青島樓市狂想曲:長江以北除北京天津外沒城市可比
2018年06月16日09:32
6月9日,青島人的朋友圈被上合峰會煙火秀刷屏。
6月9日,青島人的朋友圈被上合峰會煙火秀刷屏。

  6月9日,青島人的朋友圈被上合峰會煙火秀刷屏。他們希望如杭州廈門一樣,辦好一個會,提升一座城。

  來源: 中房報記者 李葉丨北京報導

  “父母在,不遠遊,遊必有方。”

  這是《論語?里仁》里孔子的勸世名言。孔子的儒家思想,如“孝義”早已融入普通山東人的日常生活基因中。

  數據顯示,山東青島的常住人口929萬,本地人口所占比重超過八成,在一眾二線城市中這個占比非常高。形成這樣的人口結構,有青島本身區位和產業結構的因素,但是否與這層古老的儒家文化基因也有關聯,一直是人們津津樂道的話題。

  “雖然工資比起其他二線城市不算高,但高中的同學里有90%的都留在家鄉工作了。”戚小萌是同學中的少數派。作為土生土長的青島人,提到家鄉也難掩驕傲,“海爾、海信這些知名家電品牌都是青島產,上合峰會今年也選在中國青島舉行。”

  6月9日-10日舉辦的上合峰會,對於青島這個城市,是一次提升之旅,在國與國的關係之外,不少人把它直接跟房價掛鉤,給出的理由是杭州開完G20、廈門開完金磚五國大會後房價都出現了快速上漲,不過峰會剛剛順利結束,一切還沒有定論。不過過去兩年間全國熱點城市房價大漲,青島也沒有例外。只是和重慶、成都、昆明、貴陽這些近幾年晉級起來的西南地區“網紅城市”不同,處於中國經濟最發達的東部沿海地區,加上電子製造業較為發達,青島經濟一直平穩增長,房價也是現在的“網紅城市”所不能企及的水平線。在前幾年重慶、成都、貴州、昆明等地房屋均價不過一萬元每平方米的時候,青島的房價就處於15000元到20000元的區間了。所以即使經曆了房價大漲,這些“網紅城市”的住宅均價,較青島依舊有很大的距離。

  經濟穩健增長,有幸承載峰會的舉辦,本來都是開心事,不過牽扯到會帶來的房價上揚,有人歡喜有人愁。“這兩年青島房子賣得太火,尤其西海岸新區。沒限購之前房子一掛上去就沒了,不上車後面都買不起了。”青島西海岸新區的一名銷售顧問對中國房地產報記者說。

  一線城市的房價 二線城市的收入

對於山東人,二線城市的青島,是他們生活居住優先考慮的城市。
對於山東人,二線城市的青島,是他們生活居住優先考慮的城市。

  對於山東人,二線城市的青島,是他們生活居住優先考慮的城市。

  作為老牌工業城市,在GDP總量上,青島位居山東17市之首,在全國也屬於前列。加上新一線城市、國家中心城市概念和上合峰會的加持,房價水漲船高。

  2017年下半年,青島住房掛牌價每平方米直接突破20000元大關,進入2018年則迅速超過25000元。易居研究院5月的住宅成交均價數據顯示,青島住宅成交均價同比去年增長了40%,排全國100城市第9位。與房價的突飛猛進形成鮮明對比的是當地的平均工資,房價遠遠領先於成都、重慶、貴陽、昆明等城市的前提下,青島的平均工資卻跟房價剛進入成長階段的重慶、昆明、貴陽相差無幾,甚至落後於成都。值得注意的是,2018年新公佈的城市排行榜中,青島與重慶、成都均屬於新一線城市,昆明及貴陽則屬於二線城市。可以說,在青島購房性價比並不高。

  “工資低也不是我離開家鄉的主要原因。我2012年大學畢業,互聯網專業,那個時候也在青島找過工作,大半年過去也沒找到專業對口的企業才來的北京。”沒有留在家鄉的戚小萌還是有些遺憾,“就當下的青島房價而言,身邊大多數朋友都買不起,有的等拆遷,有的需要‘啃老’。我也在糾結是回老家買房還是乾脆在環京想想辦法,一條道走到黑得了。”

  針對房價趨勢,在2017年3月的時候,青島出台了限購、限售政策,現在看來,這份政策顯然對於房價的抑製作用有限。

BOSS直聘數據顯示,青島平均月薪為6710元
BOSS直聘數據顯示,青島平均月薪為6710元

  2018年4月18日,青島再次出台措施為樓市調控“加碼”。青島市國土資源和房屋管理局在《關於持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》中稱,要抑製過快增長的房價。通知明確要求,在青島市(七區三市,下同)已有1套住宅的戶籍居民家庭,在限購區域內限購1套住宅;對擁有2套及以上住宅的戶籍居民家庭,暫停向其售房;新購商品住宅和二手住宅,須取得《不動產權證》滿5年後方可上市交易。

  與限購同時出台的是人才落戶政策,4月,青島正式發佈人才引進辦事指南,標誌著人才落戶新政正式落地,5月2日起開始正式受理申請。人才落戶細則亮點之一是先落戶後就業人才落戶“零門檻”。對於加碼限購同時放開落戶的行為,一位青島當地的居民認為,放開落戶的限製,就等於是變相解綁了限購。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者採訪時則表示,“兩個政策並沒有矛盾之處,出發點也不同。不過在實際上,出現的效應可能會有一點衝突,因為人才導流可能會帶來購房需求的增加,帶來房地產炒作的現象。可以學西安、成都的做法,對人才購房方面做更嚴格的審核。”

  一場峰會能不能改變青島

  中國樓市向來不缺資金,缺的是概念,例如丹東,例如粵港澳大灣區概念下的惠州。每逢國際峰會召開,各種借勢紛至遝來,峰會後樓市漲價的先例有杭州和廈門。杭州和廈門在G20、金磚會議前後房價都出現了一輪暴漲。青島的網友們對此深表擔憂,認為上合峰會之後,青島的房價還會大漲。

  擔憂也並非空穴來風。數據顯示,杭州自峰會召開到現在,房價上漲幅度達到52.4%。廈門自確定峰會地點到召開1年時間,房價上漲幅度為21.3%。

  不過跟杭州不同,廈門在金磚會議結束之後房價不漲反跌,下降幅度為4.5%。據此有觀點認為,國際峰會並不是城市經濟長期發展的萬用良藥,當地的產業結構、經濟動能、人口等無一不製約著城市的經濟發展和房價走向,短期的上漲並不能說明問題。

  現在青島人關心的是,上合峰會後的青島房價會緊跟杭州一路高歌,還是步廈門後塵?

  目前,青島市高昂的生活成本和並沒有太大吸引力的收入,不算十分利於年輕人安居;商業環境跟北上深杭也有著巨大差距。誠然,作為老牌工業城市,其經濟結構以國有重工業、傳統製造業、代工業、出口貿易等傳統經濟為主,這方面也一直是青島人的驕傲。不過在互聯網發展勢頭迅猛的當下,新興的高新技術、互聯網、金融等產業則是青島的弱項,也成為人才導流的掣肘。

  青島看出了短板,正在積極的改善經濟結構。目前青島的創業政策不少,也很優惠;人才落戶政策有利於外來人口定居,安心投入工作;隨著西海岸、高新區的建設,互聯網方面的就業也會逐漸趨於完善。另外,作為“一帶一路”建設支點型城市的青島,一直以來都是對外貿易的重要窗口。

  嚴躍進認為,國際性的會議帶有中長期的影響,短期影響不大。青島承載大型會議對未來的發展是有利好的,有利於一些國際性的項目在青島落地,有助於壯大青島的城市印象,作為國家中心城市能導入更多資源,結合城市產業規劃,有助於城市基本面改善,客觀會引起房價上漲,不過只要剔除掉投資、投機的需求,讓市場更加穩定,房價上漲基本面向好,跟城市發展還是比較匹配的。

  上合峰會後青島高收入企業的數量是否會增加,房價收入比如何才能更合理?這些是擺在青島這座城市面前待解的問題。

  一位當地人士就此稱,青島目前有900萬人口。在高鐵開通,落戶無限製之後的5年到10年,這個數字至少會增長200萬左右。但是市區的土地和房子是不會增長的。“長江以北,除了北京和天津,沒有一個城市有資格與青島相比。”

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