“公攤”曾被香港明令調整 內地為何卻延續至今?
2019年02月23日11:56

  原標題:別了,公攤!住建部新規:買房按套內面積算!如何影響購房?要點解讀來了!

  來源:21世紀經濟報導

  2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強製性工程建設規範公開徵求意見的通知》,該項新規徵求意見稿顯示,“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

  除了按套內計算面積之外,《住宅規範》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定,《住宅規範》提出,四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯,且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

  下面小編梳理了該文件的幾大要點。

  要點一:以套內使用面積進行交易

  在這38項強製性工程建設規範中,有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範(徵求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

  這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

  雖然只有短短的一句話,但這一點無疑是《規範》中吸睛度最高的,足以激起千層浪。住宅交易面積從建築面積轉向套內面積?不知市場的接受度會有多高?對此附件中也做了相關說明:

  本條是居民關注的焦點問題,關係到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建築主要以建築面積進行交易,這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

  公攤面積,是分攤的公用建築面積的簡稱,它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

  根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》,可分攤的公用建築面積即公攤面積為:

  1。 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;

  2。 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆),為牆體面積水面投影面積的一半。

  在我國大部分地區,房屋交易總面積按照“套內面積+公攤面積”計算。通常來說,大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設施,都會作為公攤面積來計價。

  由於缺乏統一標準規範,不同房地產項目的公攤面積會出現很大差別。比如,有些項目的公攤面積占到建築面積的40%,導致得房率低,住宅項目得房率要高於非住宅項目。

  中原地產指出,公攤面積計價大行其道背後,隱藏著不少問題,比如:給購房者帶來低價格的“幻覺”,重複收費,偷面積,等等。

  根據瞭望智庫的資料,“公攤面積”也可能是從香港引進的,因為香港在2013年之前銷售房屋時採用的就是建築面積計算方式。2013年,香港出台新政,結束了房屋銷售的“建築面積”時代。但是,這種已經被香港明令調整的“公攤面積”,卻在內地延續使用至今。

  要點二:四層樓以上應安裝電梯

  除了按套內計算面積之外,《住宅規範》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定,《住宅規範》提出,四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯,且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

  具體而言,每個設置電梯的居住單元應至少設有1台可容納擔架的電梯,且電梯轎廂尺寸不應小於為1.50米×1.60米,轎廂門淨寬不應小於0.90米。

  十二層及十二層以上的住宅建築,每個居住單元設置電梯不應少於2台,其中設置可容納擔架的電梯不應少於1台。

  對於既有住宅建築,要求加裝電梯的載重量不應小於300千克,轎廂門淨寬度不應小於0.80米。

  要點三:新建住宅要全裝修交付

  《住宅規範》提出,城鎮新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢,達到基本使用標準。

  同時,住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件,配套設施具備交付使用條件,安全防護設施驗收合格。

  同時,《住宅規範》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求,防水牆、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面的要求則是,粘結牢固,無空鼓,表面平整、潔淨,無裂縫,無爆灰等等。

  專家:對購房者購房成本基本無影響

  房地產交易將正式告別“公攤面積”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

  對此,中原地產首席分析師張大偉進行瞭解讀:

  是否套內計價政策對於購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外,對於購房者而言,物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。

  另外需要注意的是,公攤面積並不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發商同樣可以提高套內單價,另外如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

  1、這隻是一個工程建設規範公開徵求意見,距離正式文件還很遙遠,即使成為正式文件,也不確定是建議標準還是規定強製標準。

  2、從政策內容看,包括了住宅、商業、工程建設等方方面面,包括全裝修交付等等政策,這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

  3、套內面積計價影響最大的是期房銷售,對於現房和二手房,購房者更容易計價。從套內計算價格看,全國已經有重慶等個別城市落地,的確更有利於購房者,對於開發商而言減少了灰色利益。

  4、羊毛出在羊身上,如果出台套內計價模式,需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。

  5、從未來趨勢看,國內有很多獨有、少有的房地產交易現象,比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理,這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。

  新華社、人民日報曾質疑“公攤面積”

  去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的?》的文章火爆,揭露出這個矛盾已久的問題。此後,新華社、人民日報等都發文質疑該製度的不合理。

  新華社指出,近幾年,為回應民眾訴求,廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學、合理的計價方式,切實保護百姓權益。

  取消公攤:重慶已經執行17年

  除了官方,一些業內人士也開始呼籲按套內面積計算。

  2月22日,據中山日報報導,廣東省中山市政協委員鍾國平建議,對商品住房銷售進行立法,製定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進行銷售,並將此規定納入住房銷售合同。

  實際上,早在2002年,重慶市人大常委會就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,要求:商品房現售和預售,以套內建築面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

  該條例於當年8月1日施行,宣告重慶在全國率先強製施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策,不按這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

  談及重慶為何要做強製改革商品房計價方式的“先驅”,時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時說:“最大的目的在於讓消費者明明白白購房,最大限度地減少房地產交易糾紛,保護購房者的合法權益。”

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