2019"危情"碧桂園:銷售額開年大降 金融佈局連挫無收
2019年02月11日23:09

  導讀:2018年,在昔日房地產龍頭萬科疾呼“活下去”的當年,碧桂園這家剛剛坐穩“宇宙第一房企”之位的新霸主顯然也進入了其命運的轉折點,尤其是在2018年下半年以來,一邊是市場對其企業文化、房屋質量等等問題所引發的空前爭議,另一邊則是碧桂園欲通過佈局金融板塊化解資金難題卻一再铩羽,禍不單行的碧桂園,其危情之勢正在一步一步逼近並已逐漸顯露。

  來源:叩叩財訊

  作者:姚毅@北京

  一年前的2018年初,碧桂園曾是何等風光。

  斯時,隨著其2017年度銷售業績數據的公佈,碧桂園以5508億元的合約銷售額將“宇宙第一房企”的皇冠置於頭頂。

  與此同時,碧桂園更在2018年2月初發佈其2018年首月數據,以單月691.6億元的合同銷售額、同比大增42.3%,傲視群雄,繼續捍衛著其中國房地產霸主的地位。

  面對著當初這般鮮花著錦、烈火烹油,有傳聞稱,作為碧桂園的掌門人,董事長楊國強在一次內部會議上還提出2018年衝擊一萬億的年度目標。

  月滿則虧,水滿則盈。

  一年後的2019年新春伊始,隨著各大房企當年1月成交數據的公佈,碧桂園便正已跌落神壇。

  日前,據碧桂園發佈的有關的最新公告顯示,2019年1月,碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣330.7億元。

  雖然有自媒體拿該數據與去年同期碧桂園約691.6億元的銷售數據相比,稱其下滑達52.2%遭腰斬,但因碧桂園自2018年7月後將銷售數據公佈口徑由全口徑改為權益口徑後,這兩個數據,一個是權益口徑,一個是全口徑,同比腰斬的說法有失偏頗。

  不過,同比大幅下滑則是一定的。

  若以碧桂園2018年上半年平均每月權益銷售金額約518億元計算,2019年1月份中,碧桂園的銷售業績則較之下滑超過36%。

  2018年,在昔日房地產龍頭萬科疾呼“活下去”的當年,碧桂園這家剛剛坐穩“宇宙第一房企”之位的新霸主顯然也進入了其命運的轉折點,尤其是在2018年下半年以來,一邊是市場對其企業文化、房屋質量等等問題所引發的空前爭議,另一邊則是碧桂園欲通過佈局金融板塊化解資金難題卻一再铩羽,禍不單行的碧桂園,其危情之勢正在一步一步逼近並已逐漸顯露。

  1)轉折中的2018

  安全事故接連的爆發,是碧桂園在2018年中遭遇的第一個轉折點。

  雖然早在2018年4月7日,廣西崇左碧桂園工地便發生坍塌事故造成1死1傷,但這起看似尋常的建築事故,或因偶發性緣故並未獲得外界的深度關注。

  但進入2018年6月之後的短短一個多月內,至少連續6起發端於全國各地碧桂園工地的安全事故,將其推至輿論的風口浪尖,遭遇到其近年來規模最大的一次質疑。

  一家房地產企業緣何能在短短幾年內實現N集跳?碧桂園的超級速度的背後都藏匿了什麼不可見之事?

  在2018年6月24日,上海奉賢區碧桂園小區一工地發生模架坍塌事故致1死9傷後,當地安監局出具的調查結論中對答案可窺見一斑——“碧桂園旗下的上海灣碧房地產公司作為建設單位,任意壓縮工期,對事故發生負有責任,安監部門建議給予行政處罰”。

  “任意壓縮工期”,或是碧桂園作為一家知名房企最為知名的特性,換個好聽的說法,在碧桂園內部,這被管理層稱之為“加快周轉”。

  眾所周知,儘可能提高周轉,是房地產行業致勝的關鍵。周轉高就意味著資金回籠快,意味著現金流保證,意味著企業的利潤也相對會提高。

  因此,早前,江湖上也一直有碧桂園拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金回正,以及自己及做運動員(施工方),又做裁判員(監理方)的各種“傳說”。

  或許,自從2013年首破千億大關,4年,碧桂園完成了1000億元到5000億元的增長,碧桂園靠的便是這驚人的“周轉”速度。

  面對事故的接踵而至,碧桂園總裁莫斌在2018年8月22日的中期業績會上提出“提質控速”,表態“寧可發展的慢一點,也要發展的穩一點”。

  其後,碧桂園董事局主席楊國強在致投資者的一封信里也表示,“寧可放慢一些發展速度,追根溯源的全面提升公司管理水平。”

  那麼,問題又來了。

  因“安全問題”而不得不放慢腳步求穩,對於房企而言,高周轉“蹺蹺板”的另一端端坐的便是資金鏈的張弛度。

  碧桂園現金流的壓力便翩然到來。

  這便是碧桂園在2018年下半年中遭遇的第二個轉折點。

  在2018年下半年,由於受到“安全事故”的負面效應以及房地產行業景氣度的下行。同年7月,幾乎成為了碧桂園業績的分水嶺。

  據碧桂園公佈的數據顯示,2018年上半年其權益銷售額平均達到518.03億元,但進入7月後,其權益銷售數據大幅下滑至336.9億,其後幾個月中,除了在房地產“金九銀十”之稱的九月和十月超過了350億,分別達到367.4億和404.1億外,8月和11月僅錄得313.3億和337.5億的權益銷售數據,尤其是2018年最後一月僅為121.4億。

  就算時間進入2019年1月,一貫的房地產春節前後的銷售旺季,碧桂園也繼續延續著去年下半年以來溫吞的業績走勢,與2018年開年的火熱早已不可同日而語。

  銷售業績難見起色,但債務卻壓頂而來。

  根據碧桂園2017年年報,截至當年年底,碧桂園一年以內需要償還的負債為3788.6億元。到了2018年半年報中,碧桂園一年以內需要償還的負債,達到5307.21億元。半年之內,短期負債增長了1518.61億元。

  碧桂園的資金壓力,則直接投射在了投資拿地之上。

  早前,據彭博報導,從2018年6月至今,碧桂園已暫緩投資(主要指買地)有半年之久。

  申萬宏源在2018年12月6日發佈的一份研報中稱,碧桂園自今年7月後大幅收縮土地開支,8月—10月權益購地金額分別為78億元、17億元和11億元,遠低於1—7月平均值的257億元。西南證券研報也持同樣觀點。

  2)金融佈局铩羽

  所謂,福無雙至,禍不單行。

  在主業出現“變數”,難以以過往的高周轉持續支持發展的前提下,需要依靠大量資金盤活各方業務,以期在激烈的內外部競爭中立於不敗之地的碧桂園,和許多房地產企業一樣,在近年來將觸角也伸向了金融領域。

  而在所有金融牌照中,保險資本或是與房地產的業務和需求最為契合的存在。

  房企對保險牌照的趨之若鶩,在一年多前已經拿下大新人壽牌照的泰禾集團在官網上的一句話則可以作出最完美的註解——“不懂金融,就做不好房地產”。

  無可否認,資金的供給,是房地產企業發展最關鍵的要素,更別說是在如今行業景氣度已經降至冰點之時。

  資本市場融資通道常年向房企關閉,銀行借貸也同樣進一步收緊,特別是資管新規下非標融資也難上加難,但保險公司擁有著長期、低息的資金,這些在短期內沒有兌付需求的資金,將有助於地產商以較低的融資成本獲取穩定的現金流。

  作為中國最大房地產開發商之一的碧桂園,雖然多次公開否認投資保險業務,但其私下對保險牌照的熱衷,卻已經成為不爭的事實。

  尤其是在近一兩年來,碧桂園已經多次悄然接洽諸多保險資產,但最終皆無所獲。

  遺憾的是,眼見包括綠城、新世界等諸多同行都在近期“喜提”保險牌照,但在市場中已經放眼尋覓相關資產久已的碧桂園至今依然難覓“良緣”。

  據叩叩財訊獨家獲悉,在2018年,被碧桂園內部頗為重視的兩局涉足保險牌照的佈局在近期都被下成了“死棋”。

  近年來,隨著“明天系”和安邦集團的“隕落”和隨之而來的相關資產的處理,這兩家昔日雄霸四方的金控集團旗下的保險資產,自然是引得國內各方有實力的資本爭相競逐,其中便包括對保險牌照早就暗地垂涎三尺的碧桂園。

  早前,在2018年初,碧桂園以上百億的出資加入到中天金融收購明天系旗下的保險資產——華夏人壽的“財團”之中,斯時便有消息稱,碧桂園此舉並非看中中天金融旗下遠遠安於貴陽的一些房地產資產,而是試圖通過此舉向覬覦已久的保險牌照發起衝擊。

  在中天金融收購華夏人壽一事遭遇實質性擱置前後,碧桂園又迅速將目光鎖定在了與“明天系”齊名的另一家遭遇瓦崩的資本帝國——安邦集團旗下資產的處置上。

  據叩叩財訊獲悉,日前,安邦集團旗下和諧健康保險股份有限公司的歸屬水落石出,據接近該交易的知情人士透露,潛心佈局意欲一舉拿下相關股權的碧桂園最終還是棋差一招,以15億的報價差距,最終飲恨。另一家來自大連的民企橫空出世,從碧桂園口中奪食,獲得了這一來自安邦集團的保險牌照。

  “一家名為福佳集團的民企以190億元的對價接盤和諧健康保險,而碧桂園的出價則是175億,最終以15億的差價出局。”上述接近於知情人士歎息道。

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