政府該管製房租嗎?
2018年08月21日21:20

  【馬克・思】政府該管製房租嗎

  來源:財經十一人

  價格是供求關係的產物,任何不改善供求關係的價格干預都近乎於耍流氓

  馬克 | 文

  最近北京房租快速上漲引發熱議,批量收房再轉手出租的長租公寓運營商成了眾矢之的,諸多評論指責他們爭搶房源抬高租價威脅民生,我愛我家副總裁胡景暉還就此鬧出了辭職風波。

  胡景暉稱,在資本壓力下,自如(鏈家旗下)、蛋殼這些長租公寓運營商為擴大規模,抬價20%-40%收房,刺激業主也提高要價,進而推高了房租價格。他呼籲,租房是民生問題,政府應建立全國房租指導價,並嚴格監管進入長租公寓的資本。

  8月17日,胡景暉“開炮”同一天,北京市住建委約談自如、蛋殼、相寓(我愛我家旗下)等長租公寓商,要求他們不得惡性爭搶房源,不得用銀行貸款爭搶房源,不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源。

  8月20日,自如、相寓、蛋殼等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾:落實“三不得”要求、不漲租金、拿出手中全部房源(超過12萬套/間)投向市場、嚴懲抬價搶房源的業務人員。

  作為行業內的要員,胡景暉反戈一擊,對中介推高房租論的支持尤為有力,而他隨即宣佈因受打壓被迫辭職,又為自己平添了悲壯色彩。接下來的約談和承諾,似乎又做實了中介們的“罪名”。

  北京房租上漲的罪魁禍首真是長租公寓商嗎?接下來政府該做些什麼?如果真的管製房租價格,對租房人是好事還是壞事?

  供不應求是房租上漲的根源

  胡景暉辭職的真實原委外人無從知曉,但作為北大經濟學院畢業生,他的經濟學顯然沒學好。

  市場經濟下,任何價格都是供求關係的產物,房租也不例外。供不應求,價格上漲,供過於求,價格下跌。北京房租上漲,供不應求是最主要的原因。

  供應方面,廣發證券地產團隊今年2月綜合了北京市統計局、鏈家網、雲房數據、國家電網的數據,計算出目前北京全市住宅存量為7 30萬套,戶均74.5平方米。按戶均2.3人(北京市統計局2016年數據)計算,可滿足1679萬人的居住需求;按戶均2.5人(2010年數據)計算,可滿足1825萬人;按戶均2.8人(2005年數據),可滿足2044萬人。

  需求方面,北京市2017年底常住人口為2170萬人。也就是說,哪怕居住水平從2016年底的人均32平方米退回到2005年底的人均26.6平方米,也仍然有126萬人無處可住。

 數據來源:北京市統計局
 數據來源:北京市統計局

  當然,這2170萬人不都住在納入政府統計的住宅里,其中數百萬人住在“違章建築”里。2015年至2018年4月,北京市累計拆違1.24億平方米,而7 30萬套合法住宅,總面積也不過5.38億平米。拆違行動仍在繼續,被拆出來的人口,要麼離開北京,要麼付更多錢到正規住宅里尋找立足之地。

  另一方面,北京房價高不可攀,讓租房顯得划算。

  以我家小區為例,按今天的報價,一套總價600萬的兩居室,租金7600元,租售比1:789。就是說,你買一套房的錢,夠你租66年房,而房子的產權是70年。民間智庫智穀趨勢去年8月調查了100座城市的租金回報率,北京以1.37%排名第96位,在四座一線城市中排名最低。折合成租售比為1:876,買一套房的錢夠租7 3年房。

  如此一來,相當部分買房人變成了租房客,加劇了租房市場的供求失衡,房租焉能不漲?

  中介有“犯罪動機”但改變不了供求基本面

  那麼長租公寓運營商和其它房產中介有無可能推波助瀾加劇供求失衡?

  有可能。比如自如承諾向市場投放8萬間房之後,立即有人質疑:這麼多房!是不是之前囤著等漲價的?自如趕緊解釋說這些房部分是合同到期的部分是新收的而且是三個月投放到位。

  囤積居奇是一種古老的不道德的正常商業行為,但它有三個先決條件,第一該商品供不應求,第二囤積量達到壟斷程度,第三沒有外部干預。

  北京的房子供不應求缺口很大,但是無論新房二手房還是租房市場,都無人手握足以左右市場走勢的房源,也沒誰的市場份額達到壟斷程度。

  壟斷者具有市場支配地位,是價格製定者。《中華人民共和國反壟斷法》規定有下列情形之一的,可以推定經營者具有市場支配地位:

  (一)一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的;

  (二)兩個經營者在相關市場的市場份額合計達到三分之二的;

  (三)三個經營者在相關市場的市場份額合計達到四分之三的。

  租房市場是一個高度分散的多買多賣型市場,無論北京還是全國,都無人能佔據超過10%的市場份額。自如方面的數據是,全國專業住房租賃機構的市場份額是2.5%左右,自如在北京市場份額最高時也沒有超過8%。

  租房市場沒有權威的市場份額統計,但綜合各方說法,自如的數據大體靠譜。

  《反壟斷法》規定,經營者市場份額不足十分之一的,不應當推定該經營者具有市場支配地位。

  具有市場支配地位本身並不違法,濫用該地位才違法,濫用行為包括不公平地低買高賣、傾銷、限製競爭、價格共謀、搭售、附加不公平交易條款、對交易對手實施差別待遇等。

  在非政府特許經營行業罕見現獨家壟斷,常見的是上述第二三條中的寡頭競爭。寡頭市場中,對消費者危害最大的是寡頭們的價格共謀,因為他們中的任何一家都不能左右市場價格,但聯手就可以。

  1983年2月24日的紐約時報曾報導過這麼一場電話交談,通話雙方是美洲航空公司總裁Robert Crandall和布拉尼夫航空公司總裁Howard Putnam。

  Robert:我們拚個你死我活但一分錢沒賺到是很愚蠢的。

  Howard:你有何高見?

  Robert:我建議你提高你的機票價格20%,我也把我的提高20%。

  Howard:Robert,我們……

  Robert:這樣你能賺更多,我也一樣。

  Howard:我們不能談論定價問題!

  Robert:Howard,我們可以,我們想談什麼就能談什麼。

  結局是Howard把談話錄音交給了司法部,司法部立即起訴了Robert,最終他可以繼續從業,但受到各種限製,包括與其他航空公司職員接觸。

  回顧這段曆史是因為鏈家老闆左暉在遭胡景暉指責後公佈了自己與我愛我家老闆謝勇的微信對話,截圖顯示左老闆冰清玉潔。希望的確如此,否則兩位老闆就觸犯了法律,儘管中國的反壟斷法比美國的溫和得多。

  在北京租房市場,鏈家和我愛我家是最大兩股勢力,除了擁有長租公寓自如和相寓,他們在散租市場上也佔據前兩名。雖然他們堅稱自己的長租公寓業務和其它中介業務是獨立的、甚至有競爭關係,但因為老闆是同一個,後台數據也是打通的,因此在利益足夠大時,不能排除同一家公司旗下的兩個業務單元聯手操控市場的可能性,也不能排除多個公司聯手操控市場的可能性。

  但是,根據我的觀察,就算把旗下各單元的租房業務都加起來,北京市場前三名的地產中介公司市場份額加總,也達不到一半市場份額。在移動互聯網高度發達的今天,市場信息是透明的,只要敲幾下手機,就能在N個APP上查到全市各處的房源和價格。這意味著除非達成共謀,否則單一中介既無法在房主面前把買價壓低到市場均衡價格之下,也無法在租客面前把賣價抬高到市場均衡價之上。

  在一個競爭性和信息透明的市場里,中介只可能在局部市場暫時把租價頂到供求波動區間的高區,但他們改變不了供求基本面,而價格最終是由供求基本面決定的。

  所以,認為中介公司是房租上漲的罪魁禍首實在是南轅北轍,政府如果據此決策管製房租價格,那就是抱薪救火揚湯止沸。政府十幾年來對房地產市場的調控已經充分說明,任何不改善供求關係的價格干預都是自欺欺人的無用功,如果反而惡化了供求關係,那這種干預就近乎於耍流氓。

  政府該做什麼

  房地產市場問題叢生,追根溯源就是政府扭曲了供求關係――壟斷供地、高價賣地、壓低住宅用地比例、割裂城鄉土地市場、高額稅費,將房價推到了危乎高哉的險境,成為整個國民經濟的地上懸河。

  因此,政府在租房市場不應重複購房市場的錯誤。的確,租房是民生剛需,一線城市的房租收入比也已接近極限,政府需要幹預,但最好的干預,就是增加房源改善供求關係。

  北京市住建委數據顯示,2017年全市住宅竣工面積604萬平方米,同比減少52.6%;2018年上半年,住宅竣工面積17 3萬平方米,同比下降17.6%。2013-2017,北京市共上市商品房34.88萬套,新增住宅連續三年大幅下降,這就是房價房租走高的基本面。

  好消息是,2017年北京住宅新開工面積1226.7萬平方米,同比增長1.4%;2018年上半年,住宅新開工面積為511.6萬平方米,增長16.3%。鑒於北京常住人口增長已陷入停滯(2017年首次出現負增長,淨減少2.2萬人),如果未來三年住宅新開工面積能保持這個增速,預計5年左右,北京住宅能大體實現供求平衡。但人口增長、新增住宅、人均居住面積這三個變量一旦再次生變,供求平衡的時間就會延後。

  除了市場力量,政府還可以直接增加保障性的公租房,例如在新增住房中規定公租房比例,收購存量房源改造成公租房。當然這項工作也應該交給效率更高的市場化公司去做,前提是讓他們有錢可賺,北京這樣財政資源雄厚的地方,理應有更多資金投向民生項目。

  發達國家公共財政中,用於民生的比例普遍在50%-80%之間,中國只有30%多。以人均GDP而論,一線城市都已達到了中等發達國家水平,財政支出上也應向它們看齊。

  北京對土地財政的依賴程度低,有條件推動小產權房合法化,推動郊縣農村集體土地平等進入市場,推動多元化的土地供應。地價占房價的一半多,因此降地價就是降房價,房價降了,租售比就沒那麼離譜了。

  房租抵稅也是改善民生的切實之舉。房貸房租抵稅早有專家建議過,如果擔心房貸抵稅推高房價,那麼房租抵稅的風險要小得多,而且租房人整體而言比買房人收入低,此舉對改善民生效果更佳。

  至於胡景暉先生所建議的建立全國房租指導價、嚴格監管進入長租公寓的資本,我不得不認為是一個餿主意。定價權是企業的基本權利,在一個競爭性的市場里,政府沒有理由侵犯企業的定價權。如果認為住房是民生政府就應該干預其價格,那麼饅頭拉麵是不是民生?2008年CPI走高時,鄭州曾出現過“饅頭辦”、蘭州曾出現過“拉麵辦”,給出饅頭拉麵的最高限價,事實證明這不僅沒解決問題反而增加了問題。嚴格監管進入長租公寓的資本就更令人費解了,是不許華平紅杉這些VC/PE向自如提投資回報率,還是禁止他們的代表參加自如的董事會?

  市場經濟的基本運作原理就是自由競爭、供求關係決定價格、價格引導資源配置。無論是當年的饅頭拉麵辦還是今天的呼籲政府管製房租價格,都說明了在一個政府力量強大而悠久的國度里,讓市場在資源配置中發揮決定性作用有多麼不容易!

  政府要管製的不是價格,而是行為,違反《反壟斷法》、《反不正當競爭法》、《價格法》的行為。政府公平執法,當好裁判員,市場秩序就得以維護,競爭環境就得以維護,無論對企業還是居民,這都是來自政府的最好幫助。

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