美房貸利率創7年來最大漲幅 若"破5"將加速樓市下行
2018年10月12日16:37

  美國房貸利率創7年來最大漲幅 若“破5”將加速美國樓市下行

  美國抵押貸款利率本週接近5%,創7年多以來的最高水平。《華爾街日報》報導中稱,美國房貸率若“破5”將標誌著低迷的住房市場會再次受挫。

  抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)當地時間本週四公佈的數據顯示,30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%,創約兩年來的最大單周漲幅。貸款者和房地產經紀人表示,即使是現在,除了最有資格的購房者外,所有支付大額首付的人都面臨著5%的借款利率。

  房貸利率上升釋放美國經濟下滑信號

  近幾個月來,美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼・安德森在接受《華爾街日報》採訪時表示,“上週,我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

  按曆史標準來看,5%的抵押貸款利率其實不算高位。在2008年金融危機爆發前十年的大部分時間里,美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%之間。但對於習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說,接近5%的貸款利率會讓他們猝不及防,並且他們可能會對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

  《華爾街日報》援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱,對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋,5%的利率會使每月還款額增加約150美元(不包括稅和保險),而就在不到一年前,借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為,如果借款人在更高的利率環境下買不起房,賣方或需降低房價。

  由於樓市表現通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標,房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個令人不安的信號。許多因房價高企而難以負擔的購房者,對不斷上升的利率也比以往更加敏感。

  美國今年8月的成屋銷售較上年同期有所下降,這也是連續第六個月下降。由於住房供應短缺,以及刺激民眾購房舉措減少,讓許多美國潛在的購房者都選擇按兵不動。更高的抵押貸款利率還可能會加劇這些潛在購房者的擔憂。

  “隨著房價上漲,借款人會喘不過氣來,”房地美首席經濟學家山姆・卡特對《華爾街日報》表示。

  不難看出,美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫的跡象。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾・納爾遜表示,在他工作的片區,遭遇降價的房屋數量是即將簽訂合同的房屋數量的兩倍以上。

  “破5”後從再融資中獲益房主數量將創2008年來新低

  布拉德和維珍尼亞・雷丁格兩週前在達拉斯市買了一套新房子,他們選擇的是可調整利率的抵押貸款,這樣他們就可以得到4%的貸款利率。雷丁格先生表示,如果是30年期的固定利率貸款,他們就必須支付4.5%到5%的貸款利息。

  雷丁格補充稱,利率進一步上升的預期促使他們迅速購買新房。他估計,如果他們選擇固定利率的抵押貸款的話,他們的月還款額就將要高出幾百美元。

  可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率,通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示,隨著利率的上升,對產品詢價的客戶數量激增。不過,它們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。根據MortgageFinance的行業研究機構的數據,在第二季度,它們約占抵押貸款來源的12%。

  此外,近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率――上週漲至3.25%的七年高點。此外,美聯儲今年已經連續三次加息,市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上再次加息。

  《華爾街日報》報導中稱,更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。2008年金融危機爆發後的幾年里,再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight inc.的數據,如果美國房貸利率“破5”,那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人,這一數字將較今年年初下降64%,而且將創下2008年以來的新低。

  對於首次購房者來說,更高的利率將使他們的購房更為困難。卡特表示,房地美支持的貸款中,約有45%是給首次購房者的,高於正常情況下的30%左右,這也意味著,利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

  全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受採訪時也表示,“由於大部分外國買家在美國用現金購房,今年以來按揭利率的持續攀升對他們的影響將會是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔,從而導致房價上漲速度有所放緩。”

  “雖然超過半數的中國買家是現金購房,而且利用美國銀行貸款的中國買家近年來也在增多,這些買家會在利率繼續攀升前儘早做出決定。從居外網的中國買家詢盤量數據來看,2017年年底是近年來中國買家詢盤量低穀,但今年以來,中國買家對美國房的詢盤量有所回升。”羅雪欣補充道。

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