自如陷甲醛門:長租公寓或將加速洗牌 "剩者為王"?
2018年09月02日22:02

  自如陷“甲醛門”,長租公寓或將加速洗牌,“剩者為王”?

  來自微信公號:火山財富

  作為長租公寓的“獨角獸”,自如最近風波不斷,被指“哄抬房租”的輿論硝煙尚未平息,又陷入了“甲醛門”事件。

  最近兩天,一篇《阿里P7員工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的微信文章在網絡上刷屏,將自如又一次推上風口浪尖。

  幾個月前,有媒體報導,易居企業集團旗下克而瑞研究中心統計顯示,自2017年以來,至少有八家長租公寓宣佈倒閉。而這八家多是因為資金鏈斷裂導致的生存危機。

  而近日,長租公寓運營方杭州鼎家網絡科技有限公司(以下簡稱鼎家)的破產給火熱的行業澆下一盆冷水。

  面臨盈利難的長租公寓行業,“甲醛門”事件是否引髮長租公寓加速洗牌?

  事件回顧:從入住自如到病逝,不過兩月時間

  讓我們來還原下這整件事情的經過。

  2018年1月,37歲的王某拿到阿里巴巴offer,隨後隻身一人,從北京來到杭州。此時,他的入職體檢報告顯示一切正常。

  5月8日,王某與自如簽訂了住房合同,屋子為長江西苑15幢2單元601室-01臥室。5月9日,王某住進自如出租房。期間一直租住在這間屋子裡,直到7月6日回北京探親。

  7月4日,他跟妻子說,自己像是得了重感冒。7月6日回京高鐵上,他跟妻子提及,自己的腿上破了流血不止。

  7月7日,在妻子的陪同下,王某去醫院做了一個血常規,結果顯示血小板少。7月10日,被北京首都醫科大學附屬北京朝陽醫院確診為急性髓系白血病。出院診斷證明書上顯示,王某是7月11日入院,在ICU緊急治療,7月13日不幸去世。

  從入住自如出租房到病逝,不過兩月的時間。其妻百思不得其解。

  王某去世後,其妻對王某所活動的工作及生活場所進行了檢測,在其租住的自如房間中發現甲醛嚴重超標。王某的妻子隨即將自如訴至法院,卻接到了自如要與其解除租住合同的信息。但據王某的妻子介紹,其時房租尚未到期。

  昨日,自如的官方微博@自如客 發聲明回應稱:安排與王先生家屬聯繫,跟進相關事宜。將積極配合司法部門工作,並尊重法院裁定。

  另外,9月1日,阿里方面表示,目前上述已逝王姓員工家屬計劃起訴自如,阿里也會保持關注,並給予力所能及的幫助,阿里一直有專人跟進和支持家屬。

  阿里又一員工爆自如甲醛超標

  實際上,這已不是自如出租屋首次爆出甲醛超標的新聞了。

  有媒體今日報導,阿里的另一名員工又爆出自己租住的自如出租屋甲醛“不符合標準”的報告。報告顯示,該員工居住的自如出租房客廳、臥室甲醛分別在0.12mg/O和0.19mg/O,而根據相關規定,室內甲醛的標準值應該小於0.10mg/O。

  據中國之聲今日報導,昨晚,就有聽眾向中國之聲反映,他曾當場拆穿自如甲醛檢測人員對數據做手腳。

趙先生向記者提供的空氣檢測結果顯示,第一次空氣檢測報告甲醛含量的現場數據是每立方米0.33mg,檢測結果為不合格。六天之後,第二次空氣檢測報告甲醛含量的現場數據是每立方米0.03mg,檢測結果顯示為合格。但趙先生發現,現場檢測人員在使用檢測設備時干預了檢測結果。

應趙先生的要求,自如方面再次找了一家檢測機構,而第三次的檢測結果顯示,依然是甲醛含量超標。

  據不完全梳理,以下是一些媒體對自如出租屋甲醛超標的報導:

2016年7月,據法製晚報報導,北京某醫院女醫生李華通過自如APP在北京市海澱區北蜂窩路22號租了一套房子。入住後總感到身體不適,影響了工作和生活。後經診斷為“考慮與甲醛有關”。最終,自如方面與李華簽訂了和解協議書。

2017年12月11日,新京報調查報導《中介出租房頻現甲醛超標:剛裝好就租》曝光自如甲醛超標。

2017年12月13日,新華社的調查《誰來為房客的健康呼吸“買單”?――自如出租房“甲醛超標”風波追蹤》,曝光鏈家旗下自如租房平台在收房後快速裝修出租,部分租客入住後疑因甲醛超標緻身體不適的情況。

  室內甲醛超標的三大原因

  甲醛主要來源於哪?火山君(微信公眾號:huoshan5188)進行了一番梳理,如下:

  1,來自於做室內裝飾的顆粒板、強化木地板等人造板材。因為人造板粘合劑含有大量甲醛的成分,甲醛不但有助提高粘合性,還有加強板材的硬度及防蟲、防腐的功能,因此被廣泛應用。主要運用在地板,衣櫃,傢俱等。因此,購買時在經濟能力內儘量買最好的,質量較好,甲醛含量也會較少。

  2,裝飾材料:乳膠漆、泡沫塑料、油漆等等。同樣的道理,質量好的油漆甲醛含量要少一些。

  可以看出,裝修材料的優劣影響甲醛是否超標。

  另外,裝修工期的長短也會影響甲醛是否超標。有業內人士表示,“一般而言,如果在一個月內裝修完工,(相關指數)肯定是要超標的。”

  據瞭解,目前,集中式長租公寓的裝修時間一般為半年到一年時間,而分散式長租公寓的裝修時間一般在2個星期左右。

  還有第三個原因則是,裝修完畢後,通風時間太短,也會導致室內甲醛超標。通常,裝修完畢後,最起碼應該通風6個月時間。夏季是甲醛散發的高峰時期,最好的通風時間是夏季。

  長租公寓洗牌開始?

  一邊在狂奔,一邊是陣亡。

  幾個月前,有媒體報導顯示,易居企業集團旗下克而瑞研究中心統計顯示,自2017年以來,至少有八家長租公寓宣佈倒閉。而這八家多是因為資金鏈斷裂導致的生存危機。

  而近日,長租公寓運營方杭州鼎家網絡科技有限公司的破產給火熱的行業澆下一盆冷水。

  火山君發現,僅2018年拿到融資的便有自如、優客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家,而2017年底拿到融資的也有多家,尤其幾筆上億規模的融資更是引發了這個細分領域的“狂歡”。在今年1月40億元的A輪融資中,自如估值接近200億元人民幣,成為長租公寓領域領跑龍頭。

  火山君梳理髮現,目前,長租公寓運營主體按類別已經形成了五類明顯的參與者:資產派(新派公寓等)、開發商派(萬科泊寓、龍湖冠寓等)、中介背景派(鏈家自如、我愛我家相寓、世聯行紅璞公寓等)、酒店派(華住城家、鉑濤窩趣等)和年輕的創業派(蛋殼公寓、You+等)。

  多位專家表示,除了酒店類、開發商類長租公寓這樣的“富二代”,可以盤活母公司的閑置資源,獲房成本低,多數創業類、中介類長租公寓都是依靠租賃獲房,底租高是長租公寓盈利的首要難點。

  易居研究院研究總監嚴躍進表示,分析認為,不管是控製裝修成本,還是壓縮裝修週期,這折射的還是(長租公寓)整個行業的盈利難題。

  劉輝也認為,目前相對較高的房價導致房源獲取成本居高不下,而租金又不會快速上漲,企業的盈利壓力非常大。

  “現在長租公寓的盈利多是依賴漲租金的做法。”嚴躍進表示,這也在某種程度上導致長租公寓價格偏高。偏高的成本,影響著公寓的入住率,也威脅著現金流。鏈家旗下的“自如”品牌負責人曾公開表示,長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流。

  8月19日,房地產大佬潘石屹表示,做長租公寓一定會有銀行貸款,如果是從銀行貸款來的利息,按照銀行基準利率是4.9%,可能實際得5%、6%,用貸款建成公寓租出去,回報率最高超不過1%,所以這個生意是虧的。

  風險那麼高,為什麼還有投資方願意繼續投資呢?主要原因還是因為長期回報可期。

  長租公寓是“賺慢錢”的模式,目前市場上一般的長租公寓項目盈利週期在5~7年。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石就曾公開表示,要將長租公寓開遍全國,部分公寓三年內不考慮盈利。

  2016年12月7日,某專家發佈了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測,2016年、2020年、2025年,中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元,市場前景可期。

  Wind和華菁證券研究所一組數據也顯示,中國目前的租賃市場GMV(成交總額)為1萬億元,相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發展空間,預計到2030年將達到5萬億元。

  而從上市公司層面來看,據世聯行2017年年報顯示,公司旗下的紅璞公寓以集中式公寓為主要體現,截至2017年12月31日,全國簽約間數突破10萬間,完成了2017年製定的全國目標籤約總量。除廣州、武漢、杭州、成都、鄭州、濟南傳統六大核心城市外,廈門、西安、蘇州三座後起之秀也在房源拓展上做出貢獻,九大城市簽約總量占全國總量的 90%以上,市場佈局29城,覆蓋核心一二線城市,已進入了中國長租公寓品牌第一梯隊。在管運營房間約 3.5 萬間,平均出租率 81%,公司公寓管理業務實現收入2.08億元,同比增加387.64%。

  去年,上市公司世聯行集團副總經理兼董秘袁鴻昌在接受媒體採訪時表示:“我們是集中式(長租公寓)的堅定擁護者。”在袁鴻昌看來,與分散式長租公寓諸多弊端相比,集中式長租公寓能與業主簽約7年以上,甚至可達15年。有了較長租期保證,企業敢於對其進行大規模投入。此外,集中式公寓中的標準化產品、較小的管理半徑、社區氛圍也是其優勢。

  另外,資料顯示,上市公司我愛我家的住宅資產管理業務分為分散式公寓管理(相寓 Home)和整棟式公寓管理(相寓Park)兩種模式。

  延伸閱讀:

  甲醛,危害非常大!

  1,致癌

  世界衛生組織在2004年發佈的153號公告中明確指出――甲醛致癌。

  同時,多項研究發現甲醛可誘發口腔、鼻腔、咽喉、皮膚和消化系統的癌症。

  2,致畸

  婦產科專家表示,甲醛可以通過母親的血液傳遞給胎兒,在懷孕早期可導致胎兒發育遲緩、畸形、智力低下,甚至導致流產、“黑胎”。

  3,可能引發白血病

  2004年美國職業安全和健康研究所調查了11039名曾在甲醛超標的環境中工作3個月以上的工人,發現有15名死於白血病;

  美國國立癌症研究所調查了25019名工人,發現有69名死於白血病,相對危險度隨著甲醛濃度的增高而增加,所以推測甲醛可能與白血病發生有關。

  4,對免疫力低下的人危害最大

  在所有接觸者中,兒童、老年、孕婦等長期處於室內而且免疫力低下的人群所受的危害最大。

  這樣做,減少甲醛!

  1、裝修儘量簡單

  有些人裝修時追求奢華,花樣繁多,卻不知這往往帶來更多的甲醛。

  2、板材選E1級以上

  裝修材料實木的環保性更好,如果選擇板材,選擇環保級別高的。

  目前我國板材的環保級別分E0、E1、E2級,最好選擇E1、E0級的板材。2017年5月1日起實施的《室內裝飾裝修材料人造板及其製品中甲醛釋放限量》(GB18580-2017)規定,室內裝飾裝修材料人造板及其製品中甲醛釋放量為不高於0.124毫克/立方米,限量標識為E1,“E0”級傢俱的標準甲醛釋放量最高為0.05毫克/立方米。

  3、保持通風6個月以上

  新裝修後不要立即住進去,最好先空置通風6個月左右,入住後也要儘量多開門窗通風。甲醛的揮發跟室溫有關,夏季和冬季供暖時甲醛揮發增多,尤其注意多開窗。平時可在一些密閉的空間中如抽屜、櫥櫃里放上活性炭包,定期更換。

  4、裝修完放點綠色植物

  說到裝修,綠色植物是少不了的。蘆薈、虎尾蘭、吊蘭、常春藤等都是淨化室內空氣效果較佳的植物,它們對房間里的甲醛、苯等有害氣體有很強的吸收消滅能力。

  5、買除甲醛空氣淨化器

  選除甲醛的空氣淨化器。看兩個指標:

  ① 潔淨空氣量,也就是CADR值:CADR值越高,代表去除甲醛的速度越快。

  ② 累計甲醛的去除量,也就是CCM值:CCM值越高表明能去除甲醛的總量越多。

  6、入住前最好測甲醛

  入住前,尤其是家裡有孕婦、老人、小孩的家庭,最好請專業機構測試甲醛,達到國家安全標準再入住為宜。

  需要提醒的是,網上也有一些銷售的甲醛測試紙、測試儀,幾十元到幾百元不等,這些測量準確性不高。最好請專業的具有CMA/CAL資質的單位檢測。

  投資有風險,獨立判斷很重要

  本文僅供參考,不構成買賣依據,據此入市風險自擔。

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