日本免費送房真相調查:去日本隱居要多少錢?
2018年12月13日21:03

  日本免費送房真相調查

  證券時報

  據海外媒體報導,日本正面臨非同尋常的麻煩,即房子比人多。日本農村到處是“鬼屋”,年輕人的離去將導致一些村鎮消失。一些村莊為了生存下去,決定免費發放房子。

  隸屬於日本東京都的奧多摩町,2014年設立了一個“空房庫存計劃”,為空置的房產尋找潛在買家。該町規定,獲得修繕補貼和免費住房的人,年齡必須在40歲以下;或者至少有一個18歲以下的子女與其共同生活,並且夫婦中的一方年齡在50歲以下。申請人必須承諾出資對房屋進行改造,並永久定居該町。

  據介紹,迄今為止,該町已為9棟空置房屋找到了主人。這並不局限於日本公民,其中包括來自美國以及中國的家庭,但一個苛刻的前提是,你首先要有日本長期簽證,即永駐(永住)身份。

  證券時報記者通過在日本的律師朋友,成功加入一個“日本移居置業諮詢”的微信群。近400個群友,除了各類服務型中介機構外,大都是對此有興趣的中國人。隨後,記者以自己想要申請這樣的免費住房為由,多方打聽,終於知道了事情的真相。

  第一個問題:日本政府為什麼要免費送房?

  事實是這樣的,一直以來,日本的大城市化、“都市圈化”等現象,使得人口過度集中在東京、大阪和名古屋周邊,而日本其他地區的人口越來越稀疏,房屋空置率也越來越高。日本Fujitsu研究所報告顯示,2013年日本有820萬個空置房,空置率達13.5%,預計到2033年,考慮主動拆除的住宅,日本住房空置率仍將達到22.8%。另據日本政策論壇(Japan Policy Forum)2013年統計,日本國內雖有6000多萬棟房屋,但實際擁有房產的人僅5000多萬,供過於求且有逐年惡化的傾向。

  隨著年輕人離開農村到城市去工作,日本農村地區到處都是被廢棄的“鬼屋”空房。奧多摩町相關政府機構官員預計,奧多摩町有可能成為2040年即將消失的東京都三個城鎮之一。

  為改善各地的空屋狀況,日本政府曾在2015年製定法律,處罰名下持有空屋卻未處理的民眾,以推動其拆除或重整空屋。但因為空地的稅負較空屋便宜,故大量民眾選擇將空屋夷為平地,而非轉賣。

  不過,僅僅提供免費住房還不夠。像奧多摩町這樣人口減少的地區,日本各地還有很多。如果想要繁榮起來,還需要一個可持續的經濟發展計劃,以及當地人與新來者之間的社區建設活動。

  總的來說,日本政府用免費送房的方式吸引外來人口到鄉村生活,主要目的是振興當地經濟,提升生育率(其申請條件中要求“有小孩的家庭”就是明證),避免村鎮消亡的厄運。

  第二個問題:2014年開始送房,現在效果怎樣?

  日本有關部門預測,到2040年,全日本的900個城鎮和村莊將不複存在。

  為此,包括東京都的奧多摩町、大阪府的和泉市、廣島縣的三原市等地,大約從2014年開始,陸續成立了專門的中介撮合機構“空屋銀行”,政府給予經濟補貼,吸引人們搬離大都市,來鄉鎮農村長期定居。據悉,可以享受這一政策的,並不限國籍,但外國人必須首先擁有日本長期簽證。這一點,就難住了很多中國人。如果對中國居民的長期簽證要求降低,今天的局面大家可以想像得到。

  從2014年實施,到現在離2019年也只剩18天了,在這4年多時間里,奧多摩町只有9棟房屋找到了新主人。實際上,該町共有近3000棟房屋,其中空屋就多達400間,從安全性等考慮,僅有半數的空屋也就是200間左右可以重新出租出售。然而4年多過去了,只有9套房屋被送出去,可見推廣效果很不理想。

  這兩天,鳳凰衛視駐東京首席記者李淼在新浪微博里說,最近,日本奧多摩町政府方面問她,“為什麼這幾天有很多中國人來電話諮詢免費送房的事兒?”

  據李淼介紹,奧多摩町(距東京約2小時)目前正在接受申請的免費房屋有3棟,房屋建造時間從1923年-1984年不等。對申請者的要求是,具有一定的日語能力,承諾連續居住15年,期滿後可獲得約合3萬元人民幣的補助,屆時土地、房屋都歸你所有。前面15年的產權屬於政府,暫不發生固定資產稅。

  證券時報記者瞭解到,在房屋持有成本這一點上,日本與中國不同。在日本,首先要繳納固定資產稅,這是房產擁有者每年一次需向日本政府支付的稅種,即土地評估價格的1.4%加上房產評估價格的1.4%。另外還有一定比例的都市計劃稅(上述基礎價格的0.3%)、物業管理費和修繕基金,以及地方性的費用,比如水管更新費、垃圾處理費等,但後者金額較低。 煒衡律師所東京分所商業諮詢顧問王栩告訴記者,如果是通過房屋中介買賣,還有一次性3%的中介費,買方還得單獨多付6萬日元,在過戶階段還需要承擔類似於國內的國稅和地方稅(評估價格價格的5%左右,可以有部分減免),同時還有庶務性的費用如律師文書費、印花稅等。也就是如果想在日本買房,在看到的公示價格之外,還有綜合交易成本約合購入價格的6%~8%。 王栩透露,對於買家而言,如房屋購入5年內轉讓,還需要承擔30%的增值部分的讓渡稅費。如果你是外國投資客,這個價格還要加上9%,5年後轉手也需要20%的所得稅,不可謂不高。

  以3000萬日元(人民幣月約187萬)金額的不動產購入為例,詳細稅費如下圖。

  資料顯示,日本免費住房的申請標準各地不一,但受理方對於申請者的“永久性定居”以及“家族延續性”等問題均十分關注。如果您有能力生育很多孩子,那倒不妨一試。

  第三個問題:如果降低對日本簽證的限製,中國人會蜂擁而至嗎?

  最早聽說這個“好消息”時,記者的確想去申請一下,畢竟自己的日語水平不錯,早年還在廣東做過日企的翻譯,對日本文化也有較高的認同感。但沒多久就被一個難題困擾住了,既然日本政府向外國人贈送房屋,那是不是只要符合相關獲贈條件後,就可以同時獲得日本的永久居留權?會否強製入籍?

  在上述“日本移居置業諮詢群”里,記者表達了想要申請日本免費住房的意願,幾分鍾後便接到好幾個好友申請,其中有日本房屋中介,有心理諮詢師,還有一位家住河南開封的女士,她表示對此很有興趣,想麻煩記者幫她翻譯一些日文資料。

  記者表示,自己現在並沒有日本長期簽證,如果去申請這些免費住房,滯留問題如何解決?王栩說,外國公民想要獲得這些日本免費房屋,一個前提條件是已獲得日本長期簽證。記者問,這一簽證該如何獲得?

  據介紹,一般的日本簽證大約有11種類型,分別是留學簽證、技能簽證、研修或技能實習簽證、技術·人文知識·國際業務簽證、日本人配偶者簽證、永住者配偶簽證、家族滯在簽證、定住者簽證、經營管理簽證、高級人才簽證以及永住者簽證。 據悉,申請這類免費住房,必須先擁有長期穩定的簽證,如工作簽證、日本人配偶簽證,最好是日本“綠卡”,即永久居住許可證等。接著才是年齡、家庭經濟狀況、子女情況等。 日本工作簽證,指的是您擁有某些普通人不具備的技能,如廚師、雕刻師、木匠等技能,又有日本企業願意僱傭您,那就可以申請日本工作簽證了。當然,這也包括在日本設立一家公司,進行相關經營活動,您可以申請“經營管理簽證”,通過續簽手續,便可取得日本的長期居留資格。日本人配偶簽證以及永久居住許可證,就不用再做解釋了。 (附:日本永住許可申請手續 http://www.moj.go.jp/ONLINE/I女生IGRATION/16-4.html)

  稍早記者去日本旅遊時,在浦東機場遇到了一位50歲左右的上海阿姨。聊過之後得知,她擁有日本永住權。讀者看到這裏先不要羨慕,因為這位阿姨並不幸福,她告訴我,因為兒子在日本讀書工作,為了照顧兒子,她才決定去日本的。現在阿姨在日本東京一家醫院做老年人護理、做飯一類的工作,月收入大致相當於人民幣1萬-1.5萬元,但日常開銷較大。她說,自己早年離婚,學曆不高也沒什麼特長,在上海混不下去,只有選擇去日本永住。還記得,當時阿姨抱怨國內機場工作人員服務態度太差,她說自己在日本從沒看到過這麼沒禮貌的地勤。

  試想一下,如果降低對日本簽證的限製,中國人會蜂擁而至嗎?

  記者覺得,如果日本方面進一步放寬簽證條件限製,初期,不排除會有相當部分中國人申請。但如果國人大量聚集,一些問題將衍生出來,日本方面很可能又會收緊。我能預先想到的問題,比如說中國人不遵守當地風俗、違背簽約時的承諾等等。

  《日本經濟新聞》中文網近日有報導稱,日本法務省在製定吸引外來務工人員政策時,專門在“省令”中寫明“申請者要提前確認是否(向黑心中介)支付了高額保證金。”據稱此舉是為了防範黑中介在務工者出國前,向其收取一筆所謂的保證金。

  日本人裡面也有擅長經濟詐騙的。據日本朋友介紹,前段時間日本出了一個“南瓜馬車”的包租公寓的騙局,截止到2018年3月就已有超過60億日元未付清的債款,累計騙了民眾超過100億日元(具體數額尚未完全調查完畢)。其實就是一個日本的小中介,做女性客群的長期包租公寓的模式,不斷吸取社會資金投入到新公寓建設中,但收入並沒有覆蓋預期的回報,最後入不敷出,負責人幹脆一跑了之。

  第四個問題:免費送的房子,都在什麼地方?

  以奧多摩町為例,乘坐火車+地鐵等方式的話,大約需要2個小時抵達東京市區。雖然同屬東京都管轄,但奧多摩町位於最西端的山區,交通較為不便。說距離東京車程2個小時,但這反倒會讓國內朋友產生誤解,以為這是個強二線城市?事實上,那裡的出行、飲食均不方便,路上行人也十分稀少。

  1960年代,奧多摩町因木材產業而日益興盛,當地人口一度超過13000多人。但後來自由貿易興起,當地的木材從業者減少,年輕人口大量流失,如今當地僅剩5200多位居民。

  最左邊的就是奧多摩町,年均人口淨流入在1-99人之間,人口局勢危急。

  微博上有人留言說,他上個月剛去過奧多摩町,這地方漫山遍野全是鬆樹林。多年前林業衰落之後,就變得人煙稀少了。

  證券時報記者在Google地圖上親自測算了一下,單講地理距離的話,大致相當於上海到湖州,或者北京到延慶的感覺,但國內這兩地(湖州、延慶)基本都在平原地帶,且無論自駕或鐵路出行都較為方便。實際上,日本奧多摩町位於山區,離東京市區很遠。如果是在東京通勤上班,那基本上可以放棄了。但如果您會種地、養雞的話,這裏還是不錯的。

  在日本生活的朋友告訴記者,日本農村送房子,並不是今天才有的。房子確實有送,20年前就有了,電視里也一直在宣傳,但實際上去的人並不多,經濟上考慮也並不划算。而且周圍全是老人,50歲都屬於“若者組”(わかものぐみ),即年輕人群體,更不要提什麼工作就業機會了。房子老舊,改造費用也是很大一筆。日本電視節目里經常宣傳,也有專門的節目,但很難吸引到一般的都市人。

  據說早年有一對日本名牌大學畢業、在東京工作的年輕夫妻,為了治療小孩的過敏性皮炎,主動選擇去到鄉下,過那種有機種植養殖的自給自足的生活。大家可以腦補一下當時的電視畫面,這家人完全和農村人一樣簡單快樂地生活,孩子們親手從雞屁股後面小心翼翼地取出冒著熱氣的雞蛋,彷彿令人回到童年時代。這個例子說明,如果國人具備日本長期居留條件,又想回歸田園的話,那這也是不錯的選擇。

  其實有些職業還是蠻適合在這裏生活的,比如說作家、漫畫家或者從事鄉村自媒體創作的人。國內現在的快手、抖音等平台上,偶爾也可看到描繪異國風情的發佈號,據說人氣很高,粉絲都有百萬級別了。

  不過據李淼介紹,這些獲贈的房屋,均不允許推倒重建,但可大規模改修。這一點在記者看來,考慮到房屋曆史久遠,容易令人聯想到貞子、玲子一類的故事,所以還是推倒重建的吸引力會更大一些。

  最後一個問題:真的想去日本隱居?我來幫你算算賬?

  能看到這裏的朋友,基本上都是想要嚐試一下的吧?不過,我要給你們澆一盆冷水,我的意思是,與其接受日本政府免費贈送的房屋,完全不如自己去日本買房。

  如果是接受日本政府贈送房屋,那麼這個房子的地理位置一定是在偏遠山區,交通不便,就業機會少,娛樂手段缺乏,甚至醫療和教育都比城市要差許多。

  眾所周知,日本自然環境好、食品安全無汙染是出了名的。無論大街小巷都很乾淨,鞋子穿幾個月不擦都不會髒。此外,日本的小學和初中學費全免,對於初期有語言障礙的孩子,日本學校會提供老師單獨教授日語。

  取得日本居留證後,就能享有日本的各項社會福利。例如醫療費用,和當地居民一樣自付30%,老人只需自付10%,且根據收入不同每月超過一定數額後的醫療費,由國家全包。另外,即便你是外國人,在日本生孩子也能拿到最多200萬日元(約合12萬元人民幣)的補助,第二個、第三個孩子還會更多。

  但獲贈上述免費房子,除了地理位置偏僻外,真實費用其實並不少。日本的人工費巨貴,房屋的修繕費,需要一定的心理承受能力。關鍵是政府不允許獲贈者將舊屋推倒重建,其實有經驗的都知道,毛坯房的裝修費用比老公房要便宜許多,因為拆除、敲牆都是要人工費的。

  除掉房屋硬件維護費用外,免費贈送的舊屋,可能還存在數目不菲的稅費需要“補繳”。這些也都需要做好心理準備。

  王栩告訴記者,即便在東京都奧多摩町這樣的地方,外表以及內設都更新一些的房屋,占地面積180平方米的小洋樓,售價也就是數十萬元人民幣。

  比如說這棟房屋,外表看起來的確不錯,與中國鄉村的小洋樓相差不大,再說日本的土地和房屋都是永久產權。從價格上看,下圖這房的售價是580萬日元,約合人民幣35萬元。日本房屋中介告訴記者,加上各類手續費、稅費等,45萬元絕對是到手價。

  “但是如果從獲得永住(綠卡)的角度考慮,我還是建議您在日本做一些投資經營事務。”一位日本從業者說。

  有一點必須注意,即便是購買這樣的房產,一定是要用家庭閑餘資金,不能因此影響到本來的生活。最後,尤其不推薦賣掉上海、北京、深圳的房子去日本買房。

  (來源:證券時報)

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