證券時報:樓市調控隔靴搔癢?空置房不應成調控盲區
2018年05月28日21:25

  樓市調控如隔靴搔癢?空置房不應成調控盲區

  來源:證券時報網

  近日,成都、杭州、深圳等地分別以“7萬人排隊”“2天凍結資金300億”“先交納500萬誠意金再抽籤”為典型特徵再次上演搶房大戰。人們在關切之餘,不能不思考這樣一個問題:以限購、限貸、限價、提高交易成本為主要內容的調控政策,實施區域越來越廣、執行力度越來越強,可樓市過熱現象不僅沒有得到扭轉,反而有愈演愈烈之勢。這究竟是為什麼?

  縱觀各級政府先後出台的各種樓市政策,儘管數量眾多,但是一旦結合我國房地產的實際情況,這些政策就總讓人有一種“隔靴搔癢”的感覺,因為它們並沒有觸及到樓市問題的根本。其結果就只能是,政府似乎已使出了九牛二虎之力,可市場上依然是一房難求,房價也繼續“芝麻開花節節高”。

  之所以說樓市政策沒有觸及到問題的根本,是因為這些政策大多指向的都是樓市增量部分,而樓市存量部分涉及得非常少,即便有所涉及,也只是與交易環節相關,持有環節一直是政策“盲區”。

  而中國樓市最大的問題恰恰出在存量房的持有環節上。具體地說,就是存量房用於自住或出租的比率偏低,空置率過高。根據國際通常標準,商品房空置率在5%-10%之間可視為正常水準,而我國商品房空置率卻長期處在20%-30%之間(其中二線城市高於一線城市,而三四線城市又高於二線城市),遠遠超出了正常水準。

  房子的根本用途是供人居住的,一旦空置就意味著其基本功能未能得到有效發揮。從整個社會來看,這無疑是一種巨大的資源浪費。

  現在樓市調控常常說的一個詞叫:“房住不炒”,意思是房子是用來住的而不是用來炒作的。其政策導向非常明確,但遺憾的是,據此出台的調控政策都是指向樓市增量部分,結果是除了剛需之外,其他人買房都越來越困難了,甚至連一些改善性住房需求也難以得到合理滿足。

  當我們把目光調換一個方向,就會發現樓市最大問題之所在,調控政策卻未能有效覆蓋,以至於成為“盲區”:這就是分散在全國各城鎮、總量高達幾千萬套、沒有發揮正常居住功能的各種類型和檔次的空置房。

  為什麼樓市調控目標要瞄向空置房?因為從實際情況來看,這些房產只有極少數是持有人留做未來自住的,其餘部分持有目的只有一個:將其作為投資品,待其升值到自己滿意水平時再擇機拋售兌現,以期獲取巨額投資收益。說白了,這些房子就是用來“炒”的。

  既然如此,“房住不炒”的政策導向就不應該讓這些空置房成為政策“盲區”。那麼,什麼樣的政策措施才能有效降低我國當前高企的樓市空置率呢?

  根本的方法大家早已有共識,即全面開徵房產稅。房產稅是向房產所有人徵收的難以轉嫁的直接稅,與現在實際徵收的各種房地產稅完全不同。對於房產持有人來說,該稅每年都要交納,是一種持續的負擔。隨著房產價格的上漲,其應繳納的稅額還會相應增加。因此,開徵房產稅可以在很大程度上減弱乃至於徹底消除房產持有人繼續持有多套房產的意願。一旦房產持有人競相拋售多餘的房產,那麼,就整個社會來說,處於空置狀態的房產數量就會隨之下降。當原來空置的房產通過拋售轉移到有安居需求的人手上時,一方面,可以讓過高的樓市空置率明顯下降,另一方面,也直接減少了市場上對增量住房的需求,從而使樓市一級市場過熱狀態得到改觀。

  在持續的稅收負擔壓力之下,那些仍想持有多套房產的人也不會無動於衷,出租房產的意願必將顯著增強。原因很簡單:收取租金可以在一定程度上減輕甚至於完全抵消其稅收負擔。一旦空置的房產被出租了出去,那麼,它同樣有助於過高樓市空置率的下降。

  由此可見,開徵房產稅是確保存量房“房住不炒”的根本途徑。該稅已經研究了多年,且在重慶、上海等城市進行了試點,現在可以說已經到了必須推出的時候了。

  除了開徵房產稅外,還有哪些辦法可以讓這些為“炒”而空置的房產盡快住上人呢? 筆者認為至少有以下三個方面可供選擇:

  一、創造條件提高房產出租的便利性。現在很多人之所以不願意出租自己的房子,最主要的原因是嫌太麻煩。為瞭解決這個問題,政府應該有所作為。比如,鼓勵和支持出租中介的發展,使房屋出租成為一項專業的服務,讓房產持有人感到房屋出租並不費事,甚至於可以將個人出租事務整體外包;健全、完善房屋出租規則,使出租行為儘可能規範化,在對出租人和承租人分別進行約束的同時,切實維護好雙方的合法權益;對積極出租空置房產的持有人進行獎勵;等等。

  二、直接限製房產持有人擁有房產的數量。既然可以在一級市場上限貸、限購甚至限價,在二級市場上限製交易,那麼為什麼不可以在房產持有環節直接限製持有人擁有房產的數量?其實這方面國外也是有先例可循的。因為房產與其它資產不一樣,它需要佔用土地,而土地是一種非常稀缺的資源。為了讓這一資源能夠被廣大民眾合理分享,而不是被少數人所獨占,那麼對建築其上的房產資源在民眾個人佔用時進行必要的限製,道理上是完全講得通的。

  三、臨時徵收房產空置費。如果房產稅在一段時期內仍然難以開徵,那麼財政部門可以考慮臨時運用行政手段,通過徵收房產空置費的方式來增加房產持有人多餘房產的持有成本,迫使他們拋售或出租這些房產。經濟學家鍾偉早在2016年就已提出過這方面的建議。

  現在人們一看到某地樓市出現搶購的新聞,就批評說當地政府供地不足。這其實只看到了問題的一個方面,問題的另一面是,這些參與搶購的人群當中有很多需求並非剛性,他們買房的目的不是為了自住而只是為了投資。對於這類需求在目前樓市供求關係已經失衡的情況下,政府沒有必要加以滿足。此外,即便是真實的自住性需求也不需要都通過樓市增量來滿足,因為樓市存量也許更適合他們。而要把樓市存量由靜止狀態轉化成運動狀態,即交易或出租狀態,就必須讓房產持有人有足夠的動力和壓力。上述三種辦法正是這種動力和壓力的重要來源。

  樓市調控走到今天似乎已經“山窮水盡”了,可是,如果把目標轉移到空置房上面,那麼,我們就會有一種“柳暗花明又一村”的感覺。只有徹底解決了我國樓市空置率過高問題,所謂“房住不炒”才算真正落到了實處。

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