英鎊彙率貶值近15% “脫歐”之後倫敦房產保值幾何
2019年01月16日00:29

  “脫歐”之後倫敦房產保值幾何

  經濟參考報

  2016年“脫歐”公投後,英國房地產市場陷入低迷,經濟前景的不確定性讓購房者開始觀望,上市交易的房產數量也處於曆史低位。

  然而,對海外投資者而言,貶值近15%的英鎊彙率,讓英國房價看起來更加“誘人”。尤其是在最具投資價值的倫敦核心區房價下挫10%以上的形勢下,國際投資者蠢蠢欲動。

  根據英國房地產門戶網站“正確舉動”的統計,2018年12月,倫敦房產的平均報價為60.3萬英鎊(1英鎊約合8.7元人民幣),大大高於英國全國29.75萬英鎊的平均報價。其中,11月和12月倫敦房產報價環比累計下跌3.2%,是自2012年以來連續兩個月的最大跌幅。英國房價通常以每個房產的交易價格來統計,不計算單位面積價格。

  “倫敦不同區域不同價位,行情差別很大”,長期跟蹤研究英國房產的《英國房產投資指南》總編輯範慧勇說,“比如公投之後,受印花稅調整等影響,市中心150萬以上豪宅最大下滑幅度超過10%,但倫敦工薪階層剛需居住區域房價仍小幅上漲。”

  倫敦核心區房產被譽為“國際保險箱”,除非遭遇房地產市場崩盤,否則其保值功能非常明顯。因此,即便在“脫歐”背景下如此低迷的市場,範慧勇說,有潛力的優質項目或黃金地段項目銷售異常火爆。

  2008年國際金融危機曾引發倫敦房地產市場崩盤。然而,在倫敦核心區的主導下,2010年至2014年間房價快速反彈。當時,大批國際資本湧入倫敦,在截至2014年6月的12個月裡,倫敦房價飆升20%。

  本國民眾對蜂擁而入的海外投資者頗有微詞。因此,自2016年4月1日起,英國對額外住房購買者(二套房及用於出租的住房)加征3%的印花土地稅,但這並未打擊海外投資者的熱情。有數據顯示,2017年,倫敦18%的新建房產被海外投資者購買,其中約61%來自新加坡、馬來西亞和中國等亞洲國家。去年10月,英國首相特雷莎·梅稱,將在現有印花稅基礎上對海外投資者額外徵收1%至3%的印花稅,以確保英國房地產市場的穩定,並增加財政收入。此後政府又確認,該稅率為1%,將於2019年1月發佈文件徵詢意見。

  目前文件尚未發佈。該舉措一經宣佈,就遭到不少市場人士的反對,理由是“脫歐”後英國應更加開放,不應對外國人有歧視性政策。

  “脫歐”前景仍是今年倫敦房地產市場的最大影響因素。英國央行曾在去年11月預測,在最壞情境下,無協議“脫歐”將導致英國房價下跌30%。

  分析人士認為,“脫歐”導致的短期波動可以預見,但從英國經濟結構的總體可承受度、各項政策的應對空間綜合分析,倫敦房產的長遠前景仍然樂觀。

  首先,市場長期處於供應不足狀態,每年新建住房約為3萬套,遠遠無法滿足每年新增逾6萬套的實際需求。因此,只要房價下滑到一定程度,就會有本地自住買家或國際投資者入場抄底;其次,倫敦房地產的居住屬性非常強,房產的空置率僅為約0.6%;第三,國際金融危機後,英國央行對出租房按揭貸款出台了嚴格監管政策,要求銀行確保房產月租金收入達到月供款的135%至145%,能有效避免房貸斷供現象。

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