相比房價上漲 房租上漲更令人心痛
2018年08月16日20:11

  原標題:相比房價上漲,房租上漲更令人心痛……

  相信數據還是相信自己?

  相比於房價的上漲,房租的上漲更令人心痛。

  這群人買不起房,還承擔著定期不定期房租上漲,以及隨時可能被房東轟走的風險。他們對價格更敏感,也更能反映市場的真實需求。

  近日,2份租賃市場的研究報告引發了人們的思考。

  我愛我家集團研究院統計顯示,7月份,北京房租均價為4902元/套,環比6月份上漲2.9%,漲幅較6月份收窄1.3個百分點。

  如出一轍,貝殼研究院的統計也顯示,7月份,北京租金環比上漲,但漲幅有所收窄。

  從行業角度看,個位數的租金漲幅,並不驚人。

  但具體到每個人,感受卻大相逕庭。

  中新社國是直通車採訪發現,北京朝陽區、通州區、昌平區等多個區域房屋租金出現上漲,上漲幅度從300元到2000元不等。目前租住在朝陽區的武女士介紹,它租住的機構公寓半年時間已經漲了500元。

國是直通車 侯雨彤 製圖
國是直通車 侯雨彤 製圖

  為何會出現反差?

  我愛我家集團研究院院長胡景暉接受中新社國是直通車採訪表示,出現這種反差的原因有兩個,其一研究機構的採集樣本是基於全市數據,覆蓋面廣,拉平了個別區域漲幅;其二是不同於其他中介機構,我愛我家的房源沒有進行大規模的改造,推高租房成本。

  但他也強調,動輒500元的上漲租金,是極其不合理的。

  貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領對此持不同觀點,他接受中新社國是直通車採訪時認為無論是自如還是蛋殼,在市場上的占有量相對較低,如果機構供應增加到一定程度,對租金有穩定和托底的作用。具體到個人,租金上漲過快可能確實存在,畢竟市場很大且尚不規範。

  總結來看,兩種觀點截然不同,一方認為機構數據量大,拉平區域漲幅;一方認為機構數據量少,亂象難免存在。

  國是直通車採訪的租房客表示,無論是中介機構還是個人出租,均存在房租定期不定期上漲的情況。通常,中介機構會在房租續租時提高租金,個人出租則會在一年的年初要求加價,幅度各有不同。

  相比個人房源而言,機構運營房源漲價影響面更大。

  機構運營推高租金?

  正因此,有觀點將近期房屋租金的上漲,歸咎於長租公寓發起的“搶房源大戰”,認為城市房租被資本炒高。

  胡景暉對此持認同觀點,他認為“自如、蛋殼等長租公寓,因為有資本的支撐,從市場上不計成本瘋狂收房子,再轉嫁給承租人,推高了房屋租金。”他還特別強調,對這些長租公寓而言,一旦下一輪融資進不來,就會有爆倉的可能,屆時業主租金無法兌現,承租人會被驅趕,幾十萬人需要找新的居所。

  “長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P,2018年是長租公寓的死亡之年。”胡景暉直言。貝殼研究院聯合21世紀產業研究院發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示,目前已有多家長租公寓“陣亡”,主要原因是資金鏈斷裂。

  在胡景暉看來,租購併舉本身是一件好事,完善併發展租賃市場也是好事,但資本的大規模進入擾亂了市場的發展。“大規模搶房源刺激租金上漲,就是直接的表現。”

  對於專業化運營機構是平抑還是擴大了租金漲幅,楊現領表達了不同看法。

  他認為,相對於個人出租房源與二房東房源,專業化機構的供應量可預期、更穩定,這部分供應恰恰是市場穩定的重要力量。“運營機構的定價更穩定,波動幅度相對較小。”

  居住在通州的楊女士介紹,機構化運營的房源,配套相對完善,承租人拎包即可入住。租金在租約期內不會上漲,到期續租一般上漲500元左右。然而,不少人簽訂的租約只有1年。

  值得一提的是,相對於普通房源,機構化運營的房源,通常在裝修和保潔方面做得更好,這些成本也會體現在租金上。“沒錢又怕被騙,所以願意多花幾百塊,租機構運營的房源。”前述楊女士表示。

  就租賃市場而言,規範化是大勢所趨,但同時要保障承租人的利益。

  胡景暉建議,第一機構不應哄抬租金價格,房源“N+1”現像要嚴查;第二應根據房屋的實際情況投入,不過度推高房租;第三要對進入租賃行業的資金加強監管;第四要求運營機構保障資金流正常,避免出現爆倉現象。

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