無嘢阻止樓價上升?加息又點睇 加幾多先有用
2018年06月29日15:53

金融海嘯後,央行大幅調低利率,令全球處於百年難得一見的超低息環境。香港在聯匯制度下,息口被美國牽引,超低息環境造成了香港樓市的上升週期,反之,若美國的加息週期開始,或是將利息調升至較正常水平,根據「傳統的經濟理論」,樓價調整亦屬自然的事。

撰文:龔成 |圖片:新傳媒資料室

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香港樓市:利率與樓價成反比

樓價與利率息息相關,因為無論買樓自住還是投資,大多會做按揭,而借貸的成本就是利息,利率愈高,成本愈高,借到的金額愈少,以及借到的人亦會減少,亦即令到買樓的需求減少。在其他因素不變的情況下,利率與樓價亦成反比關係。

舉一例,某人想買樓,供20年,每月供款最多只能供1萬,若果現時的按揭利率為1厘,他所能借到的金額就是$218萬,假設他能借十成按揭,他買到的樓就是$218萬。

若現在加息,利率由1厘加至2厘,那人仍未買樓,而他仍是想每月供款為1萬,供20年,由於加息令利息部分增加,即1萬供款屬於真正還款的部分減少,即是他所借到的金額會減少,在2厘的情況下,他所借到的金額為$198萬。即是他所能負擔到的樓價由$218萬的樓減少至$198萬的樓。

簡單來說,每加息1厘,所能負擔到的物業樓價就要下調8%左右。

但要留意,這只建基於「其他因素不變」的假設中,而現實中,是一個複雜的環境,加息只是其中一個因素,並不是唯一的因素。

樓價 樓市 升 利息 調整 加息
樓價 樓市 升 利息 調整 加息
無論買樓自住還是投資,大多會做按揭,而借貸的成本就是利息,利率愈高,成本愈高。

只是理論層面

由於加息影響所有想買樓而要做按揭的人(按揭成數愈高愈近似這情況),令需求減少,即是令樓價下跌,但跌幅會比上述理論中多還是少,除了看到時實際情況,更要看市場買家的組成。

若以用家主導,影響需求的情況就會與理論相似,不過這亦只反映出一部分需求改變的情況,所以當中的負擔樓價改變與真實樓價的改變存在著間接的關係。

而各位要注意的是,上述所講述的,只是在經濟理論層面,單計算加息與負擔能力,以至影變需求,從而影響樓價,這幾方之間的關係,並假設其他的因素不變。

至於實際情況,當然會出現很多其後因素而影響,而引至情況不一樣。故上述只能作概念性的參考。

從投資者角度看

加息影響的當然不只用家,亦影響投資者,若現時無風險利率(如銀行存款利率、美國國債息率)為1厘,而物業的租金回報率則有4厘,中間的3厘相差就是承受樓價風險的要求回報。

由於樓價會變動,這種價格不確定性就產生風險,相比起無風險的存款,投資物業時,投資者要求更高的回報來抵銷這額外的風險,所以租金回報率與無風險利率之間會存在一個差額,當然這差額非完全固定。

當加息時,無風險的利率會上升,而投資亦會要求租金回報率上升,因為若存款利率都有3厘,4厘的租金回報率已不吸引,而市場力量會自行將租金回報率拉向上。

租金回報率上升意味著兩個可能,一是租金向上升,二則是樓價下跌。當加息後,租金回報率亦會跟隨向上升(當然不是加息1厘就等如租金回報率也升1厘),而兩者間有正向關係。

樓價 樓市 升 利息 調整 加息
樓價 樓市 升 利息 調整 加息

兩個因素影響

例如某單位現時$300萬,每月租金$10000,租金回報率為4厘。

若租金不變,加息後投資者要求的風險回報更高,如租金回報率由4厘升至4.5厘,即是樓價要由$300萬跌至$267萬;又或租金由$10000加至$11250,這時投資者才認為值得投資。

另外,投資者大多會借錢買樓的,加息除了將租金回報率拉向上,亦意味著投資者的借貸成本上升。

當然這只是理論層面,亦假設了其他的因素不變,而實際的情況受很多其他因素影響。

因為上面分析只從加息這因素作起點,而物業價格的決定基於供應與需求,故分析時必須更多角度及理論與實際並用。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

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