買房“按套內使用面積算” 房價會不會上漲?
2019年02月23日14:26

  原標題:買房“按套內使用面積算”,房價會不會上漲?

  中新網客戶端北京2月23日電 (記者 邱宇 程春雨)近年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現像有望終結,以後買房或將按照“套內使用面積”交易。這對房價有何影響,會降購房成本嗎?

  買房將告別公攤“魔鬼”?

  日前,住建部公佈《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範徵求意見稿,其中《住宅項目規範(徵求意見稿)》提出“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

  據瞭解,這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

截圖自《住宅項目規範(徵求意見稿)》。
截圖自《住宅項目規範(徵求意見稿)》。

  其實早在2002年,重慶就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出規定:商品房現售和預售,以套內建築面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

  近幾年,廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。未來,我國的房地產交易或將告別“公攤面積”。

  什麼是公攤面積?

  買100平米的房子,結果實際住進去只有70平,這憑空少了的面積就是公攤面積。

  根據2000年開始實施的《房產測量規範》,分攤的公用建築面積有:

  1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算。

  2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。

  這意味著,不僅電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。

房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。中新網記者 邱宇 攝
房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。中新網記者 邱宇 攝

  以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計算,假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積,那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。

  公攤問題積弊已久。近年來,隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤係數牟利,部分住宅超過了30%。

  現實的問題在於,現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。

  公攤面積有哪些貓膩?

  為公攤面積買了單,就擁有其所有權和使用權。但公攤五花八門,加上開發商很少明確公示,購房者根本不知道哪些公共面積是自己的,更別提使用了。

  據一位不願具名的業內人士介紹,開發商在辦理房產證前,要請測繪公司去實地測量,隨後出具測繪成果報告,裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況,並將其交給開發商。

  也就是說,測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問題在於,開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

  這也導致公攤面積存在很多貓膩,比如重複公攤、重複收錢。

  “有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說,這樣的車位沒有產權,只能使用,不能轉讓。

  再比如,業主的公攤面積被拿去牟利。王清華說,還有一些被算作公攤的物業用房,按道理是業主所有,物業公司應當向業主繳納一部分費用,但現實中很少有人會這麼做。

北京豐台區某住宅門廳處貼滿廣告。中新網 謝藝觀 攝
北京豐台區某住宅門廳處貼滿廣告。中新網 謝藝觀 攝

  記者2018年曾調查發現,北京某小區共有20個電梯、60個電梯廣告位。假如不考慮平台抽成,那麼一個廣告位一年7200元,小區物業出租60個廣告位,每年能收益43萬元。如果把電梯廣告的收入返還給業主,就可以少交近一半的物業費。

  “小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位,也是業主所有,前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利,難道不應該向業主交錢嗎?”他說。

  消費者擔心引發房價上漲

  “面積不是買不買房的核心問題,價錢才是問題。”

  “住宅建築以套內使用面積進行交易”會讓房價上漲嗎?這是很多人關心的問題。

  “80後”王世明(化名)是兩個孩子的父親,看到這個消息,第一個問題就是擔心房價是否因此上漲。

  王世明前年在老家的省會城市買了一套房,交易面積是99平米,總價89萬元。但去年交房時候,他測量了實際使用面積,只有60多平米,對一家四口來說,住得有點憋屈。

  他計劃明年再買一套大點的房子,但公攤面積是他最擔心的問題,因此他決定買二手房,“這樣能明確知道使用面積有多大。現在擔心是‘按套內使用面積交易’政策一旦實施,二手房是不是也會漲價,這樣錢就不夠了。”

  與王世明一樣擔心的人不在少數。

截圖自新浪微博。
截圖自新浪微博。

  在新浪微博,熱門話題#住宅按套內使用面積算#截至2月23日中午14:06,閱讀已1.3億,討論3.4萬。

  很多網友紛紛參與討論:“取消公攤,房價又要上漲了!”“取消公攤面積是好事,但可別演變為房價上漲的理由。”“房價又得大漲!”

  有網友甚至調侃:“羊毛出在羊身上,按建築面積算,每平米一萬二,改成套內面積,每平米一萬六。”

  房價和物業費等真會漲嗎?

  住宅建築以套內使用面積進行交易對房價的影響,不只是消費者熱議,也是地產圈研究人員討論的議題。

  北京大學房地產法研究中心主任樓建波說,一套房子的總價是固定的,如果按照套內面積來算,那麼每平米的單價必然會有所提高。

  易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為,這隻是一個計量標準的變化,不會改變房地產市場的整體走勢,對房價沒有明顯影響。

  “除了買賣的價格,物業費、房產稅等相關稅費也是按照面積來收取的,標準改變之後,這些稅費的單價也會相應提高,但總價不會有太大變化。”楊紅旭說,對普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面積的劃定標準也可能會有調整,但近年房價大漲,很多城市都沒做調整,未來劃分普通住宅和非普通住宅的概念將會淡化。

資料圖:購房人在樓盤看沙盤並諮詢售樓工作人員。中新社發 湯彥俊 攝
資料圖:購房人在樓盤看沙盤並諮詢售樓工作人員。中新社發 湯彥俊 攝

  “整體來看,改成按套內面積計價之後,對人們的實際購房成本基本沒有影響。” 中原地產首席分析師張大偉說,與現房和二手房相比,套內面積計價影響最大的是期房銷售。

  “現房和二手房的房本上會明確標出套內面積和建築面積,公攤係數是固定的。但購買期房時,考慮到實際建造過程中的各種因素,公攤係數是會變化的。”張大偉表示,用套內面積計價,開發商就沒辦法在這上面做文章了。

  與楊紅旭觀點不同的地方,張大偉認為,對於購房者而言,物業費等因為建築面積衍生的收費有可能會降低。

  需要注意的是,公攤面積並不是越小越好。 “如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。” 張大偉說。

資料圖:湖南長沙一樓盤土地上,推土機正在作業。 中新社記者 楊華峰 攝
資料圖:湖南長沙一樓盤土地上,推土機正在作業。 中新社記者 楊華峰 攝

  按套內面積交易有什麼好處?

  “即便是同一個小區,不同樓層、不同位置的房子公攤係數都有可能是不一樣的,人們如果不瞭解這些細節,在買房時就很可能吃虧。”楊紅旭說,“住宅建築以套內使用面積進行交易,信息更為透明,也能更好地維護消費者的權益。”

  樓建波也認為,“其實無論按哪種方式,最關鍵的是把標準製定清楚,能讓人看得明白。”

  “我們在比對國內外住宅相關數據的時候會遇到一些問題,比如,中國的人均住房面積超過了日本和歐洲等很多國家的水平,但其實,這些國家是用套內面積積算的,而我們用建築面積。”楊紅旭說。

  他還表示,中國的房地產管理行業標準在不斷優化,按套內面積計算是住房產業發展到成熟階段的必然結果,也是與國際接軌的表現。(完)

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