融資還債、拖欠工資 拿地王融信中國走下神壇
2019年02月20日20:36

  壹號財經

  昨日,融信中國控股有限公司(融信中國 03301.HK)公告宣佈,將發行於2021年到期,總額為2.07億美元的11.25%優先票據。

  據公告,2019年2月18日,融信中國與瑞士信貸、瑞銀、交銀國際等機構就同時發行新票據訂立購買協議。公司發行的新票據,目的在於為公司若干現有債務進行再融資。

  無獨有偶,就在簽訂協議的前一天,2月17日,名為@ZekeQkS 的網友發微博稱,融信中國普通員工去年僅拿到工資的70%,超3成的績效工資不知所蹤。

  2018年,融信中國的營銷額剛剛躋身千億,就出現了發不出工資和融資還債的情況,令人唏噓。

  狂飆突進的“拿地王” 債台高築的“負債王”

  融信兇猛,在剛剛在聯交所掛牌上市的2016年,融信中國頻頻一擲千金,江湖人稱“地王專業戶”。

  2016年,位於上海靜安中興社區的一幅住宅地塊吸引了18家企業前來競拍,起拍價46億元,經過426輪競價,最終融信中國以總價110.1億元拿下N070202單元332-01-A、333-01-A地塊。

  靜安地塊計算下來14.3萬/㎡的可售面積樓板價,溢價率高達139%,融信一舉就創下中國土地成交史上最貴地王記錄。

  而當時的融信中國創始人歐宗洪卻淡定的表示:地王不貴。

  那一年,融信中國總合約銷售額為246億;2017年,這一數據為502億元,同比增長約104%;2018年全年,增長至1218.84億元,同比增長142.63%。從這組數據可以看出,融信中國每年都以超100%的增速跨步增長,從百億到千億僅用了三年時間。

  銷售業績成倍增長的背後,融信被貼上了高負債的標籤。

  此前由《投資時報》推出的《中國房企缺錢報告·2018》顯示,在資產規模千億以上的港股內房企中,融信中國淨負債率大幅上升至159%,高居第5位;短期負債與貨幣資金的比值為1.18,排在榜單第8位。

  另據融信中國2018年中報顯示,截至2018年6月30日,公司短期負債為210.54億元,幾乎與2017年全年短期債務218.84億元持平;長期債務為455.72億元,也幾乎與2017年全年的476.1億元持平。而負債總額約為1532億元,已經超過2017年公司全年的負債總額。

  年報數據還顯示,融信近幾年負債率占總資產百分比也在逐年上漲,2016年為76.66%,2017年為81.93%。到了2018年中報期,公司的負債總額已經占到了總資產的82.24%。

  首席財務官曾飛燕曾在2018年中的業績會上透露,融信會通過控總債、放緩投資等方式來繼續降低淨負債率,今年計劃將淨負債率降到100%以內。

  面對高額負債,“地王專業戶”還主動放緩了拿地節奏,以此減少資金壓力。數據顯示,2018年上半年,融信中國新增權益拿地支出74億元,同比下降49%。

  新債換舊債 融資成本不斷走高

  隨著2019年償債高峰到來,“借新還舊”“以長換短”一直是房企的慣有操作。

  2018年,融信三筆融資利率同為8.25%。相較於2017年平均僅為6.9%的融資成本大幅提升近兩成。

  12月21日,融信公佈將發行於2020年到期的2億美元優先票據,淨籌約1.96億美元,優先票據的年息為11.5%。票據發行的所得款項總額,未扣除有關票據發行的包銷折扣及佣金以及其他開支,為1.96億美元。本公司擬將所得款項淨額用於其若干現有債務的再融資。

  而日前融信中國宣佈的,對於2021年到期的8.25%優先票據中未償付的票據提出交換要約,新票據最低年利率為11.25%。是今年以來,主流房企中發出的首筆利率超過10%的債券。

  失去“左右手”,融信如何應對財務重壓?

  除了外患,2018年的融信還有內憂。

  2018年,融信進行了組織變革,董事會成員大調整已經讓外界震驚。而歐宗洪的左右手——功勳老將吳劍、林俊嶺紛紛辭任執行董事,其中吳劍更是出乎意料的離職。

  公開資料顯示,吳劍在2004年3月加入融信。自2014年12月起成為融信中國執行董事後,他負責協助規劃公司策略,協助融信中國控股有限公司主席管理集團日常運營,監督銷售與營銷部門,是融信2號人物。此外,也有人把林俊嶺視作融信3號人物。

  總之,兩人在融信都屬於重要的高薪高管,據“和訊名家”報導,辭職之時,吳劍持有融信中國134萬股以及468萬份購股權,林峻嶺則468萬份購股權中擁有權益。

  吳劍和林俊嶺雙雙辭任執行董事之際,融信董事會同時宣佈阮友直和張立新已獲委任為執行董事。

  其中,財務負責人的張立新,更值得關注。

  張立新,張立新在財務管理領域擁有豐富經驗:

  2003年4月至2007年9月,於大連萬達集糰子公司先後擔任財務主管、副財務經理及財務經理等多個職務。

  2009年9月至2012年4月,於綠地控股集團房地產業務部先後擔任副財務經理及財務總監。

  2012年5月至2015年8月,任海亮地產集團財務管理中心總經理。

  融信對於財務數據高度重視,意味著財務負責人承受著巨大壓力。融信的下一步棋怎麼走,仍然充滿挑戰。

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