樓市轉勢 市場充斥負面因素 想買樓 又驚樓價再跌
2018年11月20日11:50

筆者: 之前你又話想買樓,而家平咗好多!

朋友: 見到新聞講呀,好吸引,好想買!

筆者: 咁仲唔快啲出去睇樓?

朋友: 阿媽話應該會再跌一兩成…

筆者: 所以呢?

朋友: 好驚…買咗之後再跌點算?

撰文:1%Anthony| 圖片:新傳媒資料室、unsplash

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樓市轉勢,到底還會跌幾多呢?

每個人都有不同的想法,專家、學者各有自己的分析,姨媽、姑姐都有自己的說法,信得了誰?

別以為專家、學者一定最準,大家還記得2016年樓市下跌的時候,不是全城唱淡嗎?

當時筆者不斷呼籲學員把握機會買樓,不少學員都買到超筍盤,其中一些個案已經在電視節目、報章訪問中分享,不贅。

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圖片:新傳媒資料室

除了筆者,還有一些朋友逆市看好的,大家還記得報章訪問一位街坊師奶投資者,那句豪氣萬千的「專家食屎」嗎?

看看過去兩年樓價升到瘋,街坊師奶完勝!

一日樓市未止跌回升,一日都不會知道答案!

當你知道答案的時候,樓價已經反彈,買不到筍盤了!

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想在跌市買到筍盤,首先,要學會評估!

問題一:係咪真係會再跌多兩成?

中美貿易戰、外圍經濟不穩、本地GDP增長遠低於預期、加息週期開始、平價資助房屋不斷湧出市場…

最近市場充斥很多負面因素,不過最重要的還是,過去兩年半升得太多,市場需要一定程度的整與消化。

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圖片:新傳媒資料室

正如前文所說,每位專家、學者都有自己一套分析。

筆者自己評估,由2016年低位中原指數127.46點,去到最高188.64,樓價升了大約48%。

筆者認為最多只會調整一半,即約24%,已經會有很多人衝出來買樓,已經有不俗的支持。

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圖片:新傳媒資料室

問題二:評估目標價之後,應該如何部署?

散戶的思維是…等等吧,等到跌兩成半才買吧!

如果太早買,買入之後樓價再跌,怎辦?

真奇怪!之前樓價不斷創新高,不斷追價,點解當時唔驚跌?

今天普遍可以買平100萬,反而驚跌?

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等?等到幾時?

如果你看對了,真的跌了20%,到時你又會再等,驚會跌30%!

如果你看錯了,不再跌,又一次得個睇字,又一次錯過機會!

投資者的思維是…趁市靜出去劈,低水兩成就出擊!

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圖片:unsplash

例如樓價600萬,現在成交價已普遍下調10%,即540萬,你覺得還會跌多20%,其實不用等,直接去還價,只要有業主肯420萬賣給你,就已經完成任務了!

如果你猜對,真的再跌兩成,跟你買入價差不多,打個和。

如果你猜錯,跌少過兩成,恭喜!你買平了很多!賺了!

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問題三:部署好了,應該如何行動?點解你還唔到?

最近日日都有劈價新聞,但指數跌咁少!點解嘅?

樓價指數亦連跌7個星期,但看數字,回調至180.40,大約下只跌了4%,然而落區睇樓,各區的成交價普遍已經回落了超過10%。

再看報導,有些之前熱炒的上車屋苑,個別成交甚至已經比高位下跌20%。

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例如之前高位賣600萬的單位,現在已經跌破500萬,為甚麼指數仍跌得那麼少?

除了因為指數滯後最少兩星期,還因為跌市並非想像中那麼全面。

一來劈價成交被放大,二來有些地區例如西九龍、港島,下跌幅度不多。

樓價不同股價,每幢樓每個單位都不同,沒有統一標準,有些地區波幅大,升得快跌得快,有些地區比較穩定,不同地區,應該有不同的目標價及策略。

殘酷!卻是事實!散戶買不到筍盤,是合情合理的!

之前有網友留言,買樓不就是看位置、質素,有甚麼要學的?

多無知!無論心態、思維、技術、人脈、經驗…都有很大分別!

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圖片:unsplash

單就如何建立自己的經紀網絡,讓代理去幫你劈價,已經是一大學問了!

舉例,試過有一次,同一間代理,同一個星期,同一幢旺角單幢樓,同一個單位,一間7樓,一間8樓,7樓成交是236萬,8樓裝修靚少少,成交是295萬!

學員買平60 萬!點解?8樓是相熟炒家,代理落力幫他出貨,賣得高!

7樓是筆者學員,跟代理也很熟悉,代理落力幫他鋤價,買得平!

走在前線,正如前文所說,肯大幅劈價的業主不多,例如普遍跌幅是20%,有些最筍的,例如跌30% 的。

當然會落在投資者手上,散戶一般只能買平10%,拉勻就是20% 了。

如果你都想買到筍盤,賺多一百幾十萬,就要好好花時間學習、嘗試。

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