這4個月的海南,是中國樓市未來3年的教科書式樣本!
2018年08月23日07:18

  這4個月的海南,是中國樓市未來3年的教科書式樣本!

  作者:葫蘆娃

  來源:米宅

  今天,海南全島限購整整4個月。

  這4個月的封島,送給未來3年的中國房價一個教誨。

  1

  期待海南房價全面崩盤,想看笑話的人,可以省省了。

  經過一週多的環島一線考察,我可以很負責任的告訴大家,封島4個月後的海南,99%的項目沒有大幅降價。

  但是,一樣的強壓政策下,海南市場發生了不可逆轉的分化。

  分化的海南市場

  1、西線的小兄弟,慌得一批。

  儋州的白馬井鎮,在兩年前均價六七千,是全島的非著名剛需海景房聚集地。每年冬天,全國的大爺帶著孫子,大媽披著絲巾,穿越山河湖海前來渡假。

  後來,海花島來了,海南的風也起了。

  海邊吹著海風、披著絲巾拍照的大媽不見了,換成了從東線遺憾趕來,行色匆匆的炒房客。

  白馬井上的重慶城、海陽城、恒大金碧天下的房價,在兩年的時間里,翻了2番,從7000的均價,跳漲到2萬2,最貴賣到了2萬7。

  海南封島的4個月之後,炒房客走了,重慶城的售樓部關門了,海陽城的售樓部里空無一人,置業顧問穿著人字拖,躲在角落里摳手機,無精打采。

  去年下半年開始,海南全境房慌,配套缺失、滯銷多年的龍沐灣登上了曆史的舞台。

  當年因為滯銷而遺留下來的沉重庫存,成為了炒房客眼中的香餑餑。

  大半年時間里,龍沐灣的房價從1萬出頭跳漲到了1萬9,上漲80%。

  現在,炒房客退卻後的龍沐灣,中鐵建龍沐灣一號封盤,中和龍沐灣封盤,美好龍沐灣關門大吉。

  數萬平米的商業街空無一人,遠處的工地再次停工,沙灘上落滿枯枝。

  這一年的海南西線,仿若做了一場夢,夢醒後,一地雞毛。

  2、東線的大哥們,腰椎間盤卻相當硬朗。

  海口,不僅沒降,還略微上漲。觀瀾湖板塊的融創觀瀾湖壹號,均價上漲到了2萬4,售樓部里的卡坐上零散的坐著談價的客戶。西海岸的金地自在城價格也小幅上漲到了1萬7,本地的剛需開始陸續進場。

  博鼇的融創金灣,價格紋絲不動。我們調研的當天,金灣新加推一棟洋房,價格硬邦邦的抗在25000元/O上,五六組的客戶把僅剩不多的置業顧問圍的團團轉。

  清水灣的雅居樂把瞰海的一線海景高層開了,均價25000元/O,並且依然要求全款。不能看海的山海間組團,均價還小幅上漲到了2萬左右。

  因為缺少渡假氛圍,被飽受詬病的清水灣碧桂園珊瑚宮殿,上個月也加推了200套,2萬2的價格紋絲不動,一個月也能賣個百十套。

  三亞除了綠地和萬科新加推的房源略有優惠外,其他的也就真的抗了下來。

  在博鼇的那個深夜,一個做渠道分銷的朋友坐在黃牛火鍋前,叼著菸捲慢悠悠跟我說:

限購前的海南,每天成千上萬的人拿著一摞摞的銀行卡登島搶房,三亞沒有就跑到東線,東線沒有就去搶西線。

客戶下了定,不知道房子在哪。置業顧問哪怕是個傻子,只要會帶著刷卡,簽字確認,就能當銷冠。

  作為一個從業者,就連他都深感恐慌、焦躁、懷疑、無奈……

  現在雖說艱難,但勉強能過,更重要的是充滿安定感和安全感。

  干半年,歇半年,吃吃火鍋,唱唱歌,才是海南淡季該有的樣子。

  封島後的四個月,海南得了分裂症。

  2

  為什麼?

  看到這裏的每個人都會背上這樣一個沉重的問號。

  我們來看幾張圖:

  1、海南9成以上的高爾夫球場都在東線,西線僅2家。

  海南高爾夫球場分佈圖

  2、海南絕大多數的3A級以上景區都在東線,西線寥寥無幾。

  海南3A級景區分佈圖

  3、海南政府把旅遊渡假的規劃重心放在東線,西線重點在工業。海南近百家的五星級酒店都在東線,西線沒有一家。

  海南各城市圈規劃圖

  渡假旅遊規劃重點在東線、五星級酒店在東線、景區重心在東線、高爾夫球場在東線……

  東線才是整個海南渡假配套的精華所在!

  站在這個角度上,就會理解這兩個問題。

  為什麼整個西線都凝滯的時候,東線還能保持前行?為什麼整個西線售樓部關的關,銷售停的停,難以為繼,東線卻還能保持銷售,價格還略有上漲?

  因為渡假的剛性需求還在,因為全海南的渡假精華集中在東線。

  東線的市場是由渡假剛需支撐的;東線的價格是由渡假配套頂著的。

  相較而言,既沒有剛需支撐,又缺乏配套頂著的西線,在當下的市場中就顯得岌岌可危。

  風起時,潮水湧上來,當然誰都可以漲,甚至底價更低的西線反而更容易起飛,漲幅更高。但是封島後,炒房客退卻,退潮時,誰穿著底褲,誰在裸泳,一目瞭然。

  海南高速發展了10年,這10年的進化精華統統沉澱在了東線。

  海南市場的分裂症,早在10年間已經埋下了病根。

  3

  海南封島4個月後,給了未來3年的中國房價一個教訓。

  炒得了一時,卻炒不了一世。

  未來的中國房價,將不可避免的在調控的強壓下,曲折前進。投機的空間將被大大壓縮,回報的週期將被大大拉長。

  有經濟和人口雙重支撐的一線城市,比如廣州、深圳、北京、上海等等,一定是毋庸置疑的安全。

  改革開放前四十年的經濟奇蹟,絕大多數都發生在這裏,所塑造的精華都沉澱在這樣的城市里。

  有人口支撐的中部省會城市,比如鄭州、武漢、合肥、西安、長沙等等,也不會出現問題。

  因為這些人口大省的城市化進程才剛剛行進一半,未來還會有很長的路要走,還有大量的剛需人口湧入,他們是支撐房價的生力軍。

  相反而言,在上一波行情中,純粹靠蝗蟲一般的炒房客炒作所支撐,房價跳漲嚴重,匹配已經失衡的城市,恰恰是當下調控重壓下,最危險的。

  比如人口一直在流出的東北,比如大漲之下但無比落寞的蘭州、烏魯木齊,比如還處在上漲末端的絕大多數的三四線城市……

  海南西線的今天,很有可能就是這些城市的明天。

  未來3年的中國房地產市場,會像海南一樣分裂;未來3年的中國房價,也會像海南一樣分化。

  4

  海南的第四天,在清水灣的售樓部外,我遇見了一對北京的夫婦。

  3年前,他們來到海南。

  我問他們,你們知道海南限購了,海南市場蕭索了麼?

  這跟我有什麼關係,我們就是來渡假的。

  在這裏,我們能安心放鬆,父母能安心避冬,女兒寒假還能趕海游泳,這就夠了。

  一直以來,我們忽略一個事實,海南本輪暴漲之前的絕大多數時間里,海南是沒有炒房客入場的。

  海南的絕大多數屬於渡假的自需客,有渡假配套和氛圍,能滿足渡假需求,有自需客沉澱的地方,房價越堅挺,市場越硬朗。

  海南7日,我看到了西線的房價奇蹟,逐漸幻滅;我也見證了東線的艱難前行,回歸平靜。

  站在博鼇的沙灘上,看著現在的海南。

  我彷彿看到了,3年後中國房地產分裂、分化後的樣子。

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