來自長者的告誡:2019年樓市 千萬別炒房
2019年01月17日00:12

  來自長者的告誡:2019年樓市,千萬別炒房

  來源:秦朔朋友圈

  李嘉誠:別炒房,波動大

  2019年剛開年,有關樓市“小趨勢”的觀點不斷湧現。

  近日,超人李嘉誠在接受香港無線新聞採訪時說,今年世界經濟形勢複雜,大家都要小心點。“香港的朋友,要量力而為,如果是買來自己住的,分期付款沒有問題,便應該買;千萬不要買來炒,因為波動大。”

  李超人的話放在香港,應該是長者的惇惇告誡。香港樓市自2003年起,創造了連續15年上漲的“神話”,這是香港曆時最長的房價上漲週期,一直到2018年7月底,在全球樓市都呈現下跌趨勢的時候,香港房價已經連漲了27個月,僅上半年的漲幅已經達到了13%。但7月之後,下跌窗口敞開,到12月底,銷量同比去年大降五成多,當月香港房價指數降至174.37,環比上月跌幅達1.70%;而2018年11月的跌幅為3.43%。這已是該指數連續第四個月下跌,為2016年以來持續時間最長的下跌。

  以前內地房價一調整政策就跟上,但港府對這一波的房價調整似乎並未太在意。香港樓市牛市的背後除了供不應求之外,還有遍及世界的炒房客,大量資金的湧入把香港樓市推出了一個15年的牛市。港府在過去的幾年,陸續出台了包括額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)、買家印花稅(BSD)等一系列稅收政策來抑製樓市過熱。

  1月6日,香港財政司司長陳茂波在政府博客上發表文章稱,香港政府沒有計劃放鬆房地產管製措施,但有意願為有能力購房但首付不足的市民尋求解決方案。陳茂波同時表示,香港財政司將審慎從事,不宜訂出硬性時限或指標,而是綜合考慮樓價下跌的幅度與速度、成交量、未來住宅樓宇的供應量、整體經濟情況與展望四項因素,通過持續動態評估來尋求合適的推出政策的時機。陳茂波的這一表態,對期望樓市無限上漲的炒房客來說,可能要失望了,動輒“救市”本就是市場沒有“斷奶”的表現。

  如果再考慮李嘉誠特意強調的2019年世界宏觀經濟環境波動,2019年要在港島買房可能就應該認真對待了。外部的世界,除了香港12月住宅銷售腰斬,新加坡房價六個季度以來首次下跌,雪梨房價較2017年峰值時大跌超10%。亞洲樓市也正式加入了全球樓市降溫的大潮。彭博社的一份報告指出,儘管該地區每個城市都有自己獨特的下跌特點,但仍有幾個共同點:借貸成本上升、政府監管力度加大以及股市動盪。還有一點不容忽視,中國買家——這股力量如此強大的群體需求也在下降。

  王健林:剝離所有房地產業務

  與李超人勸人樓市慎入相比,更有悲觀者如王健林。在1月12日的年會上,王健林表示,萬達商業今年內要剝離所有房地產業務,一平方米房地產開發也不能有,成為徹底的商業管理運營企業。這件事做完以後,其相信市場看到的將是一個中國少見的優質企業。

  是不是剝離房地產業務就能成為“少見的優質企業”暫且不說,但王健林“斷腕”的決心確實讓人佩服。雖說純地產開發在萬達體量中占比越來越小,但2018年也仍有540.2億的貢獻,在易居克而瑞的2018年中國房地產企業銷售排行榜上排名第52位。

  萬達從房地產轉型早有佈局。王健林認為,房地產行業有兩個比較大的缺陷,一是房地產是強週期性行業,好幾年差幾年,在週期變化中很多企業死掉。二是房地產現金流不長遠。房子不是快銷品,即使比起汽車這樣的耐用消費品,更新速度也慢得多。

  一個國家城市化率達到70%左右,房地產市場就會萎縮。一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的,但是市場銷量萎縮後,行業里的企業數就會大幅減少。

  週期性、現金流與市場前景,這些理由不能說不對,但並不是一個曾經的龍頭企業掐掉如此體量業務的真實原因。特別是對於中國這樣一個城市化率並不高的國家來說,市場普遍認為,中國房地產增量時間至少還有15-20年,更別說還有巨大的存量市場空間。2018年,中國地產行業銷量過千億的房企達到了30家,作為房企來說,轉型還太早。

  當然,萬達早已經不是一家單純的地產開發企業,也因此萬達的轉型在業內評價兩極分化,不少人對王健林所謂的原因嗤之以鼻,也有人讚賞其遠見。本質上說,無論是“碧萬恒”這樣的龍頭還是世茂這樣的頭部,都在探索地產之外的多元業務,就是為了有朝一日能走上萬達這樣的轉型之路。萬達只是在行業紅利消耗殆盡之前,早走幾年而已。

  回過頭來說萬達掐掉地產業務的真實原因,那就是降低負債。由於某些原因,萬達在資本市場並不舒服。王健林在年會上說,萬達要在2018年基礎上,2019年力爭有息負債再降8%—10%。到2020年底,將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。而目前中國房地產企業幾乎都是重負債前行,多數負債率超過75%,有的甚至高達85%,如果萬達真要將負債降到安全線,切割份量已經不太重的地產,也是無奈之舉了。

  地產行業負債的問題早就不是新鮮話題,在寬鬆時候,像恒大這樣負債前行獲得巨大規模是明智之舉,但如果時間艱難,借新還舊續不上,銷量又下滑,債務風險如何化解?大廈將傾誰能支?

  某種程度上說,萬達是明智的,債務是把雙刃劍,一不小心就可能被反噬,無論是政府、企業還是個人,規模與債務的平衡,是化解“灰犀牛”的前提,誰都不敢放任。

  從2019年的國內宏觀政策環境來看,行業應該記住的一個字就是“穩”。政策方面,房住不炒是緊箍咒,中央落實房地產住房的長效機製有可能加快落地,因此雖然有四萬億的基建投入,但落在地產行業的會被嚴格控製,因此期望房地產市場邊際寬鬆可能有點不切實際,房企仍需做好過苦年的準備。

  但市場並非沒有機會,在上一篇文章中(《留給中小房企的時間不多了》),我預測2019年千億房企仍將增加,這主要來自於由於限購主力一二線城市的需求並未完全釋放,2019年政策調整將打開這一閘口;而棚改的繼續,三四線城市的銷售仍然是保持正增長的趨勢。

  2019年,不悲觀,要謹慎。 

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