地產市場接連傳來“噩耗”:萬達斷臂?碧桂園腰斬?
2019年02月18日19:57

  來源:子木聊房

文丨子木
文丨子木

  春節的喜氣還未消散,地產市場就接連傳來“噩耗”。

  據坊間報導,房地產巨頭碧桂園和萬達開年均遭遇不測,碧桂園2019年1月銷售額同比去年腰斬,而萬達則打包賣掉了全國37家萬達百貨門店。

  昔日風光無限,今日日落西山,二者竟然在這種情形下同框而出。

  隨即,各路媒體紛紛在最顯眼的位置掛上了“碧桂園腰斬於市”,“萬達斷臂求生”的流量標題,配合著眼下蕭瑟的經濟環境,可謂賺足了眼球。

  行外人拍手稱讚,行內人倍感焦慮。

  然而所有人都忽略了一個問題,真相。

  以“萬達、碧桂園”為關鍵詞,在搜索引擎能搜到359萬個結果,排在第一頁的,幾乎都是“四面楚歌”這樣觸目驚心的詞彙,而能為最近這兩件事情進行理性分析的幾乎絕跡。

  也對,現在這個社會,也少有人願意知曉真相了。多了情緒,少了理智,寧願相信有趣的謊言也不願細聽故事的真相。這股風氣聒噪的狠。

  真相或許會遲到,但永遠不會缺席。當下地產商果真如此艱難嗎?下面子木為大家逐一揭開謎題,真正瞭解背後的故事。

  1

  萬達斷臂

  2月12日,新年開工第一天,蘇寧控股集團董事長張近東宣佈正式收購萬達百貨有限公司下屬全部37家百貨門店。

  將萬達百貨收入囊中,蘇寧意圖非常明確,就是要以此為先鋒,構建線上線下到店到手全場景全品類的零售業態,但萬達呢?

  諸多媒體直接給貼上了老王“斷臂求生”的標籤,這對於近兩年流年不利萬達,幾乎所有看客都信以為真。

  事實真相還要從萬達百貨的根源說起。

  萬達百貨創立於2007年,前身為“萬千百貨”。是在萬達商業地產發展初期,為了支持萬達廣場而衍生的業態。當初被王老闆定義為與萬達商業地產、文化產業、高級酒店齊名的四大支柱產業。

  當年王老闆腦海中勾勒著宏偉藍圖,在戰略啟動會上壯誌動人:“萬達廣場所到之處定是萬達百貨開張之地。”

  一時間,萬達百貨名滿全國,發展之迅速,鼎盛時期規模衝到了110家。

  然而,自2011年起,以馬雲阿里巴巴為代表的電商開始野蠻生長,席捲整個實體商業,同時,因前期過分擴張失血嚴重的萬達開始收縮規模,百貨被迫放緩增速。

  但這也動搖不了王老闆對萬達百貨的信心。

  2012年,在“CCTV中國經濟年度人物”現場頒獎對話中,王健林和馬雲對零售商業的定義產生分歧,立下賭約:

2020年,如果電商在中國零售市場份額占50%,王健林給馬雲一個億,如果沒到,則由馬雲給王健林一個億。

  一份賭約,拉響了電商與實體商業全面戰役。

  後來的結果大家也知道了,全球最大的百貨公司西爾斯宣佈破產,中國傳奇零售商場大潤髮轟然倒地,這不是人與人的較量,而是一個時代的變遷。

  當然把萬達百貨的虧損完全歸結於時代,也不切實際,其自身管理也難咎其責。

  聽我一個當年在萬達百貨工作的朋友講,當年萬達百貨虧損還有一個重要原因:萬達百貨一直忙著攻城占地,卻沒有想過如何優化運營和管理。

  2015年是萬達百貨的分水嶺。

  在此之前,萬達百貨每年以開店15-20家的速度在增長。而在2015年之後,萬達百貨開始大調整,並以 “一年關店56家門店” 事件震驚百貨行業,曾一度被視為中國百貨業急速衰退的信號。

  自2016年,萬達百貨的業績已經不再出現在萬達集團的財報中,萬達集團官網上,也未再出現與萬達百貨相關的資料。

  而王老闆對萬達百貨的信心,也被時代的洪流擊得粉碎。

  那麼萬達百貨為何被賣呢?

  作為萬達的支柱產業,萬達百貨曾經輝煌過,為萬達廣場發展初期提升業態品質及提高租金率刷過存在感,而今她完成使命,在合適的時機以合適的身價退出萬達商業版圖。

  首先我們要理解“斷臂求生”的字面意思。

  斷臂求生,即為了活下來,不得不斷掉胳膊。首先,既然是胳膊,說明它非常重要;其次,胳膊的存在已經影響到整個機體的正常運轉。

  1.萬達百貨對萬達重要嗎?

  從萬達百貨的曆史可以看出,早期萬達百貨的確是被寄予厚望的四大戰略支柱業務之一,但到了2016年,百貨已經被萬達剔除出主營核心業務的隊列,規模更是從鼎盛時期的110家跌落到37家。

  2.萬達百貨累及到其他肌體的正常運轉?

  這個我們要從2018年萬達的財務報表中尋找答案。2018年,萬達收入為2142.8億元,完成年計劃的101.6%。在經濟不景氣的情況下,王老闆創造了8個100%的增長目標。同時2018年,萬達有息負債大幅減少,同比2017年減少約30%。應該是國內大型企業中,有息負債率下降最多的企業之一,健康得很。

  那麼萬達百貨為何被賣呢?

  其實在2016年,國家開始大規模去杠杆,銀行信貸收緊後,萬達就開始有意識地優化產業結構,開始剝離酒店、文旅等重資產,在2019年戰略會議上,老王又是壯誌動人:

2019年萬達將會全面剝離所有的房地產業務,就連一平米的房地產項目都不會開發。

  地產都不要了,還要什麼百貨?老王的“輕資產”道路已是鐵錘,而萬達百貨的出清只不過是道路上的一段插曲而已,是“去脂增肌”。

  當然無論近幾年萬達如何流年不利,但願王老闆這次壯誌真得可以動人,畢竟這幾年低調下來的他給社會沒少幹好事兒。

  2

  碧桂園腰斬

  相對於萬達斷臂,碧桂園的腰斬更顯戲劇性。

  春節前後,各大房企陸續對外公佈了今年1月份的銷售數據。其中碧桂園的銷售額為330.7億。

  有人就激動地睡不著了,因為碧桂園去年同期公佈的銷售數據是691.6億,今年相對去年竟然下滑了52.2%!隨後“中國三甲房企,腰斬”這樣的炮製新聞連夜而出,攻占各大媒體頭條。

  一時間,所有人猜想企穩的樓市是否又要掉頭入冬了。後台不少投資客諮詢我,要不要賣掉手上的房產。

  別著急,這隻是一個錯誤的文字遊戲。

  注意,2018年1-5月份,碧桂園披露的銷售額為全口徑銷售額,即包含其合營、聯營公司(也就是說包括其他股東權益)的全部銷售額。而今年披露的是什麼呢?是權益合同銷售額(剔除了合營聯營公司中歸屬其他股東權益的金額)。

  舉個例子。去年老王自己加上和朋友一起,總共賣了1萬顆瓜,而今年老王自己一個人賣了5000顆瓜,去年是全口徑銷售額,今年是權益合同銷售額,那麼可以斷定老王今年收成夭折了嗎?

  如果統一口徑,碧桂園2018年1月的權益合同銷售額約為459億,今年1月是326.6億,實際下滑是28.85%,並不是52.2%。

  那麼再看另外兩巨頭,恒大和萬科。恒大今年1月的權益銷售金額分別為413.7億,而萬科是337.2億。兩者相對去年同期均有所下滑,分別為28.1%、28.21%。

  這樣看來三巨頭萬科、恒大與碧桂園的降幅基本一致。

  當然,房企銷售下滑也在意料之中。從2018年下半年開始,三四線貨幣棚改熄火和一二線政策調控,共同冷卻了樓市,購房者觀望情緒濃烈,結果又恰逢1月市場淡季,房子根本賣不出去。

  這個事件也引發了人們對目前龍頭房企債務的質疑。開發商是活資金鏈的,如果銷售告急,錢收不回來,是否會引爆債務危機?

  有人對此還貼出了碧桂園的財務報告,“根據2018年半年報,碧桂園總負債為12606億元,而總資產為14030億元,資產負債率接近90%”、“一年以內需要償還的負債,達到5307.21億,這意味著碧桂園平均每天需要還債達14.5億元”。

  若拿這個數據去衡量負債情況,又是錯的。

  中國房地產行業實施預售製,房屋竣工交付前產生的預售房款在財務上形成負債——也就是說,客戶與開發商簽訂合同,交了房款,但只要沒有到收樓之日,開發商只能把這筆資金計入到負債里。

  這部分負債不需要支付利息,最終會隨著項目竣工交付轉化為結算收入。對於房地產而言,資產負債率並不算核心指標。業內在衡量房企的真實負債情況時,需要剔除預售房款對總負債的影響,否則可能出現銷售越好的企業負債越高的情況。

  去年上半年,碧桂園的預收款項為4694億元,剔除預收款項後淨負債則為7912億元,按這一數據來算,碧桂園的資產負債率僅為56.4%。

  但我更喜歡境外評級機構的那套算法,更為科學,叫做“淨借貸比率”指標。【淨借貸比率=(總債務–現金及現金等價物–受限資金)/權益總額】

  按這一指標計算的話,截至2018年上半年碧桂園的淨借貸比率為 59%。

  衡量房企現金流安全與否,最重要的還是要看其銷售回款情況。這也是房企的生命線。

  2018年上半年,碧桂園銷售樓款現金回籠約為人民幣3360.2億元,同比增長52.4%,銷售回款率高達81.46%,高於行業平均水平。2018年全年,碧桂園權益銷售額達到5018.8億元,同比增長31.25%

  銷售增長帶動現金回流增長。

  截至到去年6月30日,碧桂園淨經營性現金流連續第三年為正,不僅如此,目前市場上還有萬科、保利、龍湖等少數運營能力較強的企業能做到連續多年的淨經營現金流為正值。

  碧桂園腰斬了嗎?言重了。

  3

  房企的命數

  去年一年,房企們叫苦連天,不是市場慘淡就是被逼還債。沒過一年,央行的全面降準又給所有房企帶來了無限曙光。與此同時,已有城市通過微調方式鬆綁房地產調整政策,也為市場帶來調控放鬆的預期。

  事實證明,目前的中國離不開房地產,這個重要的經濟引擎還得在暴風雨中繼續運轉。

  但值得注意的是目前的房地產企業正在加速分化。萬達一類深度改革型房企開始去地產化,而像碧桂園、融創一類仍在房地產行業廝殺的企業還在不斷兼併對手,規範市場,資金乏力的小企業則加速出場。

  由此來看,儘管去年以來,房企整體上面臨“錢緊”的局面,但對於龍頭房企來說,現金流和債務杠杆的質量仍普遍優於同業,且龍頭房企由於資產質量高、仍在債務市場保持著良好的融資渠道,這也是為什麼當行業增速出現下滑時,龍頭房企反而比較安全的原因。

  房價上漲時,唱衰房地產的有,房價下跌時,唱衰房地產的風氣更甚。始終有一波人時刻琢磨著如何抓住一切可能性製造房地產恐慌,好讓房價應聲下跌。

  但這並不能給購房一族帶來實質性的建議,只能給予間接性心理麻痹。有的人因此還錯過最佳上車時機,無辜花了很多冤枉錢,甚至也有再買不起房子的。這種例子數不勝數。

  而作為媒體,要做的很簡單,講真話說實事,房地產艱不艱難我們根本沒有能力做判斷,只能由市場來做驗證。

  敬畏市場,才是投資永恒之道。

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