對公司作出了責令退還非法佔用的5050平方米土地、沒收在非法佔用土地上新建的建築物和其他設施、對非法佔用的耕地883平方米土地處以每平方米20元的罰款,總計17660元,對非法佔用的農村道路430平方米、園地3737平方米土地處以每平方米10元的罰款,計41670元,共計罰款59330元整的處罰。第二份處罰決定書顯示,該公司違法佔用上寨村集體土地1448.6平方米(合2.17畝)建住宅,地類為耕地,不符合土地利用總體規劃,佔用基本農田的行為,並作出了責令退還非法佔用的1448.6平方米土地、沒收在非法佔用土地上新建的建築物和其他設施、對非法佔用的土地處以每平方米20元罰款(共計28972元)的處罰。

  就這些項目是否還存在違規的情況,石家莊市以及鹿泉區的相關職能部門人士均表示,在調查組調查期間暫時無法介紹更多信息,鹿泉區宣傳部相關領導也表示省委宣傳部將會通過官方媒體統一發佈,不再作過多的解釋,“專項調查應該是一系列調查”。

  另外,新華社報導稱,目前,石家莊市已組織相關職能部門在全市範圍內深入排查摸底。“這也預示著石家莊房地產市場新一輪的專項整治行動即將開始,全市範圍內的房地產項目將面臨全面檢查,這勢必影響到當前略有複蘇的市場行情,也將對購房需求的入市積極性產生負面影響。”

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