碧桂園銷售額腰斬 5000億債務償還成疑
2019年02月11日20:01

  來源:債市觀察

  導讀

  二手房下跌、成交週期變長,房地產的這個冬天有點長。今年1月各大房企成交額慘淡,比這更危險的是錢越來越難借,融資成本越來越高。

  春節剛過,各大房企就公佈了今年1月份的成交數據,整體表現非常不如人意。

  其中,超3成百強房企權益銷售金額同比下滑,22家房企降幅在30%以內。

  連房地產龍頭企業也沒能倖免,據碧桂園控股有限公司(下稱碧桂園),新年首月,共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣330.7億元。與去年同期約691.6億元相比,1月份碧桂園合同銷售金額下滑52.2%,腰斬。

碧桂園公告
碧桂園公告

  萬科1月份同比減少28.1%,恒大同比下滑32.9%。

  按照往年的數據來看,1月份的春節往往是在外打工者回家置業的高峰,很多人辛苦了一年,買不起一線的房子,也會選擇在家鄉置辦一套房產,但今年低迷開局,讓不少房企老總的臉上,泛起一陣愁雲,今年會更難嗎?

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  房價開始下跌,房市遭遇寒潮

  中信證券曾預測,今年大房企的銷售增速明顯下降,基本面下行帶來的銷售壓力對房企銷售數據的影響開始顯現,預測一些低線城市或出現房價持續下行現象,房地產市場的遊戲規則變了,這已經變成危險的生意了。

  現實中,大家也感受到了房地產市場的寒潮。

  近十年來,房地產的瘋狂“掠奪”,對居民儲蓄和消費能力幾乎是“掏空”,小債(ID:bondreview) 認為,能上車的已經咬牙上了,真正到現在還沒買的,是真的買不動了。

  從大的經濟環境上來看,經濟下行或者名義經濟增長放緩已經不可避免,房地產的增長的基礎是要倚靠經濟增長的,或者說人口紅利,或者說居民的購買能力,歸根結底是一回事。

  看似大家擁有的紙面財富很多,一線城市到處都是千萬富翁,但就房子而言,能變現的才叫資產,不能變現的就只能叫鋼筋水泥混凝土。大家手上都是被鎖死流動性的不動產,又能剩多少消費能力呢?

  而且,在經濟放緩的情況下,福利和收入都會下降,失業率上升,購房能力進一步惡化,斷供和違約的風險隨之增加。想一下自己過年發了多少年終獎就知道了。

  如果只是單個事件,那沒什麼好擔心的,但如果發生了系統性、大範圍的債務違約,那將是非常可怕的。

  其實大家可以去中介網站上看看,看一下掛牌時間和30天內帶看次數,很多房子掛牌時間都有好幾個月了,依然沒有成交,而那些降價少的,帶看次數基本為0。

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  高杠杆房企碧桂園,每天要還債14億

  話說回來,就算房價不下跌,有價無市一潭死水沒有流動性,比下跌更可怕,耗也把高杠杆的耗死了。

  房企一直以來玩的都是“借新還舊”遊戲,碧桂園、融創等巨頭房企,更是資金鏈上踩高蹺的高手。

  從去年起,房地產開發商們融資就不斷收緊,整體的綜合融資成本較前年提高約1-3個百分點,融資收緊之後,這些房企遭受了巨大的資金壓力,去年大量發行公司債緩解燃眉之急。

  Wind數據統計顯示,2018年房地產企業公司債共發行190支,發行規模合計2435億元,同比增長177%。

  其中,碧桂園的債務危機尤其嚴重。

  根據2018年半年報(2018年報還未公佈),碧桂園總負債為12606億元,而總資產為14030億元,資產負債率接近90%,遠比恒大高出8個百分點。

  而一年以內需要償還的負債,達到5307.21億元。這意味著,碧桂園平均每日需還債達14.5億元。

  而且,在2018年12月中旬,發改委批示可發企業債的主體,碧桂園因負債太高不在此列。

  這對碧桂園是雙重重壓,一邊是債務高企,一邊是發新債遇阻,就像在高速上飛馳、又不握方向盤的汽車,結果會怎樣?

  很多人都聽過碧桂園“456”工作要求:拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金回正,據網友爆料,在碧桂園工作,剪頭髮需向領導請示,出去速剪速決;同事要結婚,都需特別申請才能週末回家擺酒搞婚禮,然後週日晚上必須回到宿舍。

  這樣的高周轉,讓碧桂園經曆了巨大的輿論危機,不僅因為大量降價賣房而遭到業主暴力維權,安全隱患也快速暴露,3個月時間5起事故,8人死亡,25人受傷。在微博上,現在依然充斥著很多業主找碧桂園維權的信息。

  在小債(ID:bondreview)看來,碧桂園這種不惜任何代價的高周轉方式,主要是為了加快資金回籠,緩解兌付到期賬款的壓力。

  在剛剛過去的一月份,碧桂園合同成交額腰斬,失去了高周轉的殺手鐧,碧桂園的資金周轉率必然會降低,資金回籠速度只會不斷下降。

  內部是現金流不足,外部是市場寒冬,碧桂園的1.26萬億如何償還?一旦出現逾期,後果是什麼?

  一個真正經曆過泡沫破滅的城市才更明白,雪崩時每一片雪花都不是無辜的。同樣,每一片雪花都將覆沒,付出代價。

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